업무용 오피스텔 분양권의 분양권·주택수·양도소득세율 적용

요지

업무용으로 취득한 오피스텔의 분양권은 소득법§88(10)상 분양권에 해당하지 않음

답변내용

업무용으로 취득한 오피스텔의 분양권인 경우「소득세법」제88조10호의 분양권에 해당하지 않고, 같은 법 제89조제2항 및 제104조제7항의 주택수에 포함되지 않으며, 그 분양권을 1년 이상 2년 미만 보유하고 양도할 경우 같은 법 제94조제1항제2호가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 같은 법 제104조제1항제2호의 100분의 40의 세율을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○’20.6.30. 부산 소재 A 오피스텔 분양권* 취득

  - A 오피스텔은 분양 공고당시 건축법에 의한 ⁠“업무시설”로 표기하여 분양

   * 건축법 시행령 〔별표1〕 용도별 건축물의 종류 ⁠“14호 업무시설에 해당하는 오피스텔

 ○’21.8.7. A오피스텔 분양권 양도

2. 질의내용

 ○ ’20.8.18. 이전 취득한 오피스텔 분양권의 주택수 산정시 포함 여부

 ○ ’21.6.1.이후 오피스텔 분양권을 양도할 경우 양도소득세 중과세율을 적용해야 하는지 여부와 적용세율

3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득세법 제88조【정의】(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정된 것)

 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

 10. "분양권"이란 ｢주택법｣ 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

□ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

  1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

  2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

  가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

  나. 지상권

  다. 전세권과 등기된 부동산임차권

□ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】(20.8.18. 법률 제17477호로 개정된 것)

 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

  1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산

　 제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)

  2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것

　 양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]

  3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

  　양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)

  4. 삭제

(중간 생략)

 ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

  1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

  2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

  3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

  4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

□ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】(20.8.18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것)

 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

  1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산

  　제55조제1항에 따른 세율

  2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것

  　양도소득 과세표준의 100분의 40

  3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

    양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40)

  4. 제94조제1항제2호에 따른 자산 중 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다) 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외한다). 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

   양도소득 과세표준의 100분의 50

□소득세법 시행령 제152조의4【분양권의 범위】(21.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것)

  법 제88조제10호에서 "｢주택법｣ 등 대통령령으로 정하는 법률"이란 다음 각 호의 법률을 말한다.

  1. ｢건축물의 분양에 관한 법률｣

  2. ｢공공주택 특별법｣

  3. ｢도시개발법｣

  4. ｢도시 및 주거환경정비법｣

  5. ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣

  6. ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣

  7. ｢주택법｣

  8. ｢택지개발촉진법｣

□ 소득세법 시행령 제167조의6【양도소득세가 중과되지 아니하는 주택의 입주자로 선정된 지위의 범위】(21.2.17. 대통령령 31442호로 삭제되기 전의 것)

 법 제104조제1항제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우를 말한다.

  1. 양도 당시에 양도자가 속한 1세대가 다른 주택의 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있지 아니할 것

  2. 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있을 것(양도자가 미성년자인 경우는 제외하며, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우를 포함한다)

□건축물의 분양에 관한 법률 제3조【적용범위】

 ① 이 법은 ｢건축법｣ 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 ⁠“사용승인”이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.

  1. 분양하는 부분의 바닥면적(｢건축법｣ 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물

  2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물

 ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.

  1. ｢주택법｣에 따른 주택 및 복리시설

  2. ｢산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률｣에 따른 지식산업센터

  3. ｢관광진흥법｣에 따른 관광숙박시설

  4. ｢노인복지법｣에 따른 노인복지시설

  5. ｢공공기관의 운영에 관한 법률｣에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물

  6. ｢지방공기업법｣에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물

③ 제2조제2호 단서 및 제2항에도 불구하고 제2조제2호 단서에 따라 분양에 해당하지 아니하는 방법으로 매입한 건축물과 제2항제5호 및 제6호에 해당하는 건축물의 전매 또는 전매 알선에 대하여는 제6조의3제3항 및 제10조제2항제5호를 적용한다.

□주택법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. ⁠“주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

  2. ⁠“단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

  3. ⁠“공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

  4. ⁠“준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

□ 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】

  법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

  1. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제2호라목에 따른 기숙사

  2. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설

  3. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 ｢노인복지법｣ 제32조제1항제3호의 노인복지주택

  4. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

□건축법 시행령 ⁠[별표1]【용도별 건축물의 종류】(제3조의5 관련)

  14. 업무시설

  가. 공공업무시설: 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

  나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

  1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것

  2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

출처 : 국세청 2021. 09. 30. 사전-2021-법령해석재산-1326[법령해석과-3396] | 국세법령정보시스템