요지
자기관리형 주택 임대관리업자가 주택의 소유자에게 임대료 지불을 보장하고 자기책임으로 임차인에게 해당 주택을 상시 주거용으로 임대하는 경우 임대인과 주택임대관리업자가 제공하는 해당 주택의 임대용역은 부가가치세가 면제되는 것임
회신
주택법 제53조의2에 따른 자기관리형 주택 임대관리업자가 주택(주거용 오피스텔을 포함)의 소유자(임대인)에게 임대료 지불을 보장하고 자기책임으로 임차인에게 해당 주택을 상시 주거용으로 임대하는 경우 임대인과 주택임대관리업자가 제공하는 해당 주택의 임대용역은 부가가치세법 제26조 제1항 제12호에 따라 부가가치세가 면제되는 것입니다.
1. 사실관계
○ (주)******은「주택법」에 따른 주택임대관리업 등록업체(「주택법」제53조의2 제1항 제1호의 등록을 완료함)(이하“신청법인”이라함)로 다음과 같은 자기관리형 주택임대관리업을 추진하고자 하며 사업의 진행 개요는 아래와 같음
- 주택임대관리업자인 신청인은 임대인(건물주)으로부터 자기관리형 계약을 체결하고 건물을 임대(이하‘1차거래’)받음
- 임대받은 건물을 주거용 오피스텔로 불특정 다수의 임차인에게 전대(이하 ‘2차거래’)하고 입주자들은 직접 상시주거용으로 사용할 예정임(전대목적이 상시주거용임을 자기관리형 계약체결시 계약내용에 포함함)
* 주택임대관리업(2014.2.7. 제도 도입)이란 임대인을 대신하여 시설물관리임대료 징수 등 종합적인 서비스를 제공하는 업종으로 자기관리형 주택임대관리업은 주택의 공실, 임대료 체불 등의 위험을 주택임대관리회사가 부담하고 임대인에 고정액을 지급
2. 질의내용
○ 1차거래에 있어서 임대인(건물주)이 주택임대관리업자인 신청법인에게 주거용 오피스텔을 임대하는 경우「부가가치세법」제26조 제1항 제12호 규정에 의한 면세사업인지 여부
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것
○ 부가가치세법 시행령 제41조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】
① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
1.주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)
2.건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 "사업용건물"이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각 호에 따른다.
1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.
2. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.
○ 주택법 제53조의2 【주택임대관리업의 등록】
① 대통령령으로 정하는 규모 이상으로 다음 각 호의 어느 하나의 주택임대관리업을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 등록을 하여야 하며, 등록 사항이 변경된 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경신고를 하여야 한다.
1. 자기관리형 주택임대관리업: 임대인과 제2항에 따른 주택임대관리업자가 계약 당사자로서 주택임대관리업자는 계약기간 중 임대인에게 임대료 지불을 보장하고 자기책임으로 주택을 임대하는 형태
2. 위탁관리형 주택임대관리업: 임대인과 임차인이 계약 당사자로서 제2항에 따른 주택임대관리업자는 임대인과의 계약에 의하여 관리수수료를 받고 임대료 징수, 임차인 관리 및 시설물 유지관리업무 등을 대행하는 형태
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 영업의 형태
② 제1항에 따라 등록을 한 자(이하 "주택임대관리업자"라 한다)가 제53조의3에 따라 그 등록이 말소된 후 2년이 지나지 아니한 때에는 다시 등록할 수 없다.
③ 제1항에 따라 등록을 하려는 자가 갖추어야 하는 자본금(법인이 아닌 경우 자산평가액을 말한다), 전문인력, 시설 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
제68조 【주택관리업의 등록기준 및 등록절차 등】
① 법 제53조의 규정에 의한 주택관리업의 등록기준은 별표 8과 같다.
② 법 제53조제1항의 규정에 의하여 주택관리업의 등록을 하고자 하는 자는 등록신청서에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 등록을 신청(전자문서에 의한 신청을 포함한다)하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 주택관리업의 등록을 한 자에게 주택관리업등록증을 교부하여야 한다.
출처 :
국세청 2014. 08. 25. 서면법규과-921 | 국세법령정보시스템
