공동주택·상가 자치관리기구 관리비의 지출증빙 가산세 적용 여부

 사실관계

○질의법인은 상가에 입주하여 상품판매를 영위하는 법인임

○임대상가에서 매월 발생하는 공동요금에 대한 건물관리비(전기요금, 청소요금, 수도요금 등)는

  -아래와 같이 입주한 상가의 관리사무소 현황에 따라 다음과 같이 지출

- 관리비 지급 형태 -

 질의요지

○객관적 입증자료(관리비 고지서, 당사와 납부수행자와의 공동납부협약서, 개인별 안분된 정산서, 계좌로 송금된 입금증 등)를 보관하는 경우 손금으로 인정되는 지 여부

 -세금계산서 또는 계산서 미수취로 증명서류 미수취 가산세 적용대상이 되는지 여부

○ 법인세법 제121조 【계산서의 작성ㆍ교부 등】

 ① 법인이 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산서 또는 영수증(이하 ⁠“계산서등”이라 한다)을 작성하여 공급받는 자에게 교부하여야 한다. ⁠(1998. 12. 28. 개정)

 ② ｢부가가치세법」 제12조 제1항 제1호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 농산물ㆍ축산물ㆍ수산물과 임산물의 위탁판매 또는 대리인에 의한 판매의 경우에는 수탁자 또는 대리인이 재화를 공급한 것으로 보아 계산서등을 작성하여 당해 재화를 공급받는 자에게 교부하여야 한다. 다만, 제1항의 규정에 의하여 대통령령이 정하는 바에 따라 계산서 등을 교부하는 경우에는 그러하지 아니하다. ⁠(2006. 12. 30. 개정)

○ 법인세법 제76조【가산세】

 ⑤납세지 관할세무서장은 법인(대통령령이 정하는 법인을 제외한다)이 사업과 관련하여 대통령령이 정하는 사업자로부터 재화 또는 용역을 공급받고 제116조 제2항 각호의 1에 규정하는 증빙서류를 수취하지 아니한 경우에는 동항 단서의 규정을 적용받는 경우를 제외하고는 그 수취하지 아니한 금액의 100분의 2에 상당하는 금액을 가산한 금액을 법인세로서 징수하여야 한다. 이 경우 산출세액이 없는 경우에도 가산세는 징수한다. ⁠(2001. 12. 31. 개정)

○ 법인세법 시행령 제120조 【가산세의 적용】

 ② 법 제76조제5항 및 제9항에서 ⁠“대통령령이 정하는 법인”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 법인을 말한다. ⁠(1998. 12. 31. 개정)

　1. 국가 및 지방자치단체 ⁠(1998. 12. 31. 개정)

　2. 비영리법인(제2조 제1항의 규정에 해당하는 수익사업과 관련된 부분은 제외한다) ⁠(2000. 12. 29. 개정)

 ③ 법 제76조제5항에서 ⁠“대통령령이 정하는 사업자”라 함은 제158조 제1항 각호의 사업자를 말한다.

○ 법인세법 제116조 【지출증명서류의 수취 및 보관】

① 법인은 각 사업연도에 그 사업과 관련된 모든 거래에 관한 증명서류를 작성하거나 받아서 제60조에 따른 신고기한이 지난 날부터 5년간 보관하여야 한다. 다만, 제13조제1호에 따라 각 사업연도 개시일 전 5년이 되는 날 이전에 개시한 사업연도에서 발생한 결손금을 각 사업연도의 소득에서 공제하려는 법인은 해당 결손금이 발생한 사업연도의 증명서류를 공제되는 소득의 귀속사업연도의 제60조에 따른 신고기한부터 1년이 되는 날까지 보관하여야 한다.

