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도시개발 종후토지 가격상승과 면적기준 토지부담률 ‘부득이한 경우’ 해석

도시재생과-1454  ·  2012. 08. 13.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 종후 토지 가치가 개발계획 변경으로 상승하여 면적기준 토지부담률이 증가한 경우, 이를 구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항에서 말하는 ‘부득이한 경우’에 해당한다고 볼 수 있는지요?

S요약

구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항의 “부득이한 경우”는 일반적으로 사업의 정상적인 추진을 위해 사업비 추가 확보가 불가피한 경우 등을 의미하며, 그 해당 여부는 개별 사업 여건을 종합해 지정권자가 판단할 사항으로 보입니다. 또한 같은 조에서 말하는 “부담”은 토지소유자에게 실질적으로 발생하는 경제적 이익의 감소를 의미하는 것으로 해석됩니다.
#도시개발법 #도시개발 시행규칙 제29조 #부득이한 경우 #면적기준 토지부담률 #토지부담률 조정 #종후 토지 가치 상승
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핵심 정리

R회신 내용 도시재생과-1454  ·  2012. 08. 13.

  • 본 회신은 국토교통부 도시재생과(당시 도시활력지원과) 도시개발법령 유권해석(도시재생과-1454, 2012. 8. 13.)에 따른 것입니다.
  • 구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항에서 정하는 “부득이한 경우”란 일반적으로 도시개발사업의 정상적인 추진을 위하여 사업비의 추가 확보가 불가피한 경우 등을 의미하는 것으로 해석된다고 회신하였습니다.
  • 따라서 ‘부득이한 경우’에 해당하는지 여부는 일률적으로 정해지는 것이 아니라, 해당 도시개발사업의 사업 여건, 재원 조달 상황, 사업비 구조 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 지정권자가 구체적으로 판단할 사항이라고 보아야 한다고 설명하고 있습니다.
  • 아울러 구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항에서 사용하는 “부담” 개념에 관하여, 국토교통부는 이를 토지소유자에게 실질적으로 발생하는 “경제적 이익의 감소”를 의미하는 것으로 보인다고 해석하였습니다.
  • 이에 따라 종후 토지의 가치상승(예: 시행자의 개발계획 변경으로 용적률 상향)으로 구 시행규칙 제29조에 따른 면적기준 토지부담률이 증가한 사안에서, 단순히 종후 토지의 가격이 상승했다는 사정만으로 곧바로 ‘부득이한 경우’에 해당한다고 단정하기는 어렵고, 그로 인해 토지소유자에게 경제적 이익의 감소라는 실질적 부담이 어떻게 발생하는지 등을 포함하여 지정권자가 종합적으로 검토해야 할 사항이라고 볼 수 있다는 취지로 회신한 것입니다.

