요지
토지거래허가구역내 매매토지에 대하여 매매대금 반환에 대한 별도계약이 있거나 매수인이 매매대금 포기의사가 없는 한 계약금이 매도인에게 귀속되었다고 볼 수 없음
회신
귀 과세기준자문신청의 경우, 거주자가 토지거래허가구역 내 소유토지등의 매매계약을 체결하고 매매잔금을 지급받지 아니하였으나, 해당 매매계약이 유동적으로 무효의 상태에 있다면 거주자가 매매계약 시 지급받은 계약금은 「소득세법」제21조제1항제10호에 따른 기타소득에 해당하지 아니하는 것임
1. 질의내용
○ 매수자가 부도·폐업상태에 있고 토지거래허가를 받지 아니한 경우 계약이 해제된 것으로 보아 계약금을 위약금으로 보아 기타소득으로 과세할 수 있는 지 여부
2. 사실관계
○ 매도인 000은 매수인 (주)00개발과 2008.2.19. 인천 계양구 소재 토지 및 건축물을 21,355백만원에 매매하는 부동산매매계약을 아래와 같이 체결하고 계약금 2,154백만원을 수령함
- 잔금액(지급 약정일) : 192억원(2009.03.28.)
- 잔금지급 지연 시 : 연14%의 지연손해금 지급
- 잔금지급 지연기간이 3개월을 초과할 경우 계약을 해제할 수 있고 계약금은 매도자에게 귀속
- 토지거래허가구역 내 토지로 이와 관련하여 위약금 지급 등 별도의 특약사항이나 허가불허 시 위약금 지급관련 별건 계약은 없음
○ 매수인은 2010년 10월 관할구청에 토지거래허가를 신청하였으나 2012년 10월 토지거래 불허가 통지를 받았으며
- 매수인은 법인사업자로서 부도 및 직권폐업 상태이며 대표이사는 개인회생절차 진행 중임
- 매수인은 현재까지 잔금지급 이행을 못하고 있음
○ 매도인은 매수인에게 별도의 해제권행사가 없었으며, 매수인도 해제의 의사표시나, 계약금 지급액에 대한 구상권행사나 반환을 포기하는 의사표시를 한 사실이 없음
3. 관련 법령
○ 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금
20. 「법인세법」 제67조에 따라 기타소득으로 처분된 소득
○ 소득세법 제39조 【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】
① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.
○ 소득세법 제41조 【기타소득의 범위 등】
⑦ 법 제21조 제1항 제10호에서 “위약금과 배상금”이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정)
○ 소득세법 시행령 제50조 【기타소득 등의 수입시기】
① 기타소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.
1. 법 제21조제1항제7호에 따른 기타소득(자산 또는 권리를 대여한 경우의 기타소득은 제외한다)
그 대금을 청산한 날, 자산을 인도한 날 또는 사용·수익일 중 빠른 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 자산을 인도 또는 사용·수익하였으나 대금이 확정되지 아니한 경우에는 그 대금 지급일로 한다.
1의2. 법 제21조제1항제10호에 따른 소득 중 계약금이 위약금·배상금으로 대체되는 경우의 기타소득
계약의 위약 또는 해약이 확정된 날
2. 법 제21조제1항제20호에 따른 기타소득
그 법인의 해당 사업연도의 결산확정일
○ 소득세법 기본통칙 21-0…1 【기타소득의 범위】
④ 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다. (1997. 4. 8. 개정)
1. 주택을 분양함에 있어 사업주체가 승인기한 내에 입주를 시키지 못하여 입주자가 받는 지체상금
2. 채권자가 채무자의 금전채무 불이행에 대하여 손해배상금청구의 소를 제기하고 그 손해를 배상받게 되는 경우의 지연배상금
3. 부동산 매매계약 후 계약 불이행으로 인하여 일방 당사자가 받은 위약금 또는 해약금
○ 법인세법 제67조 【소득 처분】
제60조에 따라 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준을 신고하거나 제66조 또는 제69조에 따라 법인세의 과세표준을 결정 또는 경정할 때 익금에 산입한 금액은 그 귀속자 등에게 상여(賞與)ㆍ배당ㆍ기타사외유출(其他社外流出)ㆍ사내유보(社內留保) 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 처분한다. (2010. 12. 30. 개정)
○ 법인세법 시행령 제106조 【소득처분】
① 법 제67조에 따라 익금에 산입한 금액은 다음 각 호의 규정에 의하여 처분한다. 비영리내국법인과 비영리외국법인에 대하여도 또한 같다.
1. 익금에 산입한 금액이 사외에 유출된 것이 분명한 경우에는 그 귀속자에 따라 다음 각 목에 따라 배당, 이익처분에 의한 상여, 기타소득, 기타 사외유출로 할 것. 다만, 귀속이 불분명한 경우에는 대표자(소액주주등이 아닌 주주 등인 임원 및 그와 제43조 제8항에 따른 특수관계에 있는 자가 소유하는 주식 등을 합하여 해당 법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 30 이상을 소유하고 있는 경우의 그 임원이 법인의 경영을 사실상 지배하고 있는 경우에는 그 자를 대표자로 하고, 대표자가 2명 이상인 경우에는 사실상의 대표자로 한다. 이하 이 조에서 같다)에게 귀속된 것으로 본다.
가. 귀속자가 주주 등(임원 또는 사용인인 주주 등을 제외한다)인 경우에는 그 귀속자에 대한 배당
나. 귀속자가 임원 또는 사용인인 경우에는 그 귀속자에 대한 상여
다. 귀속자가 법인이거나 사업을 영위하는 개인인 경우에는 기타 사외유출. 다만, 그 분여된 이익이 내국법인 또는 외국법인의 국내사업장의 각 사업연도의 소득이나 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 비거주자의 국내사업장의 사업소득을 구성하는 경우에 한한다.
라. 귀속자가 가목 내지 다목외의 자인 경우에는 그 귀속자에 대한 기타소득
2. 익금에 산입한 금액이 사외에 유출되지 아니한 경우에는 사내유보로 할 것
○ 민법 제543조 【해지, 해제권】
① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사 표시로 한다.
② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다.
○ 민법 제544조 【이행지체와 해제】
당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
○ 민법 제546조 【이행불능과 해제】
채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
○ 국토의계획및이용에관한법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】
① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.
출처 :
국세청 2013. 12. 23. 법규과-1395 | 국세법령정보시스템