 ②제1항의 경우에 법인이 대통령령으로 정하는 사업자로부터 재화나 용역을 공급받고 그 대가를 지급하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아 보관하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. ⁠「여신전문금융업법」에 따른 신용카드 매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우에는 그 증명서류를 포함한다. 이하 제117조에서 같다)

  2. 현금영수증

  3. 「부가가치세법」 제16조에 따른 세금계산서

  4. 제121조 및 「소득세법」 제163조에 따른 계산서

 ③ 제2항을 적용할 때 법인이 같은 항 제2호의 세금계산서를 발급받지 못한 경우 「조세특례제한법」 제126조의4제1항에 따른 매입자발행세금계산서를 발행하여 보관하면 제2항의 수취·보관 의무를 이행한 것으로 본다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 증명서류의 수취·보관 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법시행령 제158조 【지출증빙서류의 수취 및 보관】

 ① 법 제116조제2항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.

  1. 법인. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 법인을 제외한다.

  가. 비영리법인(제2조제1항의 규정에 해당하는 수익사업과 관련된 부분은 제외한다)

  나. 국가 및 지방자치단체

  다. 금융보험업을 영위하는 법인(「소득세법 시행령」 제208조의2제1항제3호의 규정에 의한 금융·보험용역을 제공하는 경우에 한한다)

  라. 국내사업장이 없는 외국법인

  2.「부가가치세법」 제2조의 규정에 의한 사업자. 다만, 읍·면지역에 소재하는 「부가가치세법」 제25조의 규정에 의한 간이과세자로서 ⁠「여신전문금융업법」에 의한 신용카드가맹점(이하 "신용카드가맹점"이라 한다) 또는 「조세특례제한법」 제126조의3에 따른 현금영수증가맹점(이하 "현금영수증가맹점"이라 한다)이 아닌 사업자를 제외한다.

  3. 「소득세법」 제1조의2제1항제5호에 따른 사업자 및 같은 법 제119조제3호 및 제5호에 따른 소득이 있는 비거주자. 다만, 같은 법 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자를 제외한다.

② 법 제116조제2항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

 1. 공급받은 재화 또는 용역의 건당 거래금액(부가가치세를 포함한다)이 3만원 이하인 경우

○ 법인세법 기본통칙4-0…2 【 법인의 입증책임 】

 법인세의 납세의무가 있는 법인은 모든 거래에 대하여 거래증빙과 지급규정, 사규 등의 객관적인 자료에 의하여 이를 당해 법인에게 귀속시키는 것이 정당함을 입증하여야 한다. 다만, 사회통념상 부득이하다고 인정되는 범위 내의 비용과 당해 법인의 내부통제기능을 감안하여 인정할 수 있는 범위 내의 지출은 그러하지 아니한다.

○ 주택법제43조 【관리주체 등】

① 대통령령으로 정하는 공동주택(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우와 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다.

② 입주자는 제1항에 해당하는 공동주택을 제4항에 따라 자치관리하거나 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.

○ 주택법시행령 제53조 【공동주택관리기구】

 ② 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다.

 ③ 입주자대표회의는 자치관리기구의 관리사무소장을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선임한다.

 ⑦ 제52조제2항에 따라 공동관리하거나 구분관리하는 경우에는 공동관리 또는 구분관리 단위별로 공동주택관리기구를 설치하여야 한다.

○집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 【관리단의 당연 설립 등】

 ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.

② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.

○ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조의2 【관리단의의무】

 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다

 ○ 서이46012-11447 ⁠(2003.08.01)

 【질의】

오피스텔 소유자들이 관리단을 구성하여 관리소장을 임명하고 고유번호증을 발급받아 운영함에 있어서, 입주자인 법인이 관리비를 납입하고 법인세법 제116조 제2항 각호의 1에 해당하는 증빙서류를 미수취한 경우 지출증빙미수취가산세가 적용되는지 여부

【회신】

 귀 질의의 경우 사실관계가 불분명하나, 공동주택의 입주자 또는 집합건물의 구분소유자들이 조직한 자치기구에 지출하는 관리비에 대한 지출증빙 수취 및 보관의무 등에 대한 우리청의 기 질의회신사례【법인46012-351 ⁠(2000. 2. 8.)】를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다

 ○ 법인46012-351 ⁠(2000.2.8.)

