동거봉양 합가 후 분양전환 주택 비과세 불가

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동거봉양 합가 후 분양전환 임대주택의 1세대1주택 특례 여부

부동산거래관리과-229 · 2012. 04. 20.

질의 및 요약

Q질의내용

직계비속이 건설임대주택에 임차 중 직계존속과 세대를 합가한 후 그 임대주택을 분양전환받아 합가일부터 5년 이내에 양도하는 경우, 소득세법 시행령 제155조제4항의 직계존속 동거봉양 합가에 따른 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부

S요약

직계비속이 건설임대주택에 임차 거주하다가 직계존속과 세대를 합친 이후 그 주택을 분양전환받은 경우, 합가일로부터 5년 이내에 양도하더라도 소득세법 시행령 제155조제4항의 동거봉양 합가 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 없다고 본 사례입니다.

#동거봉양 합가 특례 #1세대1주택 비과세 #건설임대주택 분양전환 #소득세법 시행령 제155조 #세대합가 후 취득 #임대주택 취득시기

핵심 정리

R회신 내용 부동산거래관리과-229 · 2012. 04. 20.

회신 주체·출처: 국세청 부동산거래관리과-229, 2012.4.20. 유권해석(1세대1주택 동거봉양 합가 특례 관련)
국세청은 소득세법 시행령 제155조 제4항을 적용함에 있어, 세대를 합친 날 이후에 새로운 주택을 취득하는 경우에는 해당 동거봉양 합가 특례의 적용 대상이 되지 않는다고 보았습니다.
본 사안에서 직계비속은 2003.6.23. 건설임대주택(A)에 임차하여 거주를 시작하였고, 2008.9.28.에 60세 이상 직계존속(모, B주택 보유)과 합가하였으며, 그 후인 2009.4.23.에 건설임대주택(A)을 분양전환 받아 딸 명의로 등기하였습니다.
소득세법 시행령 제155조 제4항은 ‘1주택을 보유하고 있는 자’와 ‘1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속’이 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우를 전제로 하므로, 세대를 합치는 시점에 양측이 이미 각 1주택을 보유하고 있어야 한다는 점이 핵심 요건으로 해석되었습니다.
이에 따라 국세청은 합가 당시에는 직계비속이 건설임대주택(A)을 보유하고 있지 않고 단순 임차 상태였고, 합가일 이후 분양전환을 통해 주택을 새로이 취득한 경우에 해당하므로, 이는 소득세법 시행령 제155조 제4항에서 정한 ‘세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우’에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.
국세청은 나아가, 세대를 합친 날 이후에 주택을 취득하는 경우(질의에서는 건설임대주택의 분양전환을 통해 취득한 경우를 의미)에는 해당 주택을 합가일부터 5년 이내 먼저 양도하더라도 제155조 제4항의 1세대1주택 비과세 특례를 적용할 수 없다는 점을 명시적으로 밝혔습니다.
참고로, 재산세과-540(2009.10.26.) 회신에서는 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하기 전에 다른 주택을 취득한 후 그 임대주택을 취득하여 양도한 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되지 않는다고 해석하여, 취득 순서와 시점이 비과세 특례 적용 여부에 중요한 요소임을 재확인하였습니다.
또한 재산세과-1100(2009.6.3.) 및 재정경제부 재산세제과-506(2006.4.26.) 회신에서는, 임대주택법에 의한 임대주택을 임대보증금 완납 후 분양전환하는 경우 자산의 취득시기는 당초 임대보증금 납부일이 아니라 임대관계 종료와 분양전환 합의로 임대보증금이 매매대금으로 전환되는 날(또는 등기접수일)이라고 보아, 건설임대주택 분양전환이 ‘새로운 주택 취득’에 해당함을 분명히 하였습니다.
이러한 관련 해석례를 종합하여, 국세청은 질의 사안에서 직계비속이 모와 합가한 후에 건설임대주택을 분양전환받은 이상, 합가일로부터 5년 이내에 해당 주택을 양도하더라도 소득세법 시행령 제155조 제4항에 따른 직계존속 동거봉양 합가 1세대1주택 비과세 특례를 적용할 수 없다는 결론을 제시하였습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 시행령 제155조 제4항(1세대1주택의 특례 - 동거봉양 합가): 1주택을 보유한 자가 60세 이상 직계존속과 동거봉양을 위해 세대를 합쳐 1세대가 2주택이 된 경우, 합친 날부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 보아 비과세 특례를 인정하는 규정
소득세법 시행령 제154조 제1항(1세대1주택 비과세 요건): 1세대1주택에 대한 양도소득세 비과세의 기본 요건과 범위를 정하는 규정으로, 제155조의 특례 적용 시 준용되는 기준
소득세법 제98조(자산의 취득시기): 양도소득세 과세대상 자산의 취득시기를 대금을 청산한 날 등으로 정하고, 취득·보유기간 판단의 기본 기준을 제시하는 규정
소득세법 시행령 제162조 제1항(취득 및 양도 시기): 자산의 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이며, 그 날이 분명하지 않거나 대금 청산 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일 등을 기준으로 하는 규정
임대주택법 관련 규정(건설임대주택): 임대사업자에게 임대의무기간이 부과되는 건설임대주택의 법적 성격을 정하고, 분양전환 시 소득세법상 임대주택 관련 특례 규정의 전제가 되는 제도적 근거

사례 Q&A

1. 동거봉양 합가 후 분양전환한 건설임대주택도 1세대1주택 비과세 특례가 되나요?

