요지
1주택자인 상태에서 그 주택을 근린생활시설로 용도변경하고 이후에 양도하는 경우 그 건물의 취득일부터 양도일까지 보유기간에 따른 「소득세법」제95조제2항 「표 1」공제율 적용
답변내용
귀 세법해석 사전답변신청의 사실관계와 같이, 주택 지분외 다른 주택을 소유하지 않는 세대가 그 주택을 근린생활시설로 용도 변경하고 이후에 양도하는 경우 그 건물의 취득일부터 양도일까지 보유기간에 따른 「소득세법」제95조제2항 「표 1」공제율을 적용한 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.
1. 사실관계
○’80.10.19. 갑(甲)은 서울 소재 3개 필지에 근린생활시설로 된 3층 건물A와 바로 옆에 있는 1층 주택B를 부친 및 형제자매들과 공동 상속
○’21.1.29. 1층 주택B를 근린생활시설로 용도변경한 이후 건물A와 B를 일괄 매매계약
- 갑(甲)은 부친 및 형제들과 별도세대이고 용도변경당시 용도변경 전 주택 B외 다른 주택은 없는 것으로 전제
○ ’21.5.31. 건물A,B 소유권 이전
2. 질의내용
○ 서울 소재 주택을 소유한 자가 양도전에 주택을 근린생활시설로 용도변경하여 양도한 경우
- 용도변경한 건물의 양도소득에 대한 장기보유특별공제를 적용함에 있어 그 기산일이 기존건물의 취득일인지 또는 용도변경일인지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
□ 소득세법 제88조【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□ 소득세법 제95조【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
표1
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보유기간 |
공제율 |
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3년 이상 4년 미만 |
100분의 6 |
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4년 이상 5년 미만 |
100분의 8 |
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5년 이상 6년 미만 |
100분의 10 |
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6년 이상 7년 미만 |
100분의 12 |
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7년 이상 8년 미만 |
100분의 14 |
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8년 이상 9년 미만 |
100분의 16 |
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9년 이상 10년 미만 |
100분의 18 |
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10년 이상 11년 미만 |
100분의 20 |
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11년 이상 12년 미만 |
100분의 22 |
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12년 이상 13년 미만 |
100분의 24 |
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13년 이상 14년 미만 |
100분의 26 |
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14년 이상 15년 미만 |
100분의 28 |
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15년 이상 |
100분의 30 |
표2
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보유기간 |
공제율 |
거주기간 |
공제율 |
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3년 이상 4년 미만 |
100분의 12 |
2년 이상 3년 미만
(보유기간 3년 이상에 한정함) |
100분의 8 |
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3년 이상 4년 미만 |
100분의 12 |
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4년 이상 5년 미만 |
100분의 16 |
4년 이상 5년 미만 |
100분의 16 |
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5년 이상 6년 미만 |
100분의 20 |
5년 이상 6년 미만 |
100분의 20 |
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6년 이상 7년 미만 |
100분의 24 |
6년 이상 7년 미만 |
100분의 24 |
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7년 이상 8년 미만 |
100분의 28 |
7년 이상 8년 미만 |
100분의 28 |
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8년 이상 9년 미만 |
100분의 32 |
8년 이상 9년 미만 |
100분의 32 |
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9년 이상 10년 미만 |
100분의 36 |
9년 이상 10년 미만 |
100분의 36 |
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10년 이상 |
100분의 40 |
10년 이상 |
100분의 40 |
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
□ 소득세법 시행령 제159조의4 【장기보유특별공제】
법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다
□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1.~4. 생략...
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
② 생략...
③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다
이하 생략...
출처 :
국세청 2021. 08. 31. 사전-2021-법령해석재산-0971[법령해석과-3044] | 국세법령정보시스템
