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혼인 후 1세대3주택 재형성 시 1세대1주택 특례 여부

서면법규과-1246  ·  2013. 11. 12.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 2주택 보유자와 1주택 보유자가 혼인하여 일시적으로 1세대 3주택이 된 후 기존 주택을 양도하고 다시 새 주택을 취득하여 다시 1세대 3주택이 된 상태에서 혼인 전 보유하던 주택을 양도하는 경우, 혼인으로 인한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부

S요약

2주택을 보유한 사람과 1주택을 보유한 사람이 혼인하여 일시적으로 1세대 3주택이 된 후, 기존 주택 1채를 양도하고 다시 새로운 주택을 취득하여 다시 1세대 3주택이 된 경우에는, 그 이후 양도하는 혼인 전 보유 주택(B주택 또는 C주택)에 대하여는 혼인으로 인한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것으로 판단된다는 취지의 유권해석입니다.
#국세청 유권해석 #서면법규과-1246 #1세대1주택 비과세 #혼인으로 인한 2주택 특례 #1세대3주택 중과 #혼인 후 주택 양도
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핵심 정리

R회신 내용 서면법규과-1246  ·  2013. 11. 12.

  • 본 회신은 국세청 서면법규과-1246(2013.11.12.)에 따른 것으로, 「소득세법」 및 같은 법 시행령 규정을 근거로 혼인으로 인한 1세대 1주택 특례 적용 가능 여부를 해석한 것입니다.
  • 사안에서 甲은 2009.11. A·B 다가구주택 2채를 취득하여 2주택자였고, 乙은 2010.03. C 아파트 1채를 취득한 1주택자이며, 2010.04. 혼인함으로써 둘은 합가 시점에 1세대 3주택(A, B, C)을 보유하게 된 사실관계를 전제로 합니다.
  • 이후 甲은 2010.07. A주택을 양도(양도소득세 납부)하여 세대 전체로는 B·C 2주택 상태가 되었고, 이어 2013.01.에 甲이 D 다가구주택을 추가 취득함으로써 다시 1세대 3주택(B, C, D) 상태가 된 후, 2013.06. 乙이 혼인 전부터 보유하던 C주택을 양도한 것으로 보았습니다.
  • 소득세법 시행령 제155조 제5항은 1주택 보유자가 1주택 보유자와 혼인하여 1세대 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 특례를 적용하도록 규정합니다. 그러나 이 규정은 혼인으로 인해 1세대 2주택이 된 단순 구조를 전제로 하며, 혼인 후 다시 새로운 주택을 취득해 1세대 3주택이 되는 추가 상황까지 포섭하는 것은 아님을 전제로 해석하였습니다.
  • 또한 소득세법 시행령 제167조의3 제9항은, 혼인으로 인한 1세대 3주택 이상 보유자의 중과세율 적용 특례를 정하면서, 혼인한 날부터 5년 이내에 새로운 주택을 취득한 경우 그 취득일 이후 양도하는 주택에 대해서는 특례를 적용하지 아니한다고 명시하고 있습니다. 이는 혼인 후 새 주택 취득 시 혼인특례의 범위를 제한하는 규정으로 보았습니다.
  • 국세청은 위 규정체계와 소득세법 기본통칙 89-155…2의 취지를 종합하여, 혼인 당시 이미 1세대 3주택이 된 세대가 혼인 후 기존 주택을 양도했다가 다시 새로운 D주택을 취득하여 다시 1세대 3주택이 된 경우, D주택을 취득한 후 양도하는 B주택 또는 C주택에 대해서는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따른 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 없다고 회신하였습니다.
  • 따라서 쟁점인 乙의 C주택 양도(2013.06.)는 혼인 전에 보유하던 주택의 양도이지만, 그 양도시점에는 D주택 취득으로 다시 1세대 3주택 상태가 된 이후이므로, 단순 혼인으로 인한 1세대 1주택 특례(시행령 제155조 제5항)를 적용할 수 없는 것으로 판단하였습니다.
  • 정리하면, 혼인 후 5년 이내에 기존 주택을 양도하더라도, 그 사이에 새로운 주택을 취득하여 1세대 3주택 상태를 다시 형성한 경우에는, 그 새로운 주택 취득 후 양도하는 혼인 전 보유 주택에 대하여는 1세대 1주택 비과세 특례가 배제된다는 점을 분명히 한 해석입니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제89조 제1항 제3호: 대통령령으로 정하는 1세대 1주택과 그 주택부수토지의 양도소득에 대해서는 양도소득세를 비과세하도록 규정
  • 소득세법 시행령 제154조 제1항: 1세대 1주택의 범위를 규정하고, 양도일 현재 국내 1주택 보유 및 2년 이상 보유 요건 등을 명시
