요지
「도시 및 주거환경정비법」(구, 주택건설촉진법 포함)에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 당초 관리처분계획의 변경 없이 관리처분계획과 다르게 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 교환으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임
회신
귀 질의의 경우, 기존해석사례(재산세과-803, 2009.11.23.; 재산세과-263, 2009.01.22.)을 참고하시기 바랍니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축정비사업조합이 두 가지 타입의 아파트(전용면적 59㎡ 및 84㎡)에 대해 조합원에게 동․호수 추첨을 하고 있으며, 59㎡는 경합이 있고 84㎡는 경합이 없는 상태임
- 조합원 분양신청을 완료한 후 동․호수 추첨을 앞두고 경합에서 당첨된 경우 타 조합원과 교환하거나 당첨내용을 포기하고 새로운 타입의 주택을 분양받는 경우 양도소득세 과세여부
○ 질의내용
(질의 1) 조합원 분양신청시 59㎡를 신청하고 저층에 당첨된 조합원이 고층에 당첨된 조합원의 입주권과 교환할 경우 양도소득세 부과 여부
(질의 2) 조합원 분양신청시 59㎡를 신청하고 저층에 당첨된 조합원이 84㎡를 분양받고자 할 경우 양도소득세 부과 여부
(질의 3) 조합원 분양신청시 59㎡를 신청하였으나 낙첨되어 84㎡를 분양받고자 할 경우 양도소득세 부과 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.
○ 재산세과-803, 2009.11.23.
[사실관계]
- 최근 국민은행에서 본인이 입주권을 보유한 재개발조합의 동호수 추첨이 있었음
- 본인은 위의 추첨결과가 마음에 들지 않아 다른 조합원과 서로 바꾸고자 함
- 동호수 추첨 후 1개월 이내에 분양계약을 해야 하며 현 상태는 분양계약 이전임
[질의내용]
위의 경우 교환으로 보아 양도소득세 과세대상인지
[ 회 신 ]
도시 및 주거환경정비법(구, 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 종전 주택 및 토지를 당해 조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 당초 관리처분계획의 변경 없이 관리처분계획과 다르게 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 교환으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임
○ 재산세과-263, 2009.01.22.
[사실관계]
- 2003. 6.30. 지역주택조합 설립인가
- 2005. 3. 8. 주택건설 사업계획승인
- 2009. 6. 입주 예정
- 아파트 두가지 타입모두 33평형으로 향·층·세대타입에 따라 잔금에 차등을 둠
[질의내용]
- 동·호수 추첨 완료 후 조합원간에 동·호수를 교환하는 경우 양도소득세가 과세되는지
- 과세대상에 해당한다면 과세기준은
[ 회 신 ]
1. “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것으로서, 「주택법」에 의한 주택건설사업을 시행하는 지역주택조합의 조합원으로 참여한 자가 당해 주택건설사업의 시행으로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 교환하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것입니다.
2. 또한, 자산을 교환한 경우 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항의 규정에 해당하는 경우로서 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것입니다.
출처 :
국세청 2013. 06. 25. 상속증여세과-270 | 국세법령정보시스템
