요지
조세특례제한법 제97조의2에 따른 요건을 갖춘 신축임대주택은 양도소득세의 감면 특례규정을 적용받을 수 있는 것이나 신축주택이 임대목적인지 아니면 판매목적인지 여부는 사실판단할 사항임.
회신
귀 질의의 경우 신축주택(다가구주택)이 임대목적인지 아니면 판매목적인지는 사실판단할 사항이며, 기존해석사례(부동산거래관리과-349, 2011.04.26.)를 참고하시기 바랍니다.
1. 사실관계 및 질의내용
O 사실관계
- 甲은 2000.11.11. 서울 강남구 소재에 임대목적으로 16세대 다가구주택을 신축하여 임대(임대증빙 없음)
- 2002.9.9. 다세대주택으로 용도변경
- 2003.7.10. 16세대 임대하여 현재까지 계속 임대 중
- 2004.6.11. 관할세무서에 면세사업자 등록
- 2006.10.20. 관할자치단체에 임대주택법에 따른 임대사업자 등록
O 질의내용
- 이 경우 조세특례제한법 제97조의2 신축임대주택의 감면 특례규정을 받을 수 있는지
2. 관련 법령
○ 조세특례제한법 제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조에서 "신축임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 건설임대주택
가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택
나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다)
가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택
나. 제1호나목에 해당하는 주택
② 신축임대주택에 관하여는 제97조제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.
② 법 제97조제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제150조의2제6항 및 제7항을 준용한다.
③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
1. 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증
2. 임대차계약서 사본
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본
4. 삭제
5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류
⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. 2001.12.31, 2008.2.29>
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. 삭제
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
3의2. 삭제
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
⑥ 법 제97조제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】
① 법 제97조의2제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.
② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고·세액감면의 신청·임대기간의 계산등에 관하여는 제97조제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의2제1항제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)
○ 부동산거래관리과-349, 2011.04.26.
○ 사실관계
- 거주자 甲은 서울 강남구 00동 00번지에 임대를 목적으로 다세대주택 7세대(이하 ‘쟁점주택’이라 함)를 신축함
· 2000.06. 다세대주택 7세대(모두 국민주택 규모에 해당) 건설 착공
· 2000.10. 임대주택법에 따라 관할 자치단체에 임대사업자 등록
· 2000.11. 다세대주택 7세대 준공 및 지하층을 제외한 6세대 임대 개시
· 2002.00. 지하층 1세대 최초 임대 개시
· 2006.11. 소득세법에 따라 세무서에 주택임대사업자 등록
· 2011.02. 다세대주택 7세대 모두 양도(양도시까지 계속 임대하였음)
○ 질의내용
(질의1) 쟁점주택은 조세특례제한법 제97조의 임대주택법에 따른 건설임대주택에 해당하여 5년 이상 임대하였으므로 양도소득세 100% 감면 가능한지
(질의2) 쟁점주택 중 지하층 1세대는 2002년에 최초로 임대가 개시되었으므로 조세특례제한법 제97조에 따른 양도소득세 감면을 적용받을 수 없는지
(질의3) 쟁점주택은 조세특례제한법 제97조의2의 임대주택법에 따른 신축임대주택 감면 가능한지
귀 질의의 경우 조세특례제한법 제97조의2 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례 규정을 적용받을 수 있는 것임.
출처 :
국세청 2013. 04. 30. 상속증여세과-80 | 국세법령정보시스템
