철거 예정 건물 임대 사용 시 부가세 매입세액 공제

철거 예정 건축물 임대 사용 시 매입세액 공제 여부

부가가치세과-313 · 2013. 04. 09.

질의 및 요약

Q질의내용

부동산개발업 및 부동산임대업으로 사업자등록을 한 프로젝트금융투자회사가 장차 철거하여 개발할 예정인 건축물을 취득한 후, 개발절차가 확정될 때까지 최소 5년 이상 기존 임대차계약을 승계하여 임대업에 사용하는 경우, 해당 건축물 취득 시 부담한 매입세액을 부가가치세에서 공제할 수 있는지 여부는 어떻게 판단하여야 하나요?

S요약

부동산개발업과 부동산임대업을 목적사업으로 사업자등록을 한 법인이 철거 예정 건축물을 취득한 후 개발절차가 확정될 때까지 상당 기간 동안 실제 임대차계약 내용대로 부동산임대업에 사용하는 경우, 그 건축물 취득과 관련한 매입세액은 부가가치세법 제17조제2항에 따른 토지 관련 매입세액 등을 제외하고는 공제 가능한 것으로 판단되며, 구체적으로 토지 관련 매입세액인지 임대용역 제공에 사용될 매입세액인지는 사실관계에 따라 개별적으로 판단하여야 한다고 본 것입니다.

#철거 예정 건물 #부가가치세 매입세액 공제 #토지 관련 매입세액 #PFV 부동산 개발 #부동산 임대업 부가세 #건물 철거 부가세

핵심 정리

R회신 내용 부가가치세과-313 · 2013. 04. 09.

회신 주체·출처: 국세청 부가가치세과-313, 2013.04.09. 회신에 따른 유권해석 내용입니다.
국세청은 부동산개발업과 부동산임대업을 사업목적으로 사업자등록을 한 사업자가 부동산개발을 위하여 철거 예정 건축물을 취득한 경우라도, 개발사업 절차가 확정될 때까지 상당 기간 실제 임대차계약 내용대로 건물을 임대업에 사용한다면, 해당 건축물 취득 시 부담한 매입세액은 부가가치세법 제17조 제2항에서 규정한 매입세액을 제외하고는 매출세액에서 공제할 수 있다고 회신하였습니다.
다만 국세청은, 이와 같은 건축물 취득과 관련한 매입세액이 부동산개발 목적의 토지 관련 매입세액에 해당하는지, 아니면 부동산임대 용역 제공에 직접 사용되는 매입세액에 해당하는지는 구체적인 계약 내용, 사용 실태, 개발 계획 등을 종합하여 사실판단할 사항이라고 명시하고 있습니다.
관련 법령에 따라 토지 자체의 취득 및 개발을 위한 자본적 지출에 해당하는 매입세액, 그리고 건축물이 있는 토지를 취득하여 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우의 철거 건축물 취득가액 및 철거비용 관련 매입세액 등은 토지 관련 매입세액으로서 공제되지 않는 범위에 포함될 수 있습니다.
반면, 이 사안처럼 최소 5년 이상 기존 임대차계약을 승계하여 임대수입을 얻는 등 실제로 임대사업에 계속 사용되는 건축물에 대응하는 매입세액 부분은, 임대용역 과세사업과 직접 관련된 것으로 인정되는 범위 내에서 공제가 가능하다는 취지로 해석됩니다.
따라서 귀 질의와 유사한 경우, 건축물 취득 목적과 실제 사용 현황, 임대계약 기간 및 내용, 향후 철거·개발 계획과 시점 등을 종합적으로 검토하여, 어느 부분이 토지(개발) 관련 매입세액이고 어느 부분이 임대용 과세사업 관련 매입세액인지 세부 구분한 후, 토지 관련 매입세액을 제외한 임대업 관련 매입세액에 한하여 공제를 검토하시는 것이 타당한 것으로 보입니다.

