요지

종전의 임대주택법에 따른 건설임대주택을 소유한 법인이 분양전환으로 인하여 실제 임대기간이 종부령§3①(1)나목의 임대기간 요건을 충족하지 못하는 경우에도 종부령§3⑦(5)에 따른 임대기간계산의 특례가 적용되는 것임

회신

귀 질의의 경우, 구「임대주택법」(2015.8.28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것)에 따라 등록한 민간건설임대주택이 구「임대주택법 시행령」(2015.12.28. 대통령령 제26763호로 개정되기 전의 것) 제13조제2항제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환으로 인하여 실제 임대기간이 ⁠「종합부동산세법 시행령」(2020.10.7. 대통령령 제31085호로 개정된 것, 이하 같음) 제3조제1항제1호나목에서 정하는 임대기간 요건을 충족하지 못하는 경우에도 ⁠「종합부동산세법 시행령」제3조제7항제5호에 따른 임대기간계산의 특례가 적용되는 것입니다. 끝.

1. 사실관계

 ○ 주식회사 ○○○○○○(이하 ⁠“질의법인”)는 민간건설임대주택을 건설하여 구 임대주택법^*에 따른 주택임대사업을 영위할 목적으로 ’14.11.21. 설립된 내국법인임

    * 2015.8.28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것

  -질의법인은 인천광역시 연수구로 이전을 앞두고 있는 ㈜◇◇◇◇◇◇◇◇ 및 ㈜●●●●● ⁠(이하 ⁠“출자사”) 소속 임직원의 주거안정을 위한 임대용 공동주택의 신축 및 임대사업의 원활한 추진을 위하여 출자사가 각각 지분의 50%씩을 출자하여 설립

 ○ 쟁점 임대용 공동주택은 구 임대주택법에서 규정하는 민간건설임대주택에 해당하는바, 신청법인은 동 법에서 규정하는 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 각종 등록 및 인·허가 요건들을 다음과 같이 이행한 후, ’15.10.21. 쟁점 임대용 공동 주택 건설에 착공함

  -’15.4.3. 구 주택법 제9조에 따른 주택건설사업자 등록

  -’15.7.2. 구 임대주택법에 따른 임대사업자 등록

  -’15.8.20. 구 주택법 제16조에 따른 주택건설사업계획 승인

 ○ 쟁점 임대용 공동주택^**의 의무임대기간은 5년이나, 임대차 계약에 따르면 임대의무기간의 2분의 1이 경과한 시점에 분양전환하기로 합의함

    ** 종부령§3①(1)의 합산배제 임대주택의 요건을 모두 갖춘 것으로 전제함

2. 질의내용

 ○종전의 임대주택법에 따라 등록한 민간건설임대주택이 구 임대주택법 시행령§13②(3)에 따른 임차인에 대한 분양전환으로 인하여 실제 임대기간이 종부령§3①(1)나목에서 정하는 임대기간 요건(5년 이상 계속하여 임대)을 충족하지 못하는 경우에도

  -같은 법 시행령§3⑦(5)에 따른 ⁠“임대기간계산의 특례”가 적용되어 분양전환된 임대주택에 한하여 주택의 임대를 개시한 날로부터 5년이 되는 날까지 계속 임대하는 것으로 보는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

 ○종합부동산세법 제8조【과세표준】

 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

 ○종합부동산세법 시행령(2015.12.28. 대통령령 제26763호로 개정된 것) 제3조【합산배제 임대주택】

 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 ⁠「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 ⁠「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

  1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설 임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

   가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것

   나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

   다. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및 ⁠「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

 ⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.

  1. 제1항제1호나목 및 같은 항 제3호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날부터, 제1항제5호나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.

  5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항 각 호(제4호는 제외한다. 이하 이 호에서 같다)의 주택이 같은 항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1호에 따른 기산일부터 제1항 각 호의 나목에 따른 기간이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.

