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주택보다 오래 보유한 주택부수토지 장기보유특별공제

상속증여세과-461  ·  2013. 08. 12.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 1세대 1주택에 딸린 주택부수토지가 주택보다 먼저 취득되어 보유기간이 더 긴 경우, 양도 시 장기보유특별공제율을 토지 전체 보유기간과 주택부수토지로 인정된 기간 중 어느 보유기간을 기준으로 적용하는지가 궁금합니다.

S요약

1세대1주택에 딸린 토지가 주택보다 먼저 취득되어 토지 전체 보유기간이 더 길어진 경우, 해당 토지의 장기보유특별공제율은 토지의 전체 보유기간에 따른 표1 공제율과 주택에 딸린 부수토지로 인정된 기간에 따른 표2 공제율을 각각 계산한 후, 그 중 더 큰 공제율을 적용하는 것으로 판단된다는 취지입니다.
#장기보유특별공제 #주택부수토지 #1세대1주택 장특공 #토지 보유기간 #상속증여세과-461 #기획재정부 재산세제과-1183
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핵심 정리

R회신 내용 상속증여세과-461  ·  2013. 08. 12.

  • 이 회신은 국세청 상속증여세과-461(2013.08.12.)로서, 기획재정부 재산세제과-1183(2010.12.10.) 해석사례를 근거로 한 것임.
  • 국세청은 1세대1주택에 딸린 토지 중 주택보다 먼저 취득되어 보유기간이 더 긴 주택부수토지의 장기보유특별공제 적용 방법에 대해, 기획재정부 기존 해석을 그대로 따르는 것으로 회신하고 있습니다.
  • 기획재정부 재산세제과-1183 해석에 따르면, 소득세법 제95조 제2항을 적용할 때 1세대1주택에 딸린 토지를 양도하는 경우, 주택보다 보유기간이 오래된 주택부수토지에 대한 장기보유특별공제는 그 토지의 전체 보유기간에 따른 표1 공제율과 주택부수토지로서의 보유기간에 따른 표2 공제율 중 더 큰 공제율을 적용하는 것으로 되어 있습니다.
  • 따라서 질의와 같이 토지가 먼저 취득되고 이후 그 토지 위에 신축된 주택이 1세대1주택에 해당하며, 그 토지가 주택의 부수토지로 인정되는 경우에는, (1) 토지의 취득일부터 양도일까지의 전체 보유기간에 따른 일반자산 공제율(표1)과 (2) 주택부수토지로 보게 되는 기간(1세대1주택 요건 충족 기간 등)에 따른 1세대1주택 공제율(표2)을 각각 산출한 후, 이 둘 중 큰 공제율을 장기보유특별공제율로 적용하는 것으로 판단된다는 취지입니다.
  • 이와 같이 해석됨에 따라, 납세자는 주택보다 먼저 취득한 주택부수토지를 양도할 때 단순히 주택 보유기간만을 기준으로 공제율을 적용하는 것이 아니라, 토지 전체 보유기간 기준 공제율과 부수토지로 인정된 기간 기준 공제율을 비교하여 더 유리한 공제율을 적용할 수 있는 것으로 보입니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제95조 제1항: 양도소득금액은 양도가액에서 필요경비를 공제한 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하여 계산함.
  • 소득세법 제95조 제2항: 보유기간 3년 이상 자산에 대해 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율(표1)을 곱한 금액을 장기보유특별공제액으로 함. 다만 대통령령으로 정하는 1세대1주택(이에 딸린 토지 포함)은 표2의 공제율을 적용.
  • 소득세법 제95조 제3항: 고가주택(이에 딸린 토지 포함)의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 대통령령으로 정하는 별도 방법에 따라 계산.
  • 소득세법 제95조 제4항: 장기보유특별공제 적용을 위한 자산의 보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지로 하며, 증여받은 배우자‧직계존비속의 경우에는 증여자가 해당 자산을 취득한 날부터 기산.
  • 기획재정부 재산세제과-1183, 2010.12.10.: 1세대1주택에 딸린 토지를 양도할 때 주택보다 보유기간이 오래된 주택부수토지의 장기보유특별공제는 그 토지의 전체 보유기간에 따른 표1 공제율과 주택부수토지로서의 보유기간에 따른 표2 공제율 중 큰 공제율을 적용함.
사례 Q&A
1. 주택보다 먼저 취득한 주택부수토지의 장기보유특별공제율은 어떻게 계산되나요?
답변
주택보다 먼저 취득한 주택부수토지를 양도하는 경우에는 두 가지 공제율을 비교하셔야 합니다. 첫째, 토지 취득일부터 양도일까지의 전체 보유기간에 따른 표1 공제율, 둘째, 그 토지가 1세대1주택에 딸린 부수토지로 인정된 기간에 따른 표2 공제율입니다. 이 둘 중에서 더 큰 공제율을 해당 토지의 장기보유특별공제율로 적용하는 것으로 해석되고 있습니다.
근거
국세청 상속증여세과-461(2013.08.12.)는 기획재정부 재산세제과-1183(2010.12.10.)을 인용하여, 1세대1주택에 딸린 토지를 양도하는 경우 주택보다 보유기간이 오래된 주택부수토지는 전체 보유기간 기준 표1 공제율과 부수토지로서의 보유기간 기준 표2 공제율 중 큰 공제율을 적용한다고 밝히고 있습니다.
2. 1세대1주택 주택부수토지의 보유기간이 주택보다 길면 1세대1주택 공제율만 적용되나요?
답변
보유기간이 더 긴다고 해서 일률적으로 1세대1주택용 표2 공제율만 적용되는 것은 아닌 것으로 보입니다. 이 경우에는 토지의 전체 보유기간에 따른 일반자산 공제율(표1)과, 1세대1주택의 부수토지로 인정된 기간에 따른 공제율(표2)을 각각 산정한 후, 그 중 더 큰 공제율을 택하여 장기보유특별공제를 적용하도록 해석되고 있습니다.
근거
기획재정부 재산세제과-1183(2010.12.10.)는 1세대1주택에 딸린 토지의 장기보유특별공제에 관해, 주택보다 오래 보유한 부수토지는 전체 보유기간에 따른 표1 공제율과 부수토지 보유기간에 따른 표2 공제율 중 큰 공제율을 적용한다고 해석했고, 국세청 상속증여세과-461(2013.08.12.)에서 이를 그대로 참조하도록 회신하였습니다.
3. 상속받은 1세대1주택과 그 부수토지를 양도할 때 토지 취득 시점이 다르면 장기보유특별공제는 어떻게 되나요?
답변
상속받은 1세대1주택과 그 부수토지를 함께 양도하면서 토지가 주택보다 먼저 취득된 경우에는, 토지에 대해 별도로 장기보유특별공제율을 판단하셔야 합니다. 이때 토지의 전체 보유기간을 기준으로 한 일반자산 공제율(표1)과, 주택의 부수토지로 인정되는 기간을 기준으로 한 1세대1주택 공제율(표2)을 각각 계산하여, 더 큰 공제율을 그 토지의 장기보유특별공제율로 적용하는 것으로 해석됩니다.
근거
국세청 상속증여세과-461(2013.08.12.)은 1982년에 토지를 취득하고 이후 그 위에 주택을 신축한 뒤 상속과 양도가 이루어진 사례에서, 기획재정부 재산세제과-1183 해석을 인용하여 토지 전체 보유기간 기준 공제율과 주택부수토지 보유기간 기준 공제율 중 큰 공제율을 적용하도록 안내하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

