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감환지시 청산금 결정 시점에 관한 유권해석

도시재생과-902 · 2012. 05. 22.

질의 및 요약

Q질의내용

도시개발구역에서 면적이 넓은 토지의 면적을 줄여 환지를 정하는 경우, 도시개발법 제31조제1항에 따른 이러한 토지에 대한 청산금을 도시개발법 제41조제2항의 원칙과 달리 환지처분 전에 결정하여 교부할 수 있는지 여부가 궁금합니다.

S요약

도시개발법 제41조제2항은 원칙적으로 청산금을 환지처분 시 결정하도록 규정하되, 같은 법 제30조 및 제31조에 따른 환지 대상에서 제외되는 토지 등에 한하여 청산금 교부 시(환지처분 전) 결정이 가능하도록 하고 있습니다. 따라서 단순히 면적이 넓은 토지의 면적을 줄여서 환지를 정하는 경우에는 환지처분 전에 청산금을 결정할 수 없고, 환지처분이 장기간 지연될 때에는 지정권자가 피해 방지를 위해 청산금의 가지급 여부를 검토할 수 있는 것으로 보입니다.

#감환지시 청산금 #환지처분 시기 #도시개발법 제41조 #환지 제외 토지 청산금 #국토교통부 도시재생과-902 #환지 전 청산금 결정

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핵심 정리

R회신 내용 도시재생과-902 · 2012. 05. 22.

회신 주체·출처: 국토교통부 도시재생과-902(2012. 5. 22.) 도시개발법령 관련 주요 질의회신 사례
국토교통부는 도시개발법 제41조제2항이 원칙적으로 청산금을 환지처분 시 결정하도록 규정하고 있으며, 다만 같은 법 제30조 및 제31조에 따라 환지 대상에서 제외되는 토지 등의 경우에 한하여 청산금 교부 시(환지처분 전) 결정할 수 있도록 예외를 둔 것으로 해석하였습니다.
질의에서 문제 된 “면적이 넓은 토지의 면적을 줄여서 환지를 정하는 경우”는 여전히 환지의 대상이 되는 토지로서, 도시개발법 제30조 및 제31조가 말하는 환지 대상에서 제외되는 토지에 해당하지 않으므로, 이 경우까지 청산금을 교부 시(환지처분 전)에 결정할 수 있도록 한 것으로 보기는 어렵다는 입장입니다.
따라서 면적이 넓은 토지의 면적을 줄여서 환지를 정하는 경우에는 도시개발법 제41조제2항의 원칙에 따라야 하므로, 환지처분 전에 청산금을 확정·결정하여 교부하는 것은 허용되지 않는 것으로 판단된다고 회신하였습니다.
다만 국토교통부는 환지처분이 상당 기간 지연되는 등 사업 진행이 늦어져 토지소유자에게 피해가 발생할 우려가 있는 경우, 토지소유자의 피해를 방지하기 위한 방안으로 환지처분 이전에 청산금을 가(假)지급하는 조치를 검토할 수 있다는 해석을 제시하였습니다.
이러한 가(假)지급은 법령상 청산금을 최종적으로 결정하는 행위가 아니고, 장래 환지처분 시 확정될 청산금을 일부 또는 전부 먼저 지급하는 성격에 머무르므로, 구체적인 시행 여부·범위·조건 등은 도시개발사업의 지정권자가 사업 현황, 재원 조달 상황, 이해관계인 의견 등 제반 여건을 종합적으로 고려하여 자율적으로 판단할 사항으로 보인다는 점을 덧붙였습니다.
결국 본 유권해석에 따르면, 단순한 면적 축소 환지의 경우에는 청산금은 원칙대로 환지처분 시 확정·결정되어야 하고, 그 이전에는 법적 의미의 결정은 불가능하나, 피해 방지 차원에서 지정권자의 책임 하에 가(假)지급을 활용할 수 있다는 실무 방향이 제시되었습니다.

L관련 법령 해석

도시개발법 제30조(동의 등에 따른 환지의 제외): 토지소유자의 동의 등 일정한 사유가 있는 경우 해당 토지를 환지 대상에서 제외하고 그에 대한 정산을 청산금으로 하도록 규정
도시개발법 제31조(토지면적을 고려한 환지): 토지의 위치·현황·면적 등을 고려하여 환지를 정하며, 면적이 넓은 토지의 면적을 줄여 환지하도록 하는 경우 등을 규율
도시개발법 제41조제2항(청산금의 결정 시기): 원칙적으로 환지처분 시 청산금을 결정하도록 하면서, 제30조 및 제31조에 따라 환지 대상에서 제외되는 토지 등에 대해서는 예외적으로 청산금 교부 시(환지처분 전) 결정할 수 있도록 규정
도시개발법상 지정권자 관련 규정: 도시개발사업의 지정권자는 사업 진행 상황, 환지처분 지연 여부, 토지소유자 피해 가능성 등을 종합적으로 고려하여 청산금 가지급과 같은 보완 조치를 검토·결정할 수 있는 지위에 있음

사례 Q&A

1. 도시개발구역에서 감환지시를 한 토지의 청산금은 언제 결정되나요?

답변

도시개발법령 해석에 따르면 감환지시로 면적이 넓은 토지의 면적을 줄여서 환지를 정하는 경우는 청산금을 환지처분 시 결정해야 하며, 원칙적으로 그 전에 확정·결정하여 교부하는 것은 허용되지 않는 것으로 보입니다.

근거

국토교통부 도시재생과-902 회신은 도시개발법 제41조제2항이 청산금을 환지처분 시 결정하도록 하고, 제30조·제31조에 따른 환지 대상에서 제외되는 토지 등만 환지처분 전 결정이 가능하다고 해석하였고, 감환지시 토지는 환지 제외 토지에 해당하지 않는다고 보았습니다.

2. 환지처분 전에 청산금을 미리 결정해 지급할 수 있는 토지는 어떤 경우인가요?

답변

도시개발법 해석상 환지 대상에서 제외되는 토지 등, 즉 도시개발법 제30조 및 제31조에 따라 환지 자체에서 제외된 토지에 대해서만 예외적으로 청산금 교부 시(환지처분 전) 청산금을 결정할 수 있는 것으로 보이며, 단순한 면적 축소 환지 토지는 이에 포함되지 않는 것으로 판단됩니다.

근거

국토교통부 도시재생과-902 회신은 도시개발법 제41조제2항 단서가 제30조·제31조에 따른 환지 대상에서 제외되는 토지 등에 대해서만 환지처분 전 청산금 결정을 허용하는 취지라고 명시하고, “면적이 넓은 토지의 면적을 줄여서 환지를 정하는 경우”는 그 범위에 포함되지 않는다고 밝히고 있습니다.

3. 환지처분이 지연될 때 토지소유자에게 청산금을 가불 형식으로 지급할 수 있나요?

답변

국토교통부 해석에 따르면 법적으로 청산금을 결정하는 것은 여전히 환지처분 시에 해야 하나, 환지처분이 상당 기간 지연되어 토지소유자 피해가 우려될 경우, 지정권자가 사업 여건을 종합 고려하여 청산금의 가(假)지급을 검토·실시할 수 있는 것으로 보입니다.

근거

도시재생과-902 회신은 감환지시 토지에 대해 환지처분 전 청산금 결정은 불가하다고 보면서도, 환지처분 지연 시 토지소유자 피해 방지를 위해 환지처분 이전에 청산금을 가(假)지급하는 것은 청산금 자체를 결정하지 않는 한에서 지정권자가 제반 여건을 고려해 결정할 사항이라고 명시하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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