부동산임대와 도·소매 겸영 시 지급이자 안분

요지

사용면적이 객관적으로 구분되는 부동산임대 겸영 사업장에서 발생한 지급이자는 사용면적비율로 안분하여 소득종류별 필요경비에 산입하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, 거주자가 부동산을 취득하여 일부 층은 도․소매업의 사업장으로 사용하고 나머지 층은 부동산임대사업에 사용하는 경우로서 층별․호수별 취득가액을 구분할 수 없는 경우 사업소득과 부동산임대소득의 소득금액계산에 있어 해당 사업장을 취득하기 위하여 차입한 차입금에 대한 지급이자는 해당 사용면적비율로 안분하여 필요경비에 산입하는 것입니다.

1. 질의내용

가. 사실관계

○ 자동차 판매대리업을 영위하는 거주자 甲은 2011.7월 상가건물(5층)을 매입하고 부동산임대업을 개시하였으며, 건물의 취득과 관련된 차입금에 대한 이자비용이 매월 발생하고 있음

○ 2013.1월 다른 사업장에서 영위하던 자동차판매대리업의 사업장을 동 임대건물로 이전하면서 임대건물 중 3개 층은 자기의 자동차대리점으로 사용하고 2개 층은 타인에게 임대하게 되었음

  ※ 도매업 및 임대업에 사용되는 면적이 객관적으로 구분되는 경우임

나. 질의요지

 ○ 자기의 건물에서 부동산 임대업과 자동차판매대리업 소득이 동시에 발생하는 경우 동 이자비용을 소득종류별로 안분해서 필요경비로 산입할 수 있는지 여부

  - 소득종류별로 안분하여 필요경비에 산입하는 경우 면적비율 또는 수입금액 비율 등 합리적인 안분방법

3. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 법령

○ 소득세법 제27조 【사업소득의 필요경비의 계산】

 ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

 ② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

 ③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】

 ① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다.

  10. 차입금 중 대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자

○ 소득세법 제39조 【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】

 ① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.

 ② 거주자가 매입·제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다.

 ⑤ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산할 때 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도와 자산·부채의 취득 및 평가에 대하여 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 ⁠「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우 외에는 그 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.

○ 소득세법 제160조 【장부의 비치·기록】

 ① 사업자(국내사업장이 있거나 제119조제3호에 따른 소득이 있는 비거주자를 포함한다. 이하 같다)는 소득금액을 계산할 수 있도록 증명서류 등을 갖춰 놓고 그 사업에 관한 모든 거래 사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 복식부기에 따라 장부에 기록·관리하여야 한다.

 ② 업종·규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자가 대통령령으로 정하는 간편장부(이하 "간편장부"라 한다)를 갖춰 놓고 그 사업에 관한 거래 사실을 성실히 기재한 경우에는 제1항에 따른 장부를 비치·기록한 것으로 본다.

 ③ 제2항에 따른 대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자는 "간편장부대상자"라 하고, 간편장부대상자 외의 사업자는 "복식부기의무자"라 한다.

 ④ 제1항이나 제2항의 경우에 사업소득에 부동산임대업에서 발생한 소득이 포함되어 있는 사업자는 그 소득별로 구분하여 회계처리하여야 한다. 이 경우에 소득별로 구분할 수 없는 공통수입금액과 그 공통수입금액에 대응하는 공통경비는 각 총수입금액에 비례하여 그 금액을 나누어 장부에 기록한다.

 ⑤ 둘 이상의 사업장을 가진 사업자가 이 법 또는 ⁠「조세특례제한법」에 따라 사업장별로 감면을 달리 적용받는 경우에는 사업장별 거래 내용이 구분될 수 있도록 장부에 기록하여야 한다.

○ 소득세법 시행령 제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】

 ① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

   13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

○ 소득세법 시행령 제61조 【가사관련비등】

 ① 법 제33조제1항제5호에서 "대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

  1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조제2항제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다.

