요지
주택재개발사업의 관리처분계획에 따라 취득한 조합원입주권의 동,호수를 다른 조합원과 교환하는 경우에는 양도에 해당하므로 양도소득세 과세대상임
답변내용
사전답변신청의 사실관계와 같이, 1세대1주택인 자가 그 주택의 주택재개발사업으로 인한 관리처분계획 인가 전에 대체주택을 취득한 후 당해 조합원입주권을 다른 조합원의 입주권과 교환할 경우 양도소득세 과세문제에 대한 질의는 「법령사무처리규정」제16조에서 규정하는 “특정한 거래”(이미 개시되었거나 가까운 장래에 개시될 것이 객관적인 증명서류에 의해 명확히 확인되는 거래)에 해당하지 아니하므로 세법해석 사전답변신청의 답변 대상이 아니니 이 점 양해하여 주시기 바라며, 귀 질의와 관련하여 아래의 기존 해석사례(재산세과-868, 2009.11.26.와 부동산거래관리과-824, 2010.06.16.)를 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
1. 질의내용
가. 1999년 다가구주택인 A주택 취득(1세대1주택 해당)
-2007.9.4. A주택 주택재개발 사업시행 인가
-2007.10.10. 배우자가 대체 B주택 취득(현재 1년 이상 거주 중)
-2008.6.26. A주택 관리처분계획 인가(33평형 배정)
- 2010.3.12. 사업시행(변경) 인가
-2010.11.19. 관리처분계획(변경) 인가(33평형 배정)
-2012.10.10. 관리처분계획(변경) 인가(33평형 → 26평형)
* 관리처분계획 변경인가를 위한 조합원총회 전 공람기간에 평형 변경신청을 하여 평형 변경됨
-2012.12.14. 조합원 동, 호수 추첨
-2012.12.21.～12.28. 조합원 분양계약기간(1차)
-동, 호수 교환 등을 위해 아직 분양계약 미체결 상태이며,
-2차 분양계약 기간(2013.1월 중순 예정)중 분양계약 체결할 예정임
나.A주택 재개발 관리처분계획인가 후 배정받은 동,호수, 평형을 다른 조합원의 것과 교환하여 변경되는 경우 양도소득세 과세대상인지 여부
-1세대1주택에 해당하는 A주택의 관리처분계획인가 전에 대체 취득한 B주택에 거주하던 중 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용받을 수 있는지 여부
2. 관련 법령
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
>법 제89조제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 1개 소유한 1세대{「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조제1항에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다}가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조제1항제2호가목에도 불구하고 제154조제1항에 따른 1세대1주택으로 본다.
1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
○ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.
3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것
○ 재산세과-868, 2009.11.26
「도시 및 주거환경정비법」(종전의 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 종전 주택 및 토지를 당해 조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 당초 관리처분계획의 변경없이 관리처분계획과 다르게 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 교환으로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다.
○ 부동산거래관리과-824, 2010.06.16
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가일 현재 2주택을 보유한 1세대가 조합원입주권의 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 당해 1주택을 취득한 날부터 2년 이후에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」제155조제17항(조합원입주권 비과세 특례)에 따른 비과세가 적용되지 아니하는 것입니다.
출처 :
국세청 2013. 01. 14. 법규재산2013-3 | 국세법령정보시스템