  법인이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 사업자에 해당하지 아니하는 주택건설촉진법 제38조 및 공동주택관리령 제11조의 공동주택자치관리기구 또는 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조의 규정에 의한 관리단에게 공동주택 및 집합건물에 대한 관리비를 지출하는 경우에는 법인세법 제116조 제2항 및 같은법 제76조 제5항의 규정이 적용되지 아니하는 것이나,

  귀 질의가 이에 해당하는지는 당해 기구가 공동주택입주자 또는 집한건물의 구분소유자들이 조직한 자치기구인지 여부에 따라 사실판단할 사항임

 ○ 서이46012-10830 ⁠(2001.04.27)

  법인이 별도 사업을 영위하지 아니하는 아파트관리사무소에 관리비를 납부하는 경우 당해 거래는 법인세법시행령 제158조 제1항에 규정된 ⁠‘사업자’와의 거래가 아니므로 같은법 제116조 제2항의 지출증빙서류의 수취의무가 면제되는 것입니다.

 ○ 부가46015-4557, 1999.11.11

상가건물 입주자들이 자치적으로 상가건물을 관리하기 위하여 조직한 자치회에서 각 입주자들로부터 받는 상가건물관리비는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것입니다. 이 경우 동 자치회에 대하여는 사업자등록을 할 수는 없으나, 관할세무서장이 등록번호에 준하는 고유번호를 부여할 수 있는 것입니다.

○ 법규부가 2010-119, 2010.4.30

 상가 입주자들이 ⁠「부가가치세법」상 납세의무가 없는 자치관리기구(신청인)를 조직하여 고유번호를 부여받은 후 입주자들이 실지로 소비하는 재화 또는 용역에 대하여 명의자인 자치관리기구가 세금계산서를 발급받은 경우에는 그 발급받은 세금계산서에 기재된 공급가액의 범위 내에서 해당 재화 또는 용역을 실지로 소비하는 입주자들에게 「부가가치세법 시행규칙」 제18조에 따라 세금계산서를 발급할 수 있는 것입니다.

 이 경우 해당 세금계산서를 발급받은 입주자들은 발급받은 세금계산서의 매입세액이 같은 법 제17조제2항에 따라 불공제되는 경우를 제외하고는 자기의 매출세액에서 공제할 수 있는 것입니다.

 또한, 신청인은 부가가치세의 신고·납부의무는 없으나 같은 법 제20조제4항 및 같은 법 시행규칙 제21조에 따라 매출·매입처별세금계산서합계표를 해당 과세기간이 끝난 후 25일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 제출하여야 하는 것입니다.

○ 재조세46019-252, 2003.08.14

【질의】 

1. 당 관리단은 서울시 ○○구 ○○동 XX번지 ○○○○○ 상가건물(지하 7층, 지상 15층 연건평 32,600.80㎡)의 구분소유자 2,047명이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(법률 제3725호) 제23조의 규정에 의하여 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연설립된 단체임.

2. 당 관리단은 이 상가건물을 관리함에 있어 매월 건물관리에 따른 전기료 등 공공요금 및 시설운영 위탁관리비의 청구에 의하여 건물관리비를 입주업체에 실비로 부과 징수하고 있으며 공용시설인 주차장(지하 6층∼지하 3층)은 임대하여 매월 임대료를 받고 있으며 이 임대료 수입은 당 관리단의 운영비로 충당하고 있음.

 【질의사항】

 당 관리단의 집합건물의 관리에 따른 납세의무를 이행하고저 함에 있어 당 관리단을 ⁠“국세기본법 제13조의 규정에 의한 법인으로 보는 단체” 또는 ⁠“소득세법 제1조 제3항의 규정에 의한 거주자로 보아 개인”으로 보는 것인지 여부를 질의함.