L관련 법령 해석

  • 구 도시개발법 시행규칙 제29조: 도시개발사업에서 면적기준 토지부담률의 산정 기준과 절차를 규정
  • 구 도시개발법 시행규칙 제29조 제4항: 사업의 추진 과정에서 면적기준 토지부담률 조정이 필요한 경우, “부득이한 경우”에 한하여 예외적으로 조정할 수 있는 근거를 규정
  • 도시개발법: 도시개발사업의 시행, 비용부담, 토지소유자 권리·의무 등을 규율하여 토지소유자의 경제적 이익 보호와 공익 간의 조화를 도모
  • 도시개발법 관련 하위법령: 도시개발사업 지정권자의 재량 범위, 사업비 조달 및 추가 확보 요건 등 구체적 기준을 위임하여 사업의 정상적 추진을 보장
사례 Q&A
1. 도시개발사업에서 ‘부득이한 경우’로 면적기준 토지부담률을 조정할 수 있는 요건은 무엇인가요?
답변
국토교통부 유권해석에 따르면 구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항의 “부득이한 경우”는 도시개발사업의 정상적인 추진을 위해 사업비 추가 확보가 불가피한 경우 등을 의미하는 것으로 보입니다. 구체적인 해당 여부는 일률적으로 정해져 있지 않고, 각 사업의 여건과 재원 구조 등을 종합해 지정권자가 판단하는 것이 타당하다고 보고 있습니다.
근거
국토교통부 도시재생과-1454(2012. 8. 13.) 회신은 구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항의 “부득이한 경우”를 사업의 정상적 추진을 위한 사업비 추가 확보가 불가피한 경우 등으로 해석하고, 이에 대한 구체적 판단은 해당 사업 여건을 고려한 지정권자의 결정 사항이라고 명시하고 있습니다.
2. 도시개발에서 토지소유자의 ‘부담’은 무엇을 의미하나요?
답변
국토교통부는 구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항에서 말하는 “부담”을 토지소유자에게 실질적으로 발생하는 경제적 이익의 감소로 해석하고 있습니다. 즉, 형식적인 부담이 아니라 개발사업으로 인해 토지소유자가 누릴 수 있는 경제적 이익이 줄어드는 효과가 있어야 ‘부담’으로 볼 수 있다는 취지입니다.
근거
도시재생과-1454(2012. 8. 13.) 유권해석에서 국토교통부는 제29조제4항상의 “부담”을 “실질적으로 토지소유자에게 발생하는 경제적 이익의 감소”를 의미하는 것으로 본다고 명시하여, 부담 개념을 토지소유자의 실질적 경제적 손익에 연동되는 개념으로 한정하고 있습니다.
3. 종후 토지 가치 상승으로 토지부담률이 올라간 경우도 ‘부득이한 경우’에 해당하나요?
답변
종후 토지 가치 상승(예: 용적률 상향)에 따라 면적기준 토지부담률이 증가한 사안에 대해, 국토교통부는 단순히 가격이 올랐다는 사정만으로 곧바로 “부득이한 경우”로 보기는 어렵다는 취지입니다. 사업의 정상 추진을 위한 사업비 추가 확보 필요성과 그로 인한 토지소유자의 경제적 이익 감소 여부 등을 포함해, 개별 사업 여건을 종합적으로 고려하여 지정권자가 판단해야 할 사항으로 보고 있습니다.
근거
도시재생과-1454 회신은 제29조제4항의 “부득이한 경우”를 사업비 추가 확보가 불가피한 경우 등으로 한정하고, ‘부담’을 토지소유자의 경제적 이익 감소로 해석하면서, 구체적인 판단은 사업 여건을 종합해 지정권자가 결정할 사항이라고 밝혀 종후 토지 가치 상승만으로 자동 해당된다고 보지 않고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

종후토지의 가격상승이 부득이한 경우 해당여부

 ⁠[국토교통부 도시재생과-1454, 2012. 8. 13.]

국토교통부(도시활력지원과), 044-201-3740

기관 홈페이지에서 수집한 데이터입니다.

* 출처: ⁠(170323) ⁠(국토교통부) 도시개발법령 관련 주요 질의회신 사례집(2017년)_도시경제과.pdf

【질의요지】

종후 토지의 가치상승(시행자가 개발계획을 변경하여 용적률을 상향함)으로 인해 구 도시개발법 시행규칙(국토해양부령 제428호, 2011.12.30 시 행) 제29조에 따른 면적기준 토지부담률이 증가한 경우, 이를 같은 조 제 |4항*에서 정하고 있는 "부득이한 경우" 로 볼 수 있는지?

【회답】

구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항에서 정하고 있는 ⁠“부득이한 경우”란 일반 적으로 사업의 정상적인 추진을 위해 사업비의 추가 확보가 불가피한 경우 등 을 의미한다고 볼 수 있으며, 이에 대한 구체적인 판단은 해당 사업의 여건 등을 종합적으로 고려하여 지정권자가 결정할 사항입니다. 다만, 구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항 상 ⁠“부담”이란 실질적으로 토지소 유자에게 발생하는 ⁠“경제적 이익의 감소”를 의미하는 것으로 보입니다.



출처 : 국토교통부 2012. 08. 13. 도시재생과-1454 | 법제처 유권해석