답변

국세청 유권해석에 따르면 직계비속이 건설임대주택에 임차 중 직계존속과 세대를 합친 후 그 임대주택을 분양전환하여 취득한 경우에는, 합가일부터 5년 이내에 양도하더라도 소득세법 시행령 제155조 제4항의 동거봉양 합가 1세대1주택 비과세 특례를 적용받기 어렵다고 판단됩니다.

근거

소득세법 시행령 제155조 제4항은 세대를 합치는 시점에 양측이 이미 각 1주택을 보유하고 있어야 1세대가 2주택이 된 것으로 보아 특례를 인정합니다. 국세청 부동산거래관리과-229 회신은 세대 합친 날 이후 건설임대주택을 분양전환하여 취득한 경우에는 이 요건을 충족하지 못하므로 해당 특례가 적용되지 않는다고 명시하였습니다.

2. 동거봉양 합가 특례에서 세대 합가 시점에 주택을 보유하고 있어야 하나요?

답변

소득세법 시행령 제155조 제4항의 동거봉양 합가 특례는 세대를 합치는 시점에 합가 당사자들 각자가 1주택을 보유하고 있어, 세대 합가로 인해 1세대가 2주택이 되는 경우를 전제로 하는 것으로 해석되고 있습니다.

근거

제155조 제4항 문언은 ‘1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자’와 ‘1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속’을 세대 합가의 주체로 전제하고 있습니다. 국세청 부동산거래관리과-229 회신은 합가 당시 직계비속이 임차 상태에 불과하고, 합가 후에 분양전환으로 주택을 취득한 경우에는 특례 요건을 충족하지 못해 비과세 특례가 부인된다고 해석하였습니다.

3. 건설임대주택 분양전환 시 소득세법상 취득시기는 언제로 보나요?

답변

임대주택법에 따른 건설임대주택을 분양전환받는 경우 소득세법상 취득시기는 통상 임대보증금을 납부한 날이 아니라, 임대관계 종료와 분양전환 합의로 임대보증금이 매매대금으로 전환되는 날 또는 등기접수일로 보는 해석이 제시되어 있습니다.

근거

소득세법 제98조 및 시행령 제162조 제1항은 자산의 취득시기를 원칙적으로 대금을 청산한 날로 규정하고 있습니다. 재산세과-1100(2009.6.3.) 및 재정경제부 재산세제과-506(2006.4.26.) 회신에서는 임대주택법상 임대주택 분양전환의 경우 ‘대금을 청산한 날’을 당초 임대보증금 납부일이 아니라 분양전환 합의로 보증금이 매매대금화 되는 날로 보아, 이때를 새로운 주택의 취득시기로 판단하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

「소득세법 시행령」 제155조제4항을 적용함에 있어 세대를 합친 날 후에 건설임대주택을 분양전환받은 경우에는 해당 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용받을 수 없는 것임

회신

「소득세법 시행령」 제155조제4항을 적용함에 있어 세대를 합친 날 후에 주택을 취득하는 경우(귀 질의의 경우 건설임대주택을 분양전환받은 것을 말함)에는 해당 특례 규정을 적용받을 수 없는 것입니다

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2003.6.23. 직계비속(딸)이 건설임대주택(A) 임차하여 거주 시작

- 2008.9.28. 직계비속과 母(78세, B주택 보유)가 합가

- 2009.4.23. 건설임대주택(A) 분양전환하여 딸 명의로 등기

- 2012.2.20. 분양전환된 주택(A) 양도

○ 질의내용

- 직계비속이 직계존속과 합가한 후 건설임대주택을 분양전환받아 합가일부터 5년 이내에 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조제4항에 따른 직계존속 동거봉양합가 특례 적용 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① ～④ 생략

④ 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

⑤ 이하 생략

○ 재산세과-540, 2009.10.26. 등

[사실관계]

- 2004. 4. 임대아파트 입주

- 2008.12. 다른 주택 취득

- 2009. 9. 임대아파트 분양 등기

- 2009.10. 분양받은 임대아파트 양도

[질의내용]

- 일시적 2주택 비과세특례 적용 여부

[회신내용]

「소득세법 시행령」 제154조제1항제1호에 따른 ⁠「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하기 전에 다른 주택을 취득한 후 당해 건설임대주택을 취득하여 양도한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되지 않는 것임

○ 재산세과-1100, 2009.6.3, 재정경제부 재산세제과-506, 2006.4.26.

[질의]

확정분양가로 분양된 민간임대아파트로서 입주시 임대보증금을 완납한 후(①)

임대의무기간(5년)의 2분의 1(2년 6월)이 경과된 상태에서 임대사업자와의 합의에 의하여 임대보증금 총액을 분양대금으로 분양전환하고 소유권이전등기(②)를 하는 경우

⇒ 임대주택의 취득시기는

① 임대보증금 납부일인지

② 분양전환하는 날인지 여부

[회신]

소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일임.

위 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정을 적용함에 있어 귀 질의와 같이 임대주택법에 의한 임대주택을 당해 임대사업자로부터 분양받은 경우 ⁠“대금을 청산한 날”은 당초 임대보증금을 납부한 날이 아니라 임대관계 종료로 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환 합의에 의하여 이미 납부한 임대보증금이 매매대금화 되는 날임.

출처 : 국세청 2012. 04. 20. 부동산거래관리과-229 | 국세법령정보시스템

간편 문의

동거봉양 합가 후 분양전환 임대주택의 1세대1주택 특례 여부

Q질의내용

S요약

R회신 내용 부동산거래관리과-229 · 2012. 04. 20.

L관련 법령 해석

요지

회신