【회신】 

 귀 질의의 건물 자치운영관리단은 국세기본법 제13조에서 규정하는 「법인으로 보는 단체」에 해당하지 아니하고, 소득세법시행규칙 제2조에 의한 1거주자에도 해당하지 아니하며 귀 단체의 구성원이 공동으로 사업을 영위하는 것에 해당함.

○ 서삼46015-11165, 2003.07.21

【질의】 

 입주자의 총의에 따라 구성된 오피스텔 자치운영위원회가 위촉한 관리사무소가 고유번호증을 교부받았음.

 고유번호증을 가지고 있는 오피스텔관리사무소는 건물 전체의 전기료(부가가치세포함)를 일괄 고지받아 납부하고 세대별 사용량에 따라 전기료를 세대에 분할하여 부과하고 있음.

 이 경우 고유번호를 부여받은 관리사무소가 세대별로 부과한 전기료에 대하여 세금계산서를 발행할 수 있는지 여부

【회신】 

 귀 질의의 경우 유사사례(부가 46015-23, 1997. 1. 6)를 참고바람.

 ◇ 부가46015-23, 1997.01.06

 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의하여 설립된 관리단이 집합건물의 관리를 위하여 공동매입한 재화 또는 용역에 대한 대가를 그 조합원 및 기타 구성원에게 청구하는 때에는 부가가치세법시행규칙 제18조에 규정한 세금계산서를 교부할 수 있는 것임

○ 소득 46011-1996, 1998. 7. 20

 집합건물의 구분소유자들이 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조의 규정에 의하여 관리단을 구성하여 자치적으로 집합건물을 관리하고 그 관리에 소요된 비용만을 각 입주자들에게 분배하여 징수하는 경우에는 소득세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 그 관리단이 입주자들로부터 관리에 관한 사항을 일임받는 경우나 별도로 재화 또는 용역을 제공하고 받는 대가(예: 주차장관리수입, 건물개보수수입등)의 경우에는 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것입니다.

 이 경우 당해 관리단이 건물관리용역 등을 제공하고 입주자(또는 외부이용자)로부터 관리비ㆍ주차료 등으로 받는 사업소득금액과 소득세가 과세되지 아니하는 부분은 소득세법 제161조, 같은법시행령 제209조 및 같은법시행규칙 제96조에 의하여 구분하여 기장하여야 하는 것입니다.

 ○ 부가 46015-309, 2000. 2. 15

 집합건물의 구분소유자들이 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조에 규정한 관리단을 구성하여 자치적으로 건물을 관리하고 그 관리에 소요된 비용만을 각 입주자 등에게 분배하여 징수하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것으로 부가가치세법 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부할 수 없다.

 다만, 건물의 자치관리와 관련하여 재화 또는 용역을 공급받고 관리단의 명의로 세금계산서를 교부받은 경우에는 동법시행규칙 제18조의 규정에 의하여 당해 세금계산서의 공급가액 범위 내에서 그 비용을 실질적으로 부담하는 입주자 등을 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부할 수 있다.

○ 재소비46015-90, 2000.02.28

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 규정에 의하여 집합건물의 구분소유자로 구성된 자치기구인 관리단이 당해 집합건물의 유지·관리에 실지 소요된 비용만을 각 입주자에게 분배하여 징수하거나 전기료, 수도료등 제세공과금등 공공요금을 별도로 구분징수하여 단순히 납입만을 대행하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임.

○ 재소비46015-260, 1996.09.03

 집합건물의 구분소유자들이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조의 규정에 의해 관리단을 구성하여 자치적으로 집합건물을 관리하고 그 관리에 실지소요된 비용만을 각 입주자들에게 분배하여 징수하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니함. 다만, 그 관리단이 입주자들로부터 관리에 관한 사항을 일임받은 경우나 별도로 재화나 용역을 제공하고 받는 대가(예 : 주차장관리수입, 건물개·보수 수입 등)의 경우에는 그러하지 아니하는 것임.