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조합 시행자 지정 전 총회 의결의 토지소유자 동의 인정 여부

도시재생과-55  ·  2012. 01. 16.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 도시개발사업에서 설립인가를 받은 조합이 아직 지정권자로부터 시행자 지정을 받기 전 상태에서 총회를 열어 개발계획(안)에 대해 토지면적 2/3 이상과 토지소유자 총수 1/2 이상의 동의를 받은 경우, 이를 도시개발법 제4조제6항에 따른 토지소유자 동의로 인정할 수 있는지요?

S요약

환지방식 도시개발사업에서 개발계획을 수립하려면 법 제4조제4항에 따라 토지면적의 2/3 이상 및 토지소유자 총수의 1/2 이상 동의가 필요합니다. 제4조제6항은 시행자가 조합인 경우 조합 총회 찬성으로 토지소유자 동의를 갈음할 수 있도록 하나, 이는 시행자 지정을 받은 조합에 한정되므로, 설립인가만 있고 시행자 지정 전인 조합 총회 의결은 법상 토지소유자 동의로 볼 수 없다고 해석됩니다.
#도시개발법 제4조제6항 #조합 시행자 지정 #토지소유자 동의 요건 #환지방식 도시개발사업 #개발계획 총회 의결 #국토교통부 유권해석
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핵심 정리

R회신 내용 도시재생과-55  ·  2012. 01. 16.

  • 본 회신은 국토교통부 도시재생과(당시 도시활력지원과) 「도시재생과-55, 2012. 1. 16.」 유권해석에 따른 것입니다.
  • 도시개발법 제4조제4항에 따르면, 환지방식의 도시개발사업에 대한 개발계획을 수립하기 위해서는 해당 구역 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자와 토지소유자 총수의 1/2 이상 동의를 받아야 하는 것으로 규정되어 있습니다.
  • 같은 조 제6항은 시행자가 조합인 경우를 전제로, 조합이 총회를 개최하여 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 조합원과 조합원 총수의 1/2 이상의 찬성을 얻은 때에는 제3항에 따른 토지소유자 동의를 받은 것으로 볼 수 있는 특례를 두고 있습니다.
  • 위 특례는 ‘토지소유자 동의로 볼 수 있는 경우’를 시행자가 조합에 해당하는 경우에 한정하고 있으므로, 단순히 조합이 설립인가를 받았다는 사정만으로는 해당 조항을 바로 적용할 수 없다고 보아야 한다는 입장입니다.
  • 따라서 조합이 아직 지정권자로부터 시행자 지정을 받지 못한 상태에서 개발계획(안)에 대하여 총회 의결을 거쳐 토지면적의 2/3 이상 및 토지소유자 총수의 1/2 이상 동의를 확보하였다 하더라도, 이는 도시개발법 제4조제6항에 따른 토지소유자 동의를 받은 것으로 보기는 어렵다는 취지로 회신하였습니다.
  • 결국, 국토교통부는 조합이 설립되었으나 시행자 지정을 받지 못한 경우에는 제4조제6항의 조합 총회 의결을 토지소유자 동의와 동일하게 인정하는 특례를 적용할 수 없을 것으로 판단된다고 명시하였습니다.

