요지
일정기간 임대차계약이 체결된 부동산을 증여한 경우로서 증여자가 당해 기간에 해당하는 월세상당액을 일시불로 받고 수증자가 임대차계약에 따른 증여자의 의무를 포괄적으로 승계한 사실이 입증된다면 부담부증여로서 증여일 현재 선수입한 월세상당액을 증여재산가액에서 공제함
회신
일정 기간 임대차계약이 체결된 부동산을 증여한 경우로서 증여자가 당해 기간에 해당하는 월세상당액을 일시불로 받고 수증자가 임대차계약에 따른 증여자의 의무를 포괄적으로 승계하였음이 「상속세 및 증여세법 시행령」제36조 및 제10조제1항제2호에 따라 입증되는 때에는 부담부증여로서 증여일 현재 선수입한 월세상당액을 증여재산가액에서 공제하는 것이며 그 공제금액에 상당하는 부분에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것입니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계 및 질의내용
O 사실관계
- 아버지가 소유하고 있는 서울시 서초구 ○○동에 소재한 ○○빌라 504호를 자녀에게 증여하려고 하는데 이 빌라는 현재 임대보증금 없이 3년치 임대료를 선불로 받는 조건으로 약 2개월전에 임대를 준 상태임
- 임대차 계약 내용
․ 임대차계약체결일 : 2012.11.22.
․ 임대차계약기간 : 2013.1.4.부터 2016.1.3.까지 36개월
․ 임대료(소위 렌트료) : 1개월에 9,700,000원, 3년치 총 349,200천원을 선지불 조건(2012.11.26. 계약금 10%, 계약개시일 이전까지 90% 지급)으로 하여 임대인인 아버지가 임차인으로부터 모두 지급받아 사용하였음
O 질의내용
위 빌라를 아버지가 자녀에게 증여하면서 증여계약 조건으로 증여이후 임대차계약 해지 또는 종료사유 등이 발생할 때 렌트금액 환불의무 등 임대차계약 법률상의 의무를 수증자가 부담하기로 한 경우 부담부증여에 해당하는 것으로 보아 증여일 현재 미경과분 선수임대료를 채무로서 증여세과세가액에서 공제할 수 있는지
(갑설) 부담부증여에 해당한다
- 수증자는 수증당시 체결되어 있던 임대차계약상의 잔여기간 동안은 비록 자기 소유이더라도 제3자에게 임대하지 못하며, 임대차계약상 해지사유가 발생하는 경우에는 수증자가 선수금을 반환할 채무를 실제로 부담하기 때문이다. 이를 담보하기 위하여 2013.1.4. 임차인은 임대인을 채무자로 하는 근저당권을 설정한 상태임
- 참고로 실제 렌트료 선수금이 있는 빌라를 매매하는 경우 부동산중개업소에 확인한 바, 잔금시점에서 정산하여 날짜 계산한 잔여임대료를 잔금에서 공제하고 매매대금을 지급한다고 함
(을설) 부담부증여가 해당되지 아니한다.
- 선수임대료는 그 성격상 임대차계약기간이 경과하면 채무가 소멸되어 증여가액에서 공제하는 채무로 보기 어렵기 때문임
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
O 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세 과세가액】
① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제40조제1항제2호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조제4항, 제45조의3에 따른 증여재산(이하 "합산배제증여재산"이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.
② 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산한다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.
O 상속세 및 증여세법 기본통칙 47-36…5 【 부담부 증여의 경우 증여가액 】
증여자의 채무가 담보된 부동산을 증여받은 경우 그 채무를 수증자가 부담하기로 약정하여 인수한 경우에는 그 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세과세가액으로 한다.
O 상속세 및 증여세법 시행령 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】
① 법 제47조제1항에서 "그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무"란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 말한다.
② 법 제47조제3항 단서에서 "국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우"란 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 경우를 말한다.
O 상속세 및 증여세법 시행령 제10조 【채무의 입증방법등】
① 법 제14조제4항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것"이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.
1. 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류
2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류
② 제1항제1호 및 법 제15조제2항의 규정에 의한 금융기관은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조제1호에 규정된 금융기관으로 한다.
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 재재산46014-22, 2002.01.24
[ 제 목 ] 임대계약이 체결된 부동산을 증여한 경우 선수입한 월세상당액의 채무 인정여부
[ 회 신 ] 1. 직계존비속간의 부담부증여에 있어 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 사실이 상속세 및 증여세법시행령 제36조의 규정에 의하여 입증되는 경우에는 동법 제47조 제1항 및 제3항의 규정에 의하여 당해 채무액을 증여세과세가액에서 이를 공제하는 것이며 그 채무액에 상당하는 부분에 대하여는 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임
2. 이와 관련, 일정기간 임대차계약이 체결된 부동산을 증여한 경우로서 증여자가 당해 기간에 해당하는 월세상당액을 일시불로 받고 수증자가 임대차계약에 따른 증여자의 의무를 포괄적으로 승계하였음이 상속세 및 증여세법시행령 제36조·동시행령 제10조 제1항 각호의 규정에 의하여 입증되는 때에는 증여일 현재 선수입한 월세상당액을 증여재산가액에서 공제하는 것이며 그 공제금액에 상당하는 부분에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것임
아버지로부터 1999. 12. 10에 연립주택을 증여받았음
그런데, 이 연립주택을 외국인에게 2년간 선세로 1999. 12. 1～2001. 11. 30까지 108,000,000원에 임대 중이었고 아버지가 이 금액을 1999. 12. 1자로 받아가 버렸음. 민원인은 증여세 신고를 함에 있어서 동 부동산가액은 월임대료 환산방법으로 (450만원*12)/0.18＝3억으로 계산하였고, 아버지는 부담부증여로서 양도소득세를 신고하였고 민원인은 2년간 선세금 중 720일에 해당분에 대하여 1999년도분 및 2000년도분은 부동산임대소득으로 신고하였음
한편, 아버지와 민원인 사이에 증여계약서 및 채무부담계약서가 있고 채무부담계약서에는 민원인은 선불임대료 기간이 종료한 후에야 소유권의 사용·수익·처분의 권리를 갖기로 하고 증여부동산에 관하여 아버지가 체결한 임대차계약서상 및 법률상의 의무는 모두 민원인이 승계하기로 하고 이것을 위반하는 경우에는 증여계약을 취소한다고 규정하고 있음
(질의) 상기와 같은 계약상의 증여는 상속세법상 증여세과세가액에서 공제가 될 수 있는 부채로 볼 수 있는지 여부
○ 재산세과-1724, 2009.08.18
[ 요 지 ] 일정기간 임대차계약이 체결된 부동산을 증여하면서 증여자가 당해기간에 해당하는 월세상당액을 일시불로 받고 수증자가 증여자의 의무를 포괄적으로 승계하였음이 입증된다면 증여일 현재 선수입한 월세상당액을 증여재산가액에서 공제함
출처 :
국세청 2013. 02. 28. 재산세과-61 | 국세법령정보시스템