  • 소득세법 시행령 제155조 제1항, 제5항: 일시적 2주택 및 혼인으로 인한 1세대 2주택 특례를 규정하고, 일정 기간 내 양도 시 1세대1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하도록 함
  • 소득세법 제104조 제1항 제4호, 제6항: 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 양도 시 중과세율을 규정하고, 일정 기간 내 양도분에 대한 적용 특례를 규정
  • 소득세법 시행령 제167조의3 제1항, 제9항: 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위 및 혼인으로 인한 1세대 3주택 이상 보유자에 대한 세율 특례와 그 배제사유(혼인 후 새 주택 취득 시 특례 미적용)를 규정
  • 소득세법 시행령 부칙(2012.2.2. 개정) 제1조, 제2조, 제12조: 개정 시행령의 시행일, 일반적 적용례 및 혼인으로 인한 1세대 3주택 이상 보유자에 대한 양도소득세율 특례의 적용 시점을 규정
  • 소득세법 기본통칙 89-155…2: 대체취득, 상속, 혼인 또는 직계존속 봉양으로 1세대 3주택이 된 경우에도 요건 충족 시 종전 주택 양도에 한하여 1세대 1주택 비과세를 인정하는 해석 기준을 제시
사례 Q&A
1. 혼인으로 1세대 3주택이 된 뒤 다시 새 집을 사면 1세대1주택 비과세 특례가 사라지나요?
답변
국세청 서면법규과-1246 회신에 따르면, 혼인으로 일시 1세대 3주택이 된 후 기존 주택을 양도하고 다시 새 주택을 취득하여 다시 1세대 3주택이 된 경우, 그 새 주택 취득 이후에 양도하는 기존 주택에 대해서는 혼인으로 인한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 어려운 것으로 보입니다.
근거
소득세법 시행령 제155조 제5항은 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우 먼저 양도 주택에 특례를 인정하고, 시행령 제167조의3 제9항은 혼인 후 새로운 주택을 취득한 경우 그 취득일 이후 양도분에 대한 특례 배제를 규정하고 있으며, 위 유권해석은 이 체계를 근거로 특례 부인을 명시하였습니다.
2. 2주택자와 1주택자가 결혼 후 5년 이내에 기존 집을 팔면 항상 1세대1주택 비과세가 되나요?
답변
이 유권해석에서 보듯이, 단순히 혼인 후 5년 이내 기존 주택을 양도했다는 이유만으로 항상 1세대 1주택 비과세가 인정되는 것은 아니며, 혼인 후 추가 주택을 취득해 1세대 3주택을 다시 형성하는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 특례 적용이 제한될 수 있는 것으로 보입니다.
근거
소득세법 시행령 제155조 제5항은 혼인으로 1세대 2주택이 된 단순 구조를 전제로 5년 내 먼저 양도 주택의 비과세 특례를 두고 있고, 시행령 제167조의3 제9항 및 국세청 서면법규과-1246 회신은 혼인 후 새 주택 취득으로 1세대 3주택이 재형성된 경우에는 해당 특례 적용이 배제된다고 해석하고 있습니다.
3. 혼인 후 기존 3주택 중 하나를 팔고 다시 주택을 취득한 뒤 남은 집을 팔 때 비과세가 가능한지 궁금합니다.
답변
국세청 해석에 따르면, 혼인 당시 이미 1세대 3주택인 상태에서 하나를 먼저 양도한 뒤 다시 새 주택을 취득해 3주택 상태가 된 경우, 그 새 주택 취득 이후에 양도하는 나머지 기존 주택들에 대해서는 1세대 1주택 비과세 특례 적용이 인정되기 어렵다고 보입니다.
근거
서면법규과-1246에서는 2주택자와 1주택자가 혼인해 1세대 3주택이 된 후 A주택 양도, 이후 D주택 취득으로 다시 3주택이 된 사안에서, D주택 취득 후 양도하는 B 또는 C주택에 대해 시행령 제154조 제1항에 따른 1세대1주택 비과세 특례를 적용할 수 없다고 회신하여, 새 주택 취득 이후 양도분에 대한 특례 배제를 명확히 하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

2주택 보유자(甲)와 1주택 보유자(乙)가 혼인하여 혼인 당시 1세대 3주택에 해당하였으나 이 중 1주택을 양도한 이후 다시 새로운 주택을 취득하여 다시 1세대 3주택이 된 경우 혼인 합가 이전에 보유하던 주택을 양도하더라도 혼인으로 인한 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 없음

회신

귀 의견조회의 경우, 2주택(A, B주택)을 보유하는 자가 1주택(C주택)을 보유하는 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대 3주택이 되었으나 1주택(A주택)을 양도한 후 다시 새로운 주택(D주택)을 취득하여 3주택이 된 경우 D주택을 취득한 후 양도하는 나머지 주택(B주택 또는 C주택)에 대하여는 ⁠「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.

