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조정대상지역 내 분양권+1주택, 일시적 2주택 허용기간 판정

서면-2021-부동산-8254[부동산납세과-2561] · 2022. 08. 29.

질의 및 요약

Q질의내용

조정대상지역에서 분양권과 1주택을 함께 보유하다가 2022.5.10. 이후 종전주택을 양도할 경우 일시적 2주택 허용기간은 어떻게 적용되나요?

S요약

조정대상지역 내에서 분양권과 1주택을 보유한 경우 일시적 2주택 허용기간은 기존 기획재정부 해석의 세부 집행원칙에 따르며, 2022.5.10. 이후 양도 시 허용기간 1년이 2년으로 연장되어 적용됨을 안내하고 있습니다.

#조정대상지역 #일시적 2주택 #허용기간 #분양권 #1주택 #비과세

핵심 정리

R회신 내용 서면-2021-부동산-8254[부동산납세과-2561] · 2022. 08. 29.

국세청 서면-2021-부동산-8254[부동산납세과-2561](2022.08.29) 회신에 따르면 기획재정부 재산세제과-512, 2021.05.25.의 별첨 ｢세부 집행원칙｣을 준용해야 합니다.
2022.5.10. 이후 종전주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 허용기간이 기존 1년에서 2년으로 연장되어 적용된다고 안내하였습니다.
종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택 계약일과 취득일 모두 조정대상지역에 해당하며, 허용기간 산정은 세부 집행원칙(Case2)에 따라 종전주택 취득시점을 기준으로 판정합니다.
분양권이 2개였다가 그 중 하나가 주택이 되는 경우에도, 해당 주택 취득시점을 기준으로 가장 유리한 기간을 적용합니다.
유사 회신문(서면-2022-부동산-2510, 2022.06.02)에서도 2022.5.10. 이후 양도분부터 허용기간 2년 적용을 확인하였습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 요건 충족 시 양도소득세 비과세
소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 일시적 2주택의 허용기간 및 적용 요건 규정
소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득시기): 분양권 등 건축물의 취득·양도 시기 기준 설시

사례 Q&A

1. 조정대상지역에서 주택과 분양권 보유 시 일시적 2주택 허용기간은 몇 년인가요?

답변

2022.5.10. 이후 양도하는 경우 허용기간은 2년으로 적용됩니다.

근거

국세청 유권해석(서면-2021-부동산-8254) 및 기획재정부 세부 집행원칙에 따라 1년이 2년으로 연장되었습니다.

2. 분양권과 1주택을 함께 보유한 후 종전주택을 양도할 때 일시적 2주택 비과세 요건은?

답변

허용기간 내 종전주택을 양도해야 비과세 특례가 적용됩니다.

근거

소득세법 시행령 제155조에 따라 일시적 2주택 허용기간 내 양도 시 1세대 1주택 비과세가 인정됩니다.

3. 일시적 2주택 허용기간 판정 기준일과 적용 방법은?

답변

세부 집행원칙의 종전주택 또는 신규주택 취득시점을 기준으로 판정합니다.

근거

기획재정부 재산세제과-512 해석의 세부 집행원칙(Case2)를 적용해야 함이 유권해석에 명시되어 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

일시적 2주택 허용기간 판정은 기존해석(기획재정부 재산세제과-512, 2021.5.25.)의 별첨 ｢세부 집행원칙｣에 따름(2022.5.10. 이후 양도분부터는 ⁠“1년”을 ⁠“2년”으로 적용)

회신

귀 질의의 경우 기존해석사례 ⁠“기획재정부 재산세제과-512, 2021.05.25.”의 별첨 ｢세부 집행원칙｣(Case2)을 참고하시기 바랍니다.
이때, 종전주택을 2022.5.10. 이후 양도하는 경우로서 일시적 2주택 허용기간이 1년인 경우 2년으로 보아 해당 집행원칙을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

’18.8.21.

’18.12.3.

’20,6.19.

’22.1.6.

’22.5.10.

예정

---▴----------▴--------◎--------▴---------◎---------▴----

B분양권 취득

(배우자)

A주택 취득

(본인)

조정대상지역

지정

B주택 취득

(잔금청산)

비과세 요건

완화

A주택 양도

○ ’18. 8월	B분양권 취득(배우자)
○ ’18.12월	A주택 취득(본인)
○ ’20. 6월	조정대상지역 지정
○ ’22. 1월	B주택 취득(잔금청산)
○ 예정	A주택 양도

2. 질의내용

○1분양권과 1주택을 보유하다가 해당 지역이 조정대상지역으로 지정된 경우로서 분양권에 기해 신규주택을 취득한 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 허용기간

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ⁠“종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 ⁠“신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2.종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면-2022-부동산-2510, 2022.06.02.

종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득한 경우로서 종전주택을 2022.5.10. 이후 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령(2022.05.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것)」제155조제1항에 따른 일시적 2주택 허용기간은 2년을 적용하는 것입니다.

○ 서면-2021-법규재산-5924, 2022.02.17.

｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 허용기간의 적용방법에 대해서는 기존해석(기획재정부 재산세제과-512, 2021.5.25.)의 별첨 ｢세부 집행원칙｣(Case1)을 참고하시기 바랍니다.

【 별첨 】 세부 집행원칙 (조정대상지역내 일시적 2주택)

◇ 소득세법령에서는 주택과 분양권을 구분하여 규정하고 있으므로, 종전주택 유무에 따라 적용 방법이 달라짐에 유의

Case 1) 종전주택이 있는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약

□ (적용 대상) 종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 ⁠“계약일 and 취득일”에 모두 조정지역 내 위치

※ 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 중 어느 하나라도 신규주택(분양권 포함)의 ⁠“계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용

□ ⁠(적용 방법) “신규주택(분양권 포함) 계약일“을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정

① ‘18.9.13. 이전 → 3년

② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년

③ ‘19.12.17. 이후 → 1년

(Case 2) 종전주택이 없는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약

※ 분양권이 2개였던 경우도 이에 해당됨

□ (적용 대상) 종전주택이 ⁠“종전주택 취득일 and 신규주택 취득일“에 조정지역 내에 위치하고, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 조정지역 내 위치

※ 종전주택이 ⁠“종전주택 취득일 또는 신규주택 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 않거나, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 ⁠“계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용

□ (적용 방법) “종전주택 취득시점”을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정

※ 분양권이 2개였던 경우에는 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점을 의미