L관련 법령 해석

부가가치세법 제17조 제1항: 사업자가 납부할 부가가치세는 자기의 재화·용역 공급에 대한 세액(매출세액)에서 자기의 사업에 사용되었거나 사용될 재화·용역·수입에 대한 세액(매입세액)을 공제한 금액으로 산정
부가가치세법 제17조 제1항 제1호·제2호: 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화·용역의 공급 및 재화의 수입에 대한 세액을 매입세액으로 공제
부가가치세법 제17조 제2항 제6호: 면세 재화·용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액과 대통령령으로 정하는 토지 관련 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니함
부가가치세법 시행령 제60조 제7항: 법 제17조 제2항 제6호의 토지 관련 매입세액을 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로 규정
부가가치세법 시행령 제60조 제7항 제2호: 건축물이 있는 토지를 취득하여 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우, 철거한 건축물의 취득 및 철거비용에 관련된 매입세액을 공제하지 않는 토지 관련 매입세액으로 규정

사례 Q&A

1. 철거 예정인 건물을 몇 년간 임대 사용하면 부가가치세 매입세액 공제가 가능한가요?

답변

국세청 해석에 따르면 철거 예정 여부나 임대 기간의 길이 자체가 매입세액 공제 요건을 직접 결정하는 것은 아니며, 사업자가 부동산개발업과 부동산임대업을 목적사업으로 등록하고, 개발절차 확정 전까지 건물을 실제로 임대차계약 내용대로 임대업에 사용한다면, 그 건축물 취득 관련 매입세액은 토지 관련 매입세액 등을 제외하고 공제 가능한 것으로 판단됩니다.

근거

부가가치세과-313(2013.04.09.) 회신은 철거 예정 건축물을 상당 기간 임대에 사용하면서 실제 임대차계약 내용대로 임대업에 공하는 경우, 해당 건축물 취득 시 매입세액은 부가가치세법 제17조 제2항에 따른 매입세액을 제외하고 공제할 수 있다고 보며, 임대 기간의 연수보다는 실제 임대용 과세사업 사용 여부를 기준으로 판단하도록 하고 있습니다.

2. 부동산 개발 목적 토지와 임대용 건물의 매입세액을 어떻게 구분해 부가세 공제하나요?

답변

부동산 개발 목적의 토지 취득·조성·형질변경 비용, 건축물 철거 후 토지만 사용하는 경우의 철거 건축물 취득비와 철거비용 관련 매입세액 등은 시행령 제60조 제7항에서 정한 토지 관련 매입세액으로서 공제가 제한될 수 있으며, 실제로 임대차계약에 따라 건물을 임대해 과세 임대용역을 제공하는 데 사용되는 부분의 매입세액은 임대업 관련 매입세액으로 보아 공제 검토가 가능하다고 볼 수 있습니다.

근거

부가가치세법 제17조 제2항 제6호는 대통령령이 정하는 토지 관련 매입세액을 공제대상에서 제외하고, 시행령 제60조 제7항 제1호·제2호는 토지 취득 및 형질변경, 철거 건축물 취득·철거비용 등을 토지 관련 매입세액으로 열거합니다. 국세청은 이 유권해석에서 토지 관련 매입세액인지 임대용역 제공에 사용될 매입세액인지를 사실판단으로 구분해야 한다고 명시합니다.

3. PFV가 기존 임대차계약을 승계해 임대하는 개발 예정 부동산의 매입세액 처리 방법은?

답변

조세특례제한법상 PFV가 부동산개발업·부동산임대업으로 사업자등록을 하고, 개발 예정 부동산의 기존 임대차계약을 승계해 실제 임대사업을 수행하고 있다면, 그 건축물 취득 관련 매입세액은 부가가치세법 제17조 제2항에 해당하는 토지 관련 매입세액 등을 제외하고 공제 가능한 것으로 해석됩니다. 다만 각 지출이 토지(개발) 관련인지, 임대용 건물 관련인지 개별적으로 사실판단을 거쳐 구분해야 합니다.

근거

부가가치세과-313 회신 사안에서 PFV는 부동산개발 및 임대사업을 목적으로 설립되어 사업자등록을 하고, 개발완료 전까지 최소 5년 이상 기존 임대차계약을 승계해 임대업을 수행할 계획이었습니다. 국세청은 이 경우 건축물 취득 매입세액은 부가가치세법 제17조 제2항의 토지 관련 매입세액을 제외하고 공제할 수 있다고 하면서, 구체적인 귀속은 관련내용을 종합한 사실판단 사항이라고 밝혔습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

