요지
청산금을 납부한 신축주택의 경우로서「조세특례제한법 시행령」제40조 제1항에 따라 신축주택 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 계산할 때「소득세법 시행령」제166조 제2항 제1호에 따른 양도차익으로 계산한 양도소득금액을 적용하는 것이며, 분모의 취득당시 기준시가는 종전주택 취득당시 기준시가를 적용하는 것임.
회신
귀 서면질의의 경우 질의1은「소득세법 시행령」 제166조 제2항 제1호에 규정된 방법으로 계산하는 것으로 정당한 것이고, 질의2는 관리처분계획인가 전․후 양도차익을 계산할 때「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 열거된 필요경비를 공제하는 것이며, 질의3은 기존해석사례(부동산거래관리과-0717, 2011.08.16.)를 참고하시기 바랍니다.
1. 사실관계 및 질의내용
O 사실관계
- 甲은 기존주택을 보유하던 중 재개발사업에 따라 재개발조합에 조합원 부담 청산금을 납부하고 신축주택을 취득한 후 5년 이내에 양도함
O 질의내용
- 이 경우 조세특례제한법 제99조의3 및 같은 법 시행령 제40조, 소득세법 시행령 제166조에 대해 다음과 같이 질의함
질의1 소득세법 시행령 제166조 제2항 제1호에 따른 관리처분계획인가 후 양도차익 계산 시 종전부동산의 양도차익에서 관리처분계획인가 전 양도차익을 누락한 것이 아닌지
질의2 관리처분계획인가 전․후 양도차익 계산 시 필요경비 인정여부
질의3 조세특례제한법 시행령 제40조 제1항 적용 시 분모의 취득당시의 기준시가
2. 관련 법령
○ 조세특례제한법 제99조의3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자(주택건설사업자는 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 외의 지역에 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(그 주택에 딸린 토지로서 해당 건물 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 다만, 해당 신축주택이 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가 주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 〜 ③ 생략
④ 제1항을 적용할 때 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제99조의3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 생략
② 법 제99조의3제1항 각 호 외의 부분을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다.
(이하생략)
○ 조세특례제한법 시행령 제40조【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】
① 법 제43조제1항에서 "당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액"이라 함은 「소득세법」 제95조제1항의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조제1항의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 "양도소득금액"이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다.
{양도소득 금액×(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)/(양도당시의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)}
(이하생략)
○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정】
① 생략
② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.
1. 청산금을 납부한 경우
(이하생략)
○ 부동산거래관리과-0717, 2011.08.16.
[ 제 목 ]
청산금을 추가납부한 신축주택의 5년간 감면소득 계산방법
[ 요 지 ]
청산금을 납부한 신축주택의 경우에는 「조세특례제한법 시행령」 제40조제1항에 따라 신축주택 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 계산함에 있어 산식의 양도소득금액은 「소득세법 시행령」 제166조제2항제1호에 따른 양도차익으로 계산한 양도소득금액을 적용하는 것이며, 분모의 취득당시 기준시가는 종전주택 취득당시 기준시가를 적용하는 것임.
[ 회 신 ]
귀하의 질의와 관련하여 부동산거래관리과-123(2011.02.10)호를 참고 하시기 바람.
출처 :
국세청 2013. 11. 13. 부동산납세과-147 | 국세법령정보시스템
