요지
우선수익자의 요청에 따라 신탁부동산을 매각하는 경우 우선수익자는 우선수익권이 미치는 범위내에서 부가가치세 납세의무자에 해당하는 것이며, 공인중개사에 신탁부동산의 매각을 의뢰하고 지급하는 수수료에 대한 매입세금계산서도 우선수익자를 공급받는자로 하는 것임
답변내용
신탁계약상 위탁자 외의 수익자가 따로 지정되어 신탁의 수익이 우선수익자에게 귀속되는 타익신탁에 있어서 신탁부동산에 대한 사용·수익 및 처분의 권한(이하 “실질적 통제권”)이 위탁자에서 우선수익자로 이전됨으로써 우선수익자의 요청에 따라 신탁부동산을 매각(이하 “해당 매각”)하는 경우, 우선수익자는 우선수익권이 미치는 범위내에서 부가가치세법 제3조에 따른 부가가치세 납세의무를 부담하는 것이고, 공인중개사에게 해당 매각에 대한 중개를 의뢰하고 수수료를 지급하면서 발급받는 매입세금계산서는 같은 법 시행령 제69조제2항에 따라 우선수익자를 공급받는 자로 하는 것임
○ □□부동산신탁주식회사(이하 “신청인”이라 함)는 상업시설 분양사업(이하 “쟁점 분양사업”이라 함)과 관련하여
- 쟁점 분양사업의 시행자인 ☆☆산업개발(이하 “위탁자”라 함)로부터 상업시설(이하 “쟁점 신탁부동산”이라 함)을 신탁받고 ◇◇자산운용 등(이하 “우선 수익자”이라 함)에 우선수익권을 부여하는 부동산담보신탁계약을 체결함
- ◇◇자산운용은 위탁자가 대출계약상 기한이익의 상실사유가 발생하였다는 이유로 신청인에게 쟁점 신탁부동산에 대한 환가를 요청하였음
- 신청인은 5회 차까지 공매절차를 진행하였으나 쟁점 신탁부동산의 282개 호실 중 263개 호실이 유찰되었으며 공매를 촉진하기 위하여 공인중개사에 중개를 의뢰하고 중개수수료를 지급함
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부동산담보신탁계약서
위탁자:☆☆산업개발
수탁자:□□부동산신탁
제1조(신탁목적) 이 신탁은 신탁부동산의 소유권관리와 위탁자(채무자가 따로 있는 경우에는 이를 포함한다. 이하 같다.)가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고 채무불이행시 환가·정산하는데 그 목적이 있다
제7조(우선수익자의 수익권) ① 우선수익자가 갖는 수익권의 범위는 수탁자가 발행한 수익권증서를 근거로 한 우선수익자와 채무자간의 여신거래로 발생하여 증감 변동된 우선수익자의 대출원금 및 이자(연체이자 포함)에 한한다. ③ 신탁원본에 대한 우선수익자의 수익권은 위탁자의 수익권보다 우선한다.
제17조(신탁부동산 처분 시기) ① 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 신탁기간 종료 전이더라도 우선수익자의 요청 등에 의하여 신탁부동산을 처분할 수 있다. 다만, 제3호의 사유 발생으로 위탁자가 우선수익자의 채권을 확보하기에 충분하다고 인정하는 부동산을 추가 제공하는 경우 및 분양계약이 체결된 물건에 대해서는 처분할 수 없다.
1. 우선수익자와 채무자간에 체결한 여신거래계약 위반시
2. 신탁계약 위반시
3. 기타 담보가치 저감 등 환가요인 발생시
제23조(신탁해지 및 책임부담) ① 위탁자는 천재지변 기타 부득이한 사정이 있는 경우를 제외하고는 원칙적으로 신탁해지를 할 수 없으며 “이하 생략”
제24조(신탁종료) ① 이 신탁은 신탁기간 만료, 신탁기간중 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하고 신탁계약을 해지하는 때, 위탁자가 수익권증서를 교부받은 후 우선수익자와 여신거래를 하지 아니하고 그 수익권증서를 반환하여 신탁계약을 해지하는 때, (중략) 신탁부동산의 처분에 의하여 종료한다. |
2. 질의내용
○ 타익신탁에 있어서 대출계약의 기한이익이 상실하였다는 이유로 우선수익자의 요청에 따라 신탁회사가 신탁부동산을 매각하는 경우
- (질의1) 신탁부동산의 매각에 대한 부가가치세 납세의무자를 우선수익자로 볼 수 있는지 여부
- (질의2) 신탁부동산의 매각과 관련하여 공인중개사에게 중개를 의뢰하고 수수료를 지급하면서 발급받는 매입세금계산서의 ‘공급받는 자’를 우선수익자로 하는 것인지 여부
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가·지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단·재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 사업자
2. 재화를 수입하는 자
○ 부가가치세법 제4조【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
2. 재화의 수입
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】
⑦ 위탁매매 또는 대리인에 의한 매매를 할 때에는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 수탁자 또는 대리인에게 재화를 공급하거나 수탁자 또는 대리인으로부터 재화를 공급받은 것으로 본다.
○ 부가가치세법 제32조【세금계산서 등】
⑥ 위탁판매 또는 대리인에 의한 판매 등 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 재화 또는 용역을 공급하는 자이거나 공급받는 자가 아닌 경우에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 세금계산서 또는 전자세금계산서를 발급하거나 발급받을 수 있다.
○ 부가가치세법 시행령 제69조【위탁판매 등에 대한 세금계산서 발급】
① 위탁판매 또는 대리인에 의한 판매의 경우 수탁자 또는 대리인이 재화를 인도할 때에는 법 제32조제6항에 따라 수탁자 또는 대리인이 위탁자 또는 본인의 명의로 세금계산서를 발급하며, 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 인도하는 때에는 위탁자 또는 본인이 세금계산서를 발급할 수 있다. 이 경우 수탁자 또는 대리인의 등록번호를 덧붙여 적어야 한다.
② 위탁매입 또는 대리인에 의한 매입의 경우에는 법 제32조제6항에 따라 공급자가 위탁자 또는 본인을 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발급한다. 이 경우 수탁자 또는 대리인의 등록번호를 덧붙여 적어야 한다.
○ 국세기본법 제14조【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
출처 :
국세청 2013. 10. 31. 법규부가2013-468 | 국세법령정보시스템
