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주택 지분별 취득시기와 거주요건 적용 방식

사전-2025-법규재산-0030[법규과-1238] · 2025. 06. 12.

질의 및 요약

Q질의내용

1주택의 각 지분을 조정대상지역과 비조정대상지역에서 각각 취득한 경우, 거주요건은 어떻게 적용되나요?

S요약

주택의 각 지분별로 취득시기가 다를 때, 취득한 시점의 지역 지위(조정대상지역 여부)에 따라 해당 지분에만 거주요건이 적용된다는 국세청의 유권해석이 나왔습니다. 즉, 조정대상지역이었던 시점에 취득한 지분에 대해서만 거주요건을 판정하며, 비조정지역에서 취득한 나머지 지분에는 거주요건이 적용되지 않는 것으로 판단됩니다.

#주택지분 #취득시기 #조정대상지역 #비조정지역 #거주요건 #1세대1주택

핵심 정리

R회신 내용 사전-2025-법규재산-0030[법규과-1238] · 2025. 06. 12.

국세청 사전-2025-법규재산-0030[법규과-1238](2025-06-12) 회신 내용임.
1세대가 조정대상지역에 소재하는 주택의 일부 지분(예: 1/2)을 취득하고 조정대상지역이 해제된 후 나머지 지분을 취득한 경우, 취득 당시 조정대상지역에 속한 지분에 대해서만 거주요건이 적용된다고 해석하였습니다.
이에 따라, 각 지분별 취득시기를 기준으로 해당 시점이 조정대상지역에 해당한다면 그 지분만 거주요건이 요구됩니다.
따라서, 조정대상지역 해제 후 취득한 지분은 거주요건이 적용되지 않으나, 과거 조정대상지역이었던 시점에 증여 등으로 취득한 지분은 거주요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
관련 근거는 소득세법 시행령 제154조 제1항과 같이, '취득당시' 조정대상지역 여부에 따라 거주요건을 분리적으로 적용함을 명시하고 있습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세 요건 및 예외 규정
소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기): 자산의 취득시기·양도시기는 대금 청산일 기준으로 판정
소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 조정대상지역 주택은 보유·거주요건을 충족해야 하며, 취득 당시 지역 기준 적용
소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기): 증여, 매매 등 원인별 취득시기 판정 기준 명시

사례 Q&A

1. 주택지분을 분할 취득했을 때 비과세 거주요건은 어떻게 적용되나요?

답변

주택지분을 분할 취득했을 경우 각각의 취득시점에 따라 조정대상지역 여부를 따로 판단하여 거주요건이 적용됩니다.

근거

국세청의 유권해석에 따르면 취득당시 조정대상지역이었던 지분에만 거주요건을 적용한다고 명시되어 있습니다.

2. 조정대상지역 해제 후 남은 지분을 취득하면 거주요건이 필요없나요?

답변

조정대상지역 해제 후 나머지 지분을 취득한 경우에는 그 지분에는 거주요건이 적용되지 않습니다.

근거

관련 법령(시행령 제154조)과 국세청 유권해석에서 취득시점에 따른 기준 적용을 안내하고 있습니다.

3. 조정대상지역 주택의 일부만 증여로 취득했다면 해당 지분도 거주요건을 지켜야 하나요?

답변

조정대상지역 주택의 지분을 증여로 취득한 경우, 그 지분에 대해선 거주요건이 적용됩니다.

근거

증여받은 시점이 조정대상지역이었다면 해당 지분은 거주요건 적용 대상임을 국세청은 회신하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

주택의 각 지분별 취득시기가 다른 경우 취득시기별 거주요건을 판정하는 것임

답변내용

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이 1세대가 조정대상지역에 소재하는 주택의 1/2지분을 취득하고 조정대상지역이 해제된 후 나머지 1/2지분을 취득한 경우에는, ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따라 취득당시 조정대상지역에 속한 지분만 거주요건이 적용되는 것입니다.

1. 사실관계

○ ’18.1월 할머니로부터 쟁점주택 1/2지분 증여로 취득 ⁠(조정지역)

○ ’20.11월 매매로 나머지 1/2지분 취득 ⁠(비조정지역)

○ ’24.12월 쟁점주택 양도
*신청인은 쟁점주택에서 거주하지 않음

2. 질의내용

○ 1세대가 국내에 1주택을 소유한 경우로서, 해당주택의 1/2지분은 조정대상지역으로 지정된 상태에서, 나머지 1/2지분은 조정대상지역이 해제된 상태에서 각각 취득한 경우, 거주요건 판정방법

3. 관련법령

□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

□ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

□ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

□ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

출처 : 국세청 2025. 06. 12. 사전-2025-법규재산-0030[법규과-1238] | 국세법령정보시스템

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