요지

해당 주택의 양도가액에서 필요경비로 차감하는 취득가액은 종전주택 권리가액과 취득 이후 조합원 분양계약에 따라 납입한 추가분담금 등을 합산하여 산정하는 것이며,
조합원입주권 취득 당시 프리미엄을 지급한 사실이 객관적인 입증자료에 의하여 확인되는 경우에는 해당 가액을 취득가액에 포함할 수 있는 것임

회신

귀 과세기준자문 신청의 사실관계와 같이, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축 정비사업 조합의 조합원으로부터 입주자로 선정된 지위(조합원입주권)를 매매로 취득하고, 조합원공급분 주택의 분양계약에 따라 추가분담금을 납부하여 취득한 주택을 양도한 경우
해당 주택의 양도가액에서 필요경비로 차감하는 취득가액은 종전주택 권리가액과 취득 이후 조합원 분양계약에 따라 납입한 추가분담금 등을 합산하여 산정하는 것입니다.
또한, 조합원입주권 취득 당시 프리미엄을 지급한 사실이 객관적인 입증자료에 의하여 확인되는 경우에는 해당 가액을 취득가액에 포함할 수 있는 것입니다.

1. 사실관계

  ○’04. 6월 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 사업시행인가

   * ⁠(’03.7.1.～’05.5.30.) 재건축사업에서는 사업시행인가일에 기존주택이 조합원입주권으로 권리가 전환됨

 ○’04. 7월 甲이 조합원입주권 승계 취득

             - 甲은 조합원입주권 취득 당시의 매매계약서를 분실함

 ○’07. 9월 甲은 조합원분양분의 신축주택에 관한 분양계약을 체결

 ○’10. 2월 신축주택 사용승인

 ○’24.12월 신축주택 양도

2. 질의요지

 ○ 재건축 정비사업 조합의 조합원 지위를 매매로 승계받아 취득한 신축주택을 양도한 경우, 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액 산정방법

3. 관련 법령

 ○소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

  가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

  나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 ○소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

 ① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

 ○소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

 ① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

 1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

출처 : 국세청 2025. 06. 19. 기준-2025-법규재산-0057[법규과-1320] | 국세법령정보시스템