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환지방식 도시개발사업에서 환지예정지 지정 전 개발행위허가 가능 여부

도시재생과-910  ·  2012. 05. 22.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 환지방식 도시개발사업에서 실시계획 인가 고시 후 환지예정지 지정 전에 종후 토지에 대해 주택건설사업승인이나 건축허가 신청을 할 수 있는지 여부가 궁금합니다.

S요약

환지방식 도시개발사업에서 실시계획 인가 고시가 되면 도시개발법 제18조제2항에 따라 용도지역 등 도시관리계획은 변경·결정된 것으로 보이지만, 도시개발법 제36조에 따라 환지예정지 지정으로 토지 사용·수익을 시작한 이후에 해당 토지를 사용할 수 있으므로, 일반적으로 실시계획 인가와 환지예정지 지정이 모두 이루어진 후에야 주택건설사업승인 및 건축허가 신청이 가능할 것으로 판단된다는 취지입니다.
#환지방식 도시개발사업 #환지예정지 지정 #실시계획 인가 #건축허가 가능 시점 #주택건설사업승인 시기 #도시개발법 제18조
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핵심 정리

R회신 내용 도시재생과-910  ·  2012. 05. 22.

  • 회신 주체·출처: 국토교통부 도시재생과-910 (2012. 5. 22.) 유권해석에 따른 회답 내용입니다.
  • 도시개발법 제18조제2항에 따라 환지방식 도시개발사업에서 실시계획 인가 고시가 이루어진 경우, 그 시점에 용도지역 등 도시관리계획이 변경·결정된 것으로 볼 수 있다는 점을 전제로 하고 있습니다.
  • 다만 도시개발법 제36조에 따르면 토지에 대한 사용 또는 수익의 개시 시점은 환지예정지 지정 이후로 정하고 있으므로, 환지예정지 지정 전에는 변경·결정된 도시관리계획이 있더라도 해당 종후 토지를 실제로 사용할 수 없는 것으로 보고 있습니다.
  • 이에 따라 국토교통부는 실시계획 인가 고시만으로는 종후 토지에 대한 사용이 가능하다고 보기 어렵고, 실시계획 인가 및 환지예정지 지정이 모두 이루어진 이후에 비로소 「주택법」에 따른 주택건설사업승인 신청과 「건축법」에 따른 건축허가 신청 등이 가능할 것으로 본다고 회신하였습니다.
  • 또한 구체적인 허가 가능 여부나 세부 처리 기준은 개별 사업의 상황이나 지자체 조례·행정운영 기준에 따라 달라질 수 있으므로, 최종적으로는 관할 허가부서(주택건설사업 승인권자 및 건축허가권자)에 문의해 판단을 받아야 한다는 점을 명시하고 있습니다.

L관련 법령 해석

  • 도시개발법 제18조제2항: 실시계획 인가 고시가 있으면 그 고시가 있는 때에 도시관리계획(용도지역 등)이 변경·결정된 것으로 보는 규정
  • 도시개발법 제36조: 환지예정지 지정 및 지정일부터 해당 토지에 대한 사용 또는 수익을 할 수 있도록 정한 규정
  • 주택법: 일정 규모 이상의 주택건설사업에 대해 주택건설사업승인을 받도록 한 규정 체계
  • 건축법: 건축행위를 하기 전에 건축허가를 받도록 하는 기본적 허가 요건과 절차를 규정한 법률
사례 Q&A
1. 환지방식 도시개발사업에서 실시계획 인가 후 환지예정지 지정 전 건축허가가 가능한가요?
답변
국토교통부 유권해석에 따르면, 실시계획 인가 고시만으로는 곧바로 종후 토지를 사용할 수 있는 것은 아니고, 환지예정지 지정으로 토지 사용·수익을 시작한 이후에야 「건축법」상 건축허가 신청이 가능할 것으로 본다고 회신하고 있습니다.
근거
도시개발법 제18조제2항은 실시계획 인가 고시 시 도시관리계획 변경·결정 효과를 인정하지만, 도시개발법 제36조는 토지의 사용·수익은 환지예정지 지정 이후 가능하다고 규정하고 있어, 국토교통부 도시재생과-910 회신은 두 규정을 종합해 허가 가능 시점을 환지예정지 지정 이후로 본 것입니다.
2. 실시계획 인가만 받으면 환지예정지 지정 전이라도 주택건설사업승인을 신청할 수 있나요?
답변
도시개발법상 실시계획 인가 고시로 용도지역 등 도시관리계획은 변경·결정된 것으로 보지만, 국토교통부는 환지예정지 지정 이전에는 토지 사용이 불가하므로 통상적으로는 실시계획 인가와 환지예정지 지정이 모두 된 후에 「주택법」상의 주택건설사업승인 신청이 가능하다고 보고 있습니다.
근거
국토교통부 도시재생과-910 회신은 도시개발법 제18조제2항과 제36조를 근거로, 도시관리계획 변경 효력과 토지 사용·수익 개시 시점을 구분하여 해석하였고, 이 해석을 바탕으로 주택건설사업승인 역시 환지예정지 지정 이후 가능하다는 취지로 답변하고 있습니다.
3. 환지예정지 지정 시점과 개발행위허가 가능 시점의 관계가 어떻게 되나요?
답변
해당 유권해석에 따르면, 환지방식 도시개발사업에서는 환지예정지 지정일을 기준으로 토지 사용·수익이 가능해지며, 이 시점 이후에 「주택법」 및 「건축법」에 따른 개발행위 관련 인·허가 신청이 가능할 것으로 본다고 설명하고 있습니다.
근거
도시개발법 제36조는 환지예정지 지정일부터 해당 토지에 대한 사용 또는 수익을 개시한다고 규정하고 있고, 국토교통부 도시재생과-910 회신은 이를 근거로 개발행위허가·주택건설사업승인·건축허가 등의 신청 가능 시점을 환지예정지 지정 이후로 보아야 한다고 해석하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

개발행위허가(환지예정지 지정전)

 ⁠[국토교통부 도시재생과-910, 2012. 5. 22.]

국토교통부(도시활력지원과), 044-201-3740

기관 홈페이지에서 수집한 데이터입니다.

* 출처: ⁠(180319) ⁠(국토교통부) 2018 도시개발법령 관련 주요 질의회신 사례집_도시경제과.pdf

【질의요지】

환지방식 도시개발사업 시행시, 환지예정지 지정 전 실시계획인가 이후 종후 토지에 대한 주택건설사업승인 또는 건축허가 신청이 가능한지 여부

【회답】

도시개발법 제18조제2항에 따라 실시계획인가 고시 후 용도지역 등 도시관리 계획이 변경ㆍ결정된 것으로 볼 수 있으나, 같은 법 제36조에 따라 환지예정지 지정(토지에 대한 사용 또는 수익을 시작되는 날) 이후 해당 토지에 대한 사용 이 가능하므로 실시계획인가 및 환지예정지 지정 이후 「주택법」에 따른 주 택건설사업승인 및 「건축법」에 따른 건축허가 신청 등이 가능할 것으로 보 이며, 이에 대한 구체적인 사항은 관련 허가부서에 문의하시기 바랍니다.



출처 : 국토교통부 2012. 05. 22. 도시재생과-910 | 법제처 유권해석