요지

주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액의 합계액이 2000만원 이하인 자에 대한 비과세 주택임대소득의 요건을 적용하는 경우에는 2주택 소유기간 동안에 발생하는 주택임대 수입금액의 합계액을 그 대상으로 하는 것임

회신

귀 질의의 경우, 2016년 과세기간 중에 소득세법 제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하지 않는 국내에 소재하는 1개의 주택(이하 ⁠‘1주택’이라고 함)을 소유하는 자의 주택임대소득에 대해서는 소득세법 제12조제2호나목 및 같은 법 시행령 제8조의2의 규정에 따라 소득세를 과세하지 아니하는 것이고,
같은 과세기간 중에 1주택을 양도한 후에 새로이 2개의 오피스텔을 취득하고 임대함에 있어 임차인이 항상 주거용(사업을 위한 주거용인 경우는 제외한다)으로 사용하는 경우에는 오피스텔 임대소득은 주택임대소득에 해당하는 것이며,
위 같은 규정에 따라 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액의 합계액이 2000만원 이하인 자에 대한 비과세 주택임대소득의 요건을 적용하는 경우에는 2주택 소유기간 동안에 발생하는 주택임대 수입금액의 합계액을 그 대상으로 하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 질의인은 2016. 6월말경에 주택임대업을 하던 1주택을 매도하고, 2주일 정도 지나 해당 주택에 대한 소유권이전등기를 해주었으며,

  - 2016.7.14. 및 같은 달 18일에 34.57㎡ 및 28.49㎡ 규모의 오피스텔 2채를 취득하여 주택임대업을 하게 됨

2. 질의내용

 ○ 2016년 과세기간 중에 1주택 소유자로서 주택임대소득이 있던 자가 해당 1주택을 매도한 이후에 2개의 오피스텔을 취득하여 임대하는 경우에 당해 과세기간의 주택임대소득 비과세 요건을 어떻게 적용하는지

3. 관련법령 및 해석사례 등

○ 소득세법 제12조 【비과세소득】

 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.

  2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득

   나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제8조의 2 【비과세 주택임대소득】

 ① 법 제12조제2호나목에 따른 주택에는 주택부수토지가 포함된다.

 ② 제1항에서 "주택"이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, "주택부수토지"란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.

  1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 ⁠「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

  2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

 ③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.

  1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산

  2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

  3. 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산

  4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

④ 제2항을 적용할 때 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 이 조에서 "사업용건물"이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택부수토지의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은 제외한다)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다.

  1. 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 범위는 제2항과 같다.

  2. 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용건물 부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제2항과 같다.

 ⑤ 법 제12조제2호나목 전단에 따른 "기준시가가 9억원을 초과하는 주택"은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다.

 ⑥ 법 제12조제2호나목 전단에서 "대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액"이란 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액의 합계액을 말한다.

 ⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 사항 외에 주택임대소득의 산정에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.

○ 소득세 집행기준 12-8의2-4

 ① 오피스텔을 임대함에 있어 임차인이 항상 주거용(사업을 위한 주거용인 경우는 제외한다)으로 사용하는 경우에는 오피스텔 임대소득은 주택임대소득에 해당한다.

 ③ 과세기간 중에 일시적으로 주택을 2개 소유하는 자의 2주택 소유기간 동안 발생하는 주택임대소득은 과세한다.

○ 소득46011-21154, 2000.09.19.

 소득세법 제12조 제2호 및 같은법 시행령 제8조의 2의 규정에 의하여 1개의 주택(고급주택 제외)을 소유하는 자의 주택임대소득에 대하여는 소득세를 과세하지 아니하는 것이나, 소득세 과세기간 중에 일시적으로 농어촌지역외의 지역에 연면적이 116제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 85제곱미터)를 초과하는 주택을 2개 소유하는 자의 2주택 소유기간에 해당하는 주택임대소득은 과세되는 것입니다.

출처 : 국세청 2017. 08. 10. 서면-2017-소득-1345[소득세과-1259] | 국세법령정보시스템