요지
토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 양수인이 양도받은 건물을 철거한 경우, 매매계약 체결 당시 건물철거가 예정되어 있고, 실제 철거되었으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 건물의 과세표준은 0원이고, 이에 해당하지 않는 경우에는 실지거래가액을 안분계산하는 것임 다만, 건물의 과세표준이 0원에 해당하는지 여부는 제반사정을 종합하여 판단할 사항임
회신
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서상에 토지 및 건물가액을 구분표시하되, 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 양도받은 건물을 철거한 경우, 매매계약 체결 당시 건물철거가 예정되어 있고, 실제 철거되었으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 건물의 과세표준은 ‘0원’이고, 이에 해당하지 않는 경우에는 실지거래가액을 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것입니다.
다만, 건물의 과세표준이 ‘0원’에 해당하는지 여부는 매매계약서, 건물 노후화 상태, 사용여부 및 철거현황 등 제반사정을 종합하여 판단할 사항입니다. 끝.
1. 사실관계
○ 양도사업자는 토지와 그 지상건물(이하 “쟁점건물”)을 양수법인에게 ooo억원(건물분 매매가액 “0원”)에 매각
- 양수법인은 양도사업자로부터 쟁점건물의 등기를 이전받은 후 쟁점건물을 철거(하고 새로이 건축물을 신축하여 분양
○ 양도사업자는 쟁점건물에 대한 공급가액은 없는 것으로 하여 부가가치세 신고
- 관할 세무서에서는 양도사업자에 대한 조사를 실시하여 쟁점건물과 그 부수토지의 일괄양도에 대하여 토지와 건물의 실지거래가액이 불분명하다고 보아 그 매매가액을 기준시가로 안분하여 건물 공급분 부가가치세 과세표준을 ooo억원으로 산정하여 경정
2. 신청내용
○ 토지와 그 지상건물을 일괄양도하면서 당사자 간 건물가액을 0원으로 약정한 경우 과세표준 산정방식
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제13조(과세표준)
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액(價額)을 합한 금액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우 : 그 대가
2. 금전 외의 대가를 받는 경우 : 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가(時價)
3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우 : 자기가 공급한 재화의 시가
⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 과세표준의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행령 제48조의2(과세표준의 안분계산)
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
출처 :
기획재정부 2012. 05. 24. 부가가치세제과-267 | 국세법령정보시스템