주택부수토지의 전체보유기간에 따른 공제율과 주택부수토지로서의 보유기간에 따른 공제율 중 큰 공제율을 장기보유특별공제율로 적용하는 것임

회신

귀 질의의 경우 기존해석사례(기획재정부 재산세제과-1183, 2010.12.10.)를 참고하시기 바랍니다

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

   - 甲은 1982.5.4. 서울 강남 소재 토지 및 건물 취득

   - 乙(甲의 배우자)은 1982.12.18. 위 甲 소유 건물을 철거하고 주택신축 후 乙명의로 등기

   - 2011.10.7. 乙 사망으로 甲이 乙명의 주택을 상속받음

   - 甲은 2013.7.11. 위 상속받은 주택과 상속주택의 부수토지(甲명의)를 양도

O 질의내용

   - 이 경우 주택부수토지가 주택보다 보유기간이 오래된 경우 장기보유특별공제율 적용

2. 관련 법령

○ 소득세법 제95조【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

②제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 주택분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)한다.

⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)

○ 기획재정부 재산세제과-1183, 2010.12.10.

「소득세법」제95조제2항을 적용할 때 1세대1주택에 딸린 토지를 양도하는 경우로서 주택보다 보유기간이 오래된 주택 부수토지에 대한 장기보유특별공제는 그 토지의 전체보유기간에 따른 같은 항 표1의 공제율과 주택 부수토지로서의 보유기간에 따른 같은 항 표2의 공제율 중 큰 공제율을 적용하는 것입니다.

출처 : 국세청 2013. 08. 12. 상속증여세과-461 | 국세법령정보시스템