1. 질의내용

 가. 신청내용

 ○ 2주택자(A․B주택)와 1주택자(C주택)가 혼인한 후 A주택을 양도하고 다시 D주택을 취득한 후 혼인전 보유하던 C주택을 양도한 경우

  - 혼인으로 인한 1세대1주택 특례규정을 적용받을 수 있는지 여부

 나. 사실관계

 ○ 주택 취득․양도 내역

  - 2009.11. 甲, 다가구주택 2채(A, B주택) 취득

  - 2010.03. 乙, 아파트(C주택) 취득

  - 2010.04. 甲․乙, 혼인

  - 2010.07. 甲, A주택 양도(양도소득세 납부)

  - 2013.01. 甲, 다가구주택 1채(D주택) 취득

  - 2013.06. 乙, C주택 양도

      ’09.11 ’10.03. ’10.04. ’10.07. ’13.01. ’13.06.

-----------△------------△-----------○-------------▲------------△-----------◆-----------

      A, B주택 C주택 甲․乙 A주택 D주택 C주택

       취득 취득 혼인 양도 취득 양도

       (甲) ⁠(乙)  ⁠(甲) (甲)  ⁠(乙)

혼인 후 5년 이내

D취득후 3년내

2. 관련 법령

 ○ 제89조 【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

 ⑤ 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 ⁠“양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

  1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산

     제55조제1항에 따른 세율

  4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) ⁠(2009. 12. 31. 개정)

    양도소득 과세표준의 100분의 60

 ⑥ 제1항제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산을 2013년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.

 ○ 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

 ① 법 제104조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. ⁠(각호 생략)

 ⑨ 제1항에도 불구하고 1주택 이상을 보유하는 자가 1주택 이상을 보유하는 자와 혼인함으로써 혼인한 날 현재 제1항에 따른 1세대3주택 이상에 해당하는 주택을 보유하게 된 경우로서 그 혼인한 날부터 5년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 양도자의 배우자가 보유한 주택 수(제1항에 따른 주택 수를 말한다)를 차감하여 해당 1세대가 보유한 주택 수를 계산한다. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 새로운 주택을 취득한 경우 해당 주택의 취득일 이후 양도하는 주택에 대해서는 이를 적용하지 아니한다. ⁠(2012. 2. 2. 신설)

 ○ 소득세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23588호로 개정된 것) 부칙

 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제18조제1항제11호, 제207조의8 및 제207조의9의 개정규정은 2012년 7월 1일부터 시행하고, 제110조의3제8항 및 제9항의 개정규정은 2012년 8월 5일부터 시행하며, 제133조제1항의 개정규정은 2013년 1월 1일부터 시행한다.

 제2조(일반적 적용례) ① 이 영은 이 영 시행일이 속하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용한다.

                      ② 이 영 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

 제12조(혼인으로 인한 1세대3주택 이상 보유자 등에 대한 양도소득세율에 관한 적용례) 제167조의3제9항 및 제167조의4제5항의 개정규정은 2011년 11월 24일 이후 최초로 양도소득세를 결정 또는 경정하는 분부터 적용한다.

 ○ 소득세법 기본통칙 89-155…2 【대체취득 및 상속 등으로 인하여 1세대 3주택이 된 경우 종전 주택양도에 따른 비과세】

 ① 국내에 1세대 1주택을 소유한 거주자가 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하여 일시 2개의 주택을 소유하고 있던 중 상속 또는 영 제155조 제4항 및 제5항에 따른 혼인 또는 직계존속을 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 3개의 주택을 소유하게 되는 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 3년내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 양도로 보아 영 제154조제1항의 규정을 적용한다.

 ② 국내에 1세대 1주택을 소유한 거주자가 영 제155조제2항에 따른 상속주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 상태에서 상속주택이 아닌 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 1주택을 취득함으로써 1세대가 3개의 주택을 소유하게 되는 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 3년내에 상속주택이 아닌 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 양도로 보아 영 제154조제1항의 규정을 적용한다.

출처 : 국세청 2013. 11. 12. 서면법규과-1246 | 국세법령정보시스템