  2. 사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액

○ 소득세법 시행령 제78조 【업무와 관련 없는 지출】

  법 제33조제1항제13호에서 "직접 그 업무와 관련이 없다고 인정되는 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

  1. 사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득·관리함으로써 발생하는 취득비·유지비·수선비와 이와 관련되는 필요경비

  2. 사업자가 그 사업에 직접 사용하지 아니하고 타인(종업원을 제외한다)이 주로 사용하는 토지·건물등의 유지비·수선비·사용료와 이와 관련되는 지출금

  3. 사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자

○ 소득세법 시행규칙 제62조 【공통손익의 계산과 구분경리】

 ① 법 및 「조세특례제한법」 제3조제1항에 따른 법률에 따라 소득세가 감면되는 사업과 그 밖의 사업을 겸영하는 경우에 감면사업과 그 밖의 사업의 공통수입금액과 공통필요경비는 다음 각 호의 기준에 따라 구분하여 계산한다. 다만, 공통수입금액 또는 공통필요경비를 구분계산할 때 개별필요경비(공통필요경비 외의 필요경비의 합계액을 말한다. 이하 이 조에서 같다)가 없거나 그 밖의 사유로 다음 각 호의 규정을 적용할 수 없거나 이를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 그 공통필요경비의 비용항목에 따라 국세청장이 정하는 작업시간, 사용시간, 사용면적 등의 기준에 따라 안분계산한다.

  1. 감면사업과 그 밖의 사업의 공통수입금액은 해당 사업의 총수입금액에 비례하여 안분계산한다.

  2. 감면사업과 그 밖의 사업의 업종이 같은 경우의 공통필요경비는 해당 사업의 총수입금액에 비례하여 안분계산한다.

  3. 감면사업과 그 밖의 사업의 업종이 같지 아니한 경우의 공통필요경비는 감면사업과 그 밖의 사업의 개별 필요경비에 비례하여 안분계산한다.

 ② 법 및 「조세특례제한법」 제3조제1항에 따른 법률에 따른 경리의 구분은 각각의 해당 규정에 따라 구분하여야 할 사업 또는 수입별로 총수입금액과 필요경비를 장부상 각각 독립된 계정과목에 의하여 구분기장하는 것으로 한다. 다만, 각 사업 또는 수입에 공통되는 총수입금액과 필요경비는 그러하지 아니하다.

나. 관련 사례

○ 서울행정법원2005구합37601, 2006.10.26

  부동산 취득하여 일부는 특수관계자에게 무상임대하고 총차입금에 대한 지급이자를 원고 개인사업의 지급이자로 모두 필요경비산입하였으나, 부동산임대업과 원고 개인이 사용(감면대상 사업용)한 면적비율만큼은 필요경비 산입함이 타당한 것임

○ 국심2003서3604, 2005.10.07

  약국, 부동산임대, 주택임대에 공통사용된 차입금에 대한 지급이자 중 약국에 대한 지급이자 해당액은 약국 사용면적비율에 따라 안분하여 필요경비에 산입하는 것임

○ 국심2000중0849, 2000.09.19

  처분청은 제조업소득금액 계산 시 차입금이자 중 임대면적에 상당하는 쟁점지급이자를 필요경비불산입하고 종합소득세를 과세한 처분은 수익비용대응의 원칙과 구분경리의 원칙에 비추어 타당한 것임

○ 소득46011-1313, 1999.04.09

  매매목적으로 신축한 상가가 분양되지 아니하여 그 중 일부를 일시적으로 임대하는 경우 상가신축을 위하여 차입한 차입금에 대한 건물준공 후의 지급이자는 사업소득과 부동산임대소득의 소득금액계산에 있어서 당해 면적비율로 안분하여 필요경비에 산입하는 것이며, 이 경우 사업소득과 부동산임대소득에 대한 별개의 재무제표를 작성하여 소득금액을 계산하고 종합소득으로 합산하여 소득세과세표준확정신고를 하는 것임

○ 국심97서3141, 1998.04.08

  부동산매매업과 임대소득을 구분게산함에 있어 청구인은 지급이자를 수입금액비율로 안분계산하여야 한다고 주장하나, 동 자금이 임대부분의 건축과 매매부분의 건축에 투자된 이상 쟁점 이자는 투자금액과 상관관계있는 건물면적비율에 의하여 안분하는 것이 합리적임

○ 소득46011-1895, 1998.07.09

  부동산임대소득ㆍ사업소득 및 산림소득 중 2이상의 소득이 있는 사업자는 그 소득별로 구분하여 경리하여야 하며, 이 경우에 소득별로 구분할 수 없는 공통수입금액과 그 공통수입금액에 대응하는 공통경비에 대하여는 각 총수입금액에 비례하여 안분기장하는 것임

○ 법인46012-3475, 1996.12.13

  차입금에 대한 지급이자는 차입금의 실제 사용용도를 기준으로 사실판단하여 과세 및 감면사업의 손금으로 구분계산하는 것이나 감면사업과 기타사업에 공통으로 발생한 지급이자는 감면사업과 기타사업의 개별손금에 비례하여 구분계산하는 것임

출처 : 국세청 2013. 05. 02. 서면법규과-505 | 국세법령정보시스템