L관련 법령 해석

  • 도시개발법 제4조제3항: 도시개발구역 지정 제안 시 필요한 토지소유자 동의 요건을 규정
  • 도시개발법 제4조제4항: 환지방식 도시개발사업 개발계획 수립을 위한 토지면적의 2/3 이상 및 토지소유자 총수의 1/2 이상 동의 요건
  • 도시개발법 제4조제6항: 시행자가 조합인 경우 조합 총회에서 토지면적 2/3 이상 및 조합원 총수 1/2 이상 찬성 시 제3항의 토지소유자 동의를 받은 것으로 보는 특례
  • 도시개발법상 시행자 지정 제도: 조합이 도시개발사업의 시행자가 되기 위해서는 지정권자로부터 시행자 지정을 받아야 함
  • 도시개발법 체계: 토지소유자 보호와 동의 요건을 명확히 하기 위해 토지소유자 동의와 조합 총회 찬성 간의 대체 관계를 엄격히 한정
사례 Q&A
1. 도시개발사업에서 조합이 시행자 지정 전에 받은 총회 동의도 토지소유자 동의로 인정되나요?
답변
도시개발법 제4조제6항의 특례는 시행자가 조합인 경우에만 적용되는 것으로 해석되므로, 설립인가만 있고 지정권자로부터 시행자 지정을 받지 않은 조합이 총회를 통해 동의를 받았더라도 이를 법 제4조제3항의 토지소유자 동의로 보기는 어렵다고 판단됩니다.
근거
국토교통부 도시재생과-55(2012.1.16.) 회신은 제4조제6항이 정한 ‘토지소유자 동의로 볼 수 있는 경우’를 시행자가 조합에 해당하는 경우로 한정하고, 시행자 지정을 받지 못한 조합에는 동 조항을 적용할 수 없을 것으로 보았습니다.
2. 환지방식 도시개발사업 개발계획 수립 시 필요한 토지소유자 동의 기준은 어떻게 되나요?
답변
환지방식 도시개발사업의 개발계획을 수립하려면 도시개발법 제4조제4항에 따라 해당 구역 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자와 토지소유자 총수의 1/2 이상의 동의를 받아야 하는 것으로 규정되어 있습니다.
근거
국토교통부 도시재생과-55 회신에서 도시개발법 제4조제4항을 인용하여, 환지방식 도시개발사업 개발계획 수립을 위해서는 면적기준(2/3 이상)과 인원기준(1/2 이상)을 모두 충족하는 토지소유자 동의가 필요하다고 설명하였습니다.
3. 도시개발법상 조합 총회 찬성이 토지소유자 동의를 갈음하는 조건은 무엇인가요?
답변
도시개발법 제4조제6항에 따라 시행자가 조합으로 지정된 경우에 한해, 조합이 총회를 개최하여 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 조합원과 조합원 총수의 1/2 이상의 찬성을 얻으면 제3항상의 토지소유자 동의를 받은 것으로 볼 수 있는 특례가 인정됩니다.
근거
국토교통부 도시재생과-55 유권해석은 제4조제6항의 적용 요건을 ‘시행자가 조합에 해당하는 경우’로 한정하고, 이때 조합 총회에서 토지면적 2/3 이상 및 조합원 총수 1/2 이상 찬성을 얻으면 토지소유자 동의로 볼 수 있다고 설명하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

조합의 시행자 지정 이전 개발계획에 대한 총회 의결을 토지 소유자 동의로 인정 여부

 ⁠[국토교통부 도시재생과-55, 2012. 1. 16.]

국토교통부(도시활력지원과), 044-201-3740

기관 홈페이지에서 수집한 데이터입니다.

* 출처: ⁠(160223) ⁠(국토교통부) 도시개발법령 관련 주요 질의회신 사례집(2015년판)_도시재생과.pdf

【질의요지】

지정권자로부터 시행자지정을 받기 이전의 조합(설립인가를 득함)이 총회를 개최하여 개발계획(안)에 대하여 환지방식이 적용되는 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자와 구역의 토지소유자 총수의 1/2 이상 동의 를 받은 경우 법 제4조제6항에 따라 토지소유자의 동의를 받은 것으로 볼 수 있는지?

【회답】

「도시개발법」 제4조제4항에 따라 환지방식의 도시개발사업에 대한 개발계획을 수립하려면 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자와 토지소유자 총 수의 1/2이상 동의를 받아야 합니다. 또한, 같은조 제6항에 따라 조합인 시행 자가 총회를 개최하여 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 조합원과 조합원 총수 의 1/2 이상의 찬성을 얻은 경우 제3항에 따른 토지소유자 동의를 받은 것으 로 볼 수 있습니다. 따라서, 토지소유자 동의로 볼 수 있는 경우를 ⁠“시행자가 조합에 해당하는 경 우”로 규정하고 있어 조합이 설립되었으나 시행자 지정을 받지 못한 경우에는 동 조항을 적용할 수 없을 것으로 판단됩니다.



출처 : 국토교통부 2012. 01. 16. 도시재생과-55 | 법제처 유권해석