철거 예정 건축물을 취득하고 부동산개발사업 절차가 확정될 때까지 상당기간이 소요되어 그 기간까지 부동산임대에 사용하면서 실제 임대차계약내용대로 임대업에 공하는 경우, 당해 건축물을 취득하면서 지출한 매입세액에 대해서는 공제할 수 있는 것이나, 이는 사실판단하여야 할 사항임

회신

사업자가 부동산개발업과 부동산임대업을 사업목적으로 사업자등록후 부동산개발을 위해 철거 예정 건축물을 취득하고 부동산개발사업 절차가 확정될 때까지 상당기간이 소요되어 그 기간까지 부동산임대에 사용하면서 실제 임대차계약내용대로 임대업에 공하는 경우, 당해 건축물을 취득하면서 지출한 매입세액에 대해서는 ⁠「부가가치세법」 제17조제2항에 따른 매입세액을 제외하고는 자기의 매출세액에서 공제할 수 있는 것입니다.
귀 질의의 경우 부동산개발 목적을 위한 토지 관련 매입세액인지 부동산임대 용역 제공에 사용될 매입세액인지는 관련내용 등을 종합하여 사실판단하여야 할 사항입니다.

[관련 참고자료]

1. 사실관계

가. 질의자(이하 당사라 함)는 부동산 개발 및 임대사업을 목적으로 설립된 조세특례제한법상의 프로젝트금융투자회사(PFV)임

나. 당사의 사업개시일은 2012년 11월이고, 법인등기부등본 및 사업자등록증상 사업목적은 부동산개발업, 부동산임대업임

다. 당사는 서울 ☆☆동 ○○번지외 15명이 소유한 토지 및 건물을 취득하여 업무시설빌딩을 개발 추진할 계획임

(1) 당사의 업무시설빌딩 건축허가 예정일은 2016년 말이며, 동 시점까지 위 타인 소유 부동산을 취득 완료할 계획임

(2) 2014년부터 2019년까지 토지확보 및 명도완료, 설계용역 발주, 지구단위계획 변경 및 인허가 등에 착수, 철거 및 착공을 목표로 개발 추진

(3) 대주단(동 개발사업 투자 및 대출자)의 시행자 자금운용통제, 개인소유부지 취득협의 불가로 인한 공공수용 등 개발이 지연될 수도 있음

라. 2012년 11월 21일 현재 당사의 매입부동산은 총사업예정면적의 37%, 사업비는 23% 집행함

(1) 위 매입한 부동산의 건물 철거는 2017년 이후로 예상되며, 최소 5년이상은 건물을 부동산임대업에 사용하여야 함

(2) 위 부동산의 기존 임대차 계약을 승계하였고, 당해 임대차 계약서상 임대기한은 2025년이므로 최장 2025년까지 임대기한이 연장될 수 있음

(3) 2017년 철거시점은 위 임차인으로부터 양보를 받지 못하면 최장 2025년까지 연장될 수 있음

2. 질의내용

○ 당사의 사업계획에 따라 취득한 건축물을 최소한 5년 이상을 임대하여야 하는 경우 당해 건축물에 대한 매입세액의 공제여부

3. 관련된 법령 및 유사해석사례

○ 부가가치세법 제17조 【납부세액】

① 사업자가 납부하여야 할 부가가치세액(이하 "납부세액"이라 한다)은 자기가 공급한 재화 또는 용역에 대한 세액(이하 "매출세액"이라 한다)에서 다음 각 호의 세액(이하 "매입세액"이라 한다)을 공제한 금액으로 한다. 다만, 매출세액을 초과하는 매입세액은 환급받을 세액(이하 "환급세액"이라 한다)으로 한다.

1. 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화 또는 용역의 공급에 대한 세액

2. 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화의 수입에 대한 세액

② 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

6. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(부가가치세가 과세되지 아니하는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 포함한다)에 관련된 매입세액(투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지 관련 매입세액

○ 부가가치세법 시행령 제60조 【매입세액의 범위】

⑦ 법 제17조제2항제6호에서 "대통령령으로 정하는 토지 관련 매입세액"이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 매입세액을 말한다.

1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액

2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거비용에 관련된 매입세액

3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액

출처 : 국세청 2013. 04. 09. 부가가치세과-313 | 국세법령정보시스템

간편 문의

철거 예정 건축물 임대 사용 시 매입세액 공제 여부

Q질의내용

S요약

R회신 내용 부가가치세과-313 · 2013. 04. 09.

L관련 법령 해석

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