타인 소유 도로 사용 대가의 필요경비 공제 여부

요지

「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 따른 필요경비는 거주자가 소유하는 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 비용 또는 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 양도차익 계산시 필요경비로 공제할 수 있는 것임

회신

「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 따른 필요경비는 거주자가 소유하는 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 비용 또는 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 양도차익 계산시 필요경비로 공제할 수 있는 것이나, 귀 질의 경우 양도한 토지와 접한 타인 소유의 도로를 이용하기 위하여 지출한 비용은 필요경비에 해당하지 아니합니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

- 1984년 11월 甲은 대구시 북구 ○○소재 토지 취득

- 2011년 5월 위 토지를 7필지로 분할

- 2011년 5월~7월 甲은 7필지 중 5필지를 5인에게 양도

  * 매수인들은 건물(주택)신축허가를 받아 준공검사를 신청하였으나 토지와 접한 도로 소유자(A)가 통행을 할 수 없도록 하여 준공검사를 받을 수 없다는 매수인들의 이의제기로 신청인 甲은 매도자로서 책임을 져야 하므로 토지소유자들의 건물준공검사 및 향후 건물사용에 방해되는 일이 없도록 하기 위하여 2011.12.26 도로 소유자(A)에게 000백만원 지급

- 2014년 2월 위 6필지의 잔여필지 중 1필지 양도

 ○ 질의내용

   - 양도인의 토지와 접한 타인소유 도로를 이용하기 위하여 지출한 비용을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

 가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

   ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

    ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

    1. 취득가액

    가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

    나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

    2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

    3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

    ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

    1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

    가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

    나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

    다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

    2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

    가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

    나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

    ③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

    ④ 삭제

    ⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

    ⑥ 삭제

    ⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

    1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

    2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

   ○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의의제】

    ① 생략

    ② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

    1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

    2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

    3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

    4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

    5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

   ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

    ① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

    1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

    2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

    3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

    4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조제1항제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

    ② 제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

    ③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

    1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

    2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

    3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

    3의2. ⁠「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

    3의3. ⁠「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

    4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

    ④ 삭제

    ⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

    1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

    가. ⁠「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

    나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

    다. 공증비용, 인지대 및 소개비

    라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

    2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

   ○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

    ① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

    1. ⁠「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

    2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

    3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

    4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

    5. 사방사업에 소요된 비용

    6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

 나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

    ○ 부동산거래관리과-214(2012.04.18)

    〔 회 신 〕

  귀 질의의 경우 타인소유 토지를 사용하는 대가로 지출한 비용은 「소득세법」 제97조, 같은법 시행령 제163조 및 같은법 시행규칙 제79조에서 규정하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.

  ○ 부동산거래관리과-33(2011.01.11.)

    〔 회 신 〕

  질의하신 내용의 경우, 토지(맹지)를 양도하는 경우로서 타인소유 토지를 사용하는 대가로 지출한 비용은 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 규정하는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니함

   ○ 법규과-482(2013.04.25.)

    〔 회 신 〕

   귀 과세기준자문신청의 사실관계와 같이, 별도의 부동산매매계약상 특약이나 조건이 없는 상태에서 매매대금이 청산되고 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다면 해당 매매계약은 유효하게 성립․확정된 것이므로 이후 매도자가 매수자에게 일부 지급한 금액이 있다고 하여 이를 당초 양도가액에서 차감하지 아니하는 것입니다..

   ○ 서면인터넷방문상담4팀-3288(2007.11.14)

    〔 회 신 〕

  토지의 양도일 이후 당해 토지의 하자를 이유로 매도자가 매수자에게 지급한 금액은 ⁠「소득세법」제97조 제1항 제4호 및 ⁠「같은법시행령」제163조 제5항 규정에 따른 양도비에 해당하지 아니하는 것입니다.

    ○ 대법원2013두14146 ⁠(2013.11.14) 및 서울고등법원2013누125 ⁠(2013.06.19)

     〔 요 지 〕

   진입로부지의 사용약정은 토지 자체의 내용연수를 연장시키기 위한 것이 아니라 토지 출입을 위하여 사용하는 대가에 불과하므로 자본적 지출액에 해당하지 아니하고 토지의 이용편의를 위하여 지출한 비용이나 이에 준하는 비용에도 해당하지 아니하므로 필요경비로 공제할 수 없음

출처 : 국세청 2014. 06. 30. 부동산납세과-457 | 국세법령정보시스템