   가.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용

   나. 건설임대주택으로서 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제2항제2호에 따른 임차인에 대한 분양전환

   다. 천재ㆍ지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생

 ○종합부동산세법 시행령(2015.12.28. 대통령령 제26763호로 개정되기 전의 것) 제3조【합산배제 임대주택】

 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 ⁠「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호 및 제6호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

  1.「임대주택법」 제2조제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

   가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것

   나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

 ⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.

  1. 제1항제1호나목 및 같은 항 제3호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날부터, 제1항제5호나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.

  5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항제1호ㆍ제3호 및 제6호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항제2호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항제5호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.

   가.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용

   나. 건설임대주택으로서 ⁠「임대주택법 시행령」 제13조제2항제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환

   다. 천재ㆍ지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생

 ○공공주택 특별법 시행령 제54조【공공임대주택의 임대의무기간】

② 법 제50조의2제2항제2호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에도 임차인 등에게 분양전환할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.

  2. 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의3에 따라 분양전환하는 경우

  ○공공주택 특별법 제50조의3【공공임대주택의 우선 분양전환】

 ① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자, 국가기관 또는 법인으로서 대통령령으로 정한 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다. 이 경우 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  ○구 임대주택법 시행령(2015.12.28. 대통령령 제26763호로 개정되기 전의 것) 제13조【임대주택의 임대의무기간 등】

 ② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

  3. 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

  ○민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제13499호, 2015.8.28.

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 4개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례)

 ① 민간건설임대주택에 관한 이 법의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 사업계획의 승인을 신청하는 경우부터 적용한다.

 ② 민간매입임대주택에 관한 이 법의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 민간매입임대주택으로 등록되어 공급되는 경우부터 적용한다.

제3조(이미 등록한 임대주택에 관한 특례)

 ① 이 법 시행 당시 제5조의 개정규정에 따른 임대사업자가 등록한 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택, 준공공임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전의 ⁠「임대주택법」 제2조제2호의3, 제3호 및 제3호의3에 따라 등록한 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택, 준공공임대주택까지 포함한다.

 ② 종전의 ⁠「임대주택법」에 따라 등록한 임대주택은 종전의 ⁠「임대주택법」을 적용한다.

제19조 종합부동산세법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제8조제2항제1호 중 "「임대주택법」 제2조제1호의 규정에 의한 임대주택"을 "「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택"으로 한다.

  ○민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제13499호, 2015.8.28.

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 4개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례)

 ① 민간건설임대주택에 관한 이 법의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 사업계획의 승인을 신청하는 경우부터 적용한다.

 ② 민간매입임대주택에 관한 이 법의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 민간매입임대주택으로 등록되어 공급되는 경우부터 적용한다.

제3조(이미 등록한 임대주택에 관한 특례)

 ① 이 법 시행 당시 제5조의 개정규정에 따른 임대사업자가 등록한 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택, 준공공임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전의 ⁠「임대주택법」 제2조제2호의3, 제3호 및 제3호의3에 따라 등록한 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택, 준공공임대주택까지 포함한다.

 ② 삭제

 ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 각 호의 구분에 따른 이 법의 임대주택으로 본다. 다만, 임대의무기간, 임대의무기간 이내 매각요건 및 절차, 저당권 설정 등의 제한, 임대주택의 전대 제한, 경매 시 임차인 우선매수권 부여, 특별수선충당금의 적립대상에 관하여는 종전의 ⁠「임대주택법」을 적용한다.

  1. 종전의 ⁠「임대주택법」 제6조의2에 따라 등록한 준공공임대주택: 제2조제5호에 따른 준공공임대주택

  2. 종전의 ⁠「임대주택법」 제16조제1항제3호에 따라 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 민간건설임대주택: 제2조제5호에 따른 준공공임대주택

  3. 종전의 ⁠「임대주택법」 제16조제1항제4호에 따른 민간건설임대주택 또는 매입임대주택(제1호에 해당하는 임대주택은 제외한다): 제2조제6호에 따른 단기임대주택

출처 : 국세청 2020. 12. 21. 서면-2020-법령해석재산-0681[법령해석과-4203] | 국세법령정보시스템