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별도세대 공동명의 장기임대주택 보유 시 주택 비과세 요건
서면-2024-법규재산-2512[법규과-1207] · 2025. 06. 10.Q질의내용
- 별도세대와 공동명의로 장기임대주택을 보유하는 경우에도 소득세법 시행령 제155조의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받아 양도주택 1세대 1주택 비과세가 가능한가요?
S요약
R회신 내용 서면-2024-법규재산-2512[법규과-1207] · 2025. 06. 10.
- 국세청 2025-06-10 서면-2024-법규재산-2512 회신을 근거로 합니다.
- 별도세대와 공동명의로 장기임대주택을 보유한 경우에도 장기임대주택에 해당한다고 국세청은 답변하였습니다.
- 소득세법 시행령 제155조 및 동 시행령 제155조의3 제1항 요건을 모두 충족하면, 거주주택 양도 시 국내 1주택 소유로 인정되어 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 있습니다.
- 사실관계에 명시되었듯이, 해당 임대주택과 거주주택의 임대 및 거주 요건을 모두 갖추고 양도하는 경우 국내 1개 주택 보유자로 보아 비과세 규정이 적용됩니다.
- 즉, 별도세대 공동명의 여부와 관계없이 요건만 충족하면 상생임대주택 특례 및 비과세 규정이 적용될 수 있다고 회신하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조 (1세대1주택의 특례): 별도세대와 공동명의로 보유한 장기임대주택과 일반 거주주택을 소유한 1세대가 요건 충족 시 비과세 특례 적용
- 소득세법 시행령 제155조 제20항: 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대에 대해 국내 1주택 보유로 간주해 1세대 1주택 비과세 적용
- 소득세법 시행령 제154조제1항: 국내 1주택 소유자에 대한 비과세 규정 명시
- 소득세법 시행령 제155조의3제1항: 상생임대주택 특례 적용을 위한 각각의 요건 규정
- 소득세법 시행령 제167조의3제1항제2호: 장기임대주택 요건 정의
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
별도세대와 함께 장기임대주택 임대하는 경우에도 장기임대주택에 해당함
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이, 별도세대와 공동명의로 보유한 장기임대주택(B)과 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 거주주택(A)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항제1호와 제2호의 요건을 충족하고 거주주택(A)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 2016. 3.17. A주택 취득
○ 2016. 4.15. A주택에 대한 A임대차계약
○ 2018. 4.15. A임대차계약 갱신(계약기간 2년)
○ 2018.10.26. B주택 취득(별도세대와 공동소유)
○ 2018.12.31. B주택에 대한 임대개시(’18.9.12. 임대등록)
○ 2022. 4.15. A임대차계약 갱신(계약기간 2년)
○ 예정 상생임대특례 요건* 충족 후 A주택 양도
* ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 A주택을 양도하는 경우로 전제
2. 질의요지
○ 별도세대와 공동명의로 장기임대주택을 보유한 경우 장기임대주택 외 일반주택을 소득령§155의3에 따른 상생임대주택 특례 요건을 충족하여 양도하는 경우 거주주택 비과세 적용 여부
3. 관련 법령
○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날,「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.
3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것
출처 : 국세청 2025. 06. 10. 서면-2024-법규재산-2512[법규과-1207] | 국세법령정보시스템
유권해석
별도세대 공동명의 장기임대주택 보유 시 주택 비과세 요건
서면-2024-법규재산-2512[법규과-1207] · 2025. 06. 10.Q질의내용
- 별도세대와 공동명의로 장기임대주택을 보유하는 경우에도 소득세법 시행령 제155조의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받아 양도주택 1세대 1주택 비과세가 가능한가요?
S요약
R회신 내용 서면-2024-법규재산-2512[법규과-1207] · 2025. 06. 10.
- 국세청 2025-06-10 서면-2024-법규재산-2512 회신을 근거로 합니다.
- 별도세대와 공동명의로 장기임대주택을 보유한 경우에도 장기임대주택에 해당한다고 국세청은 답변하였습니다.
- 소득세법 시행령 제155조 및 동 시행령 제155조의3 제1항 요건을 모두 충족하면, 거주주택 양도 시 국내 1주택 소유로 인정되어 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 있습니다.
- 사실관계에 명시되었듯이, 해당 임대주택과 거주주택의 임대 및 거주 요건을 모두 갖추고 양도하는 경우 국내 1개 주택 보유자로 보아 비과세 규정이 적용됩니다.
- 즉, 별도세대 공동명의 여부와 관계없이 요건만 충족하면 상생임대주택 특례 및 비과세 규정이 적용될 수 있다고 회신하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조 (1세대1주택의 특례): 별도세대와 공동명의로 보유한 장기임대주택과 일반 거주주택을 소유한 1세대가 요건 충족 시 비과세 특례 적용
- 소득세법 시행령 제155조 제20항: 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대에 대해 국내 1주택 보유로 간주해 1세대 1주택 비과세 적용
- 소득세법 시행령 제154조제1항: 국내 1주택 소유자에 대한 비과세 규정 명시
- 소득세법 시행령 제155조의3제1항: 상생임대주택 특례 적용을 위한 각각의 요건 규정
- 소득세법 시행령 제167조의3제1항제2호: 장기임대주택 요건 정의
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
별도세대와 함께 장기임대주택 임대하는 경우에도 장기임대주택에 해당함
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이, 별도세대와 공동명의로 보유한 장기임대주택(B)과 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 거주주택(A)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항제1호와 제2호의 요건을 충족하고 거주주택(A)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 2016. 3.17. A주택 취득
○ 2016. 4.15. A주택에 대한 A임대차계약
○ 2018. 4.15. A임대차계약 갱신(계약기간 2년)
○ 2018.10.26. B주택 취득(별도세대와 공동소유)
○ 2018.12.31. B주택에 대한 임대개시(’18.9.12. 임대등록)
○ 2022. 4.15. A임대차계약 갱신(계약기간 2년)
○ 예정 상생임대특례 요건* 충족 후 A주택 양도
* ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 A주택을 양도하는 경우로 전제
2. 질의요지
○ 별도세대와 공동명의로 장기임대주택을 보유한 경우 장기임대주택 외 일반주택을 소득령§155의3에 따른 상생임대주택 특례 요건을 충족하여 양도하는 경우 거주주택 비과세 적용 여부
3. 관련 법령
○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날,「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.
3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것
출처 : 국세청 2025. 06. 10. 서면-2024-법규재산-2512[법규과-1207] | 국세법령정보시스템
