요지

건물 준공 전에 분양가액 비율로 분양원가를 계산한 경우 준공 이후에 분양한 상가에 대해서도 분양가액 비율을 계속 적용하는 것임

회신

내국법인이 상가 등을 신축 분양함에 있어 층별․위치별․용도별 분양금액을 달리하여 분양하는 경우 분양되는 상가 등에 대한 각 사업연도 소득금액 계산시 취득가액은 원칙적으로 개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의한 안분계산방법에 의하는 것이나
층별․위치별․용도별 분양금액이 다르고 각 호별 분양가액이 사전 공시방법 등에 의해 명백히 확인되는 경우에는 총분양원가에 해당 사업연도에 분양된 건물의 분양가액이 총분양예정가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것이며, 해당 법인이 선택한 원가계산방법은 동 건물의 분양이 완료될 때까지 계속 적용하여야 하는 것입니다.

1. 질의내용

○내국법인이 상가를 신축 분양함에 있어 건물 준공 전에 분양가액 비율로 분양원가를 계산한 경우 건물 준공 이후 분양계약을 체결한 상가에 대해서도 분양가액 비율에 따라 분양원가를 계산하여야 하는지 여부

-(갑설) 건물준공 이후에도 분양가액 비율에 따라 분양원가 계산

-(을설) 건물준공 이후에는 분양면적 비율에 따라 분양원가 계산

2. 사실관계

 ○질의법인운 상가를 신축하여 분양하였으나, 코로나19 사태 및 자영업의 쇠퇴로 준공 후 1년이 지나도록 다수의 미분양 상가가 재고자산으로 남아 있음

-질의법인은 착공시점의 선분양에 대해서는 장기예약매출로 작업진행률에 따라 수익과 비용을 계산하여 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하고

-준공 후 분양계약이 이루어지는 미분양 상가의 매출인식은 잔금지급일, 인도일, 사용수익일, 등기일 중 빠른 날에 익금을 인식하고 있음

3. 관련법령

○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】

① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법 시행령 제68조【자산의 판매손익 등의 귀속 사업연도】

① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.

1. 상품(부동산을 제외한다)·제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 "상품 등"이라 한다)의 판매：그 상품 등을 인도한 날

2. 상품 등의 시용판매：상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다.

3. 상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다.

○ 법인세법 시행령 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】

① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설·제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다.

1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설등의 경우

2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우

○ 법인세법 시행규칙 제34조【작업진행률의 계산 등】

① 영 제69조제1항 본문에서 "건설등을 완료한 정도"란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.

1. 건설의 경우 : 다음 산식을 적용하여 계산한 비율. 다만, 건설의 수익실현이 건설의 작업시간ㆍ작업일수 또는 기성공사의 면적이나 물량 등(이하 이 조에서 "작업시간등"이라 한다)과 비례관계가 있고, 전체 작업시간등에서 이미 투입되었거나 완성된 부분이 차지하는 비율을 객관적으로 산정할 수 있는 건설의 경우에는 그 비율로 할 수 있다.

2. 제1호 외의 경우 : 제1호를 준용하여 계산한 비율

② 제1항에 따른 총공사예정비는 기업회계기준을 적용하여 계약 당시에 추정한 공사원가에 해당 사업연도말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 공사원가로 한다.

③ 영 제69조제1항 본문에 따라 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.

1. 익금

2. 손금

당해사업연도에 발생된 총비용

4. 관련사례

○ 법규과-1068, 2007.03.09.

1. 귀 ⁠‘과세자문 1’의 경우,

건설기간이 1년 이상 소요되는 상가를 분양하는 법인이 당해 상가의 예약매출로 인한 익금을 「법인세법 시행령」 제69조 제2항에 따라 ⁠“작업진행률”에 의해 계산함에 있어서, 층별·위치별·용도별로 분양가액이 다르고 예약매출과 관련된 미분양 상가가 있는 경우, 분양된 상가의 익금은 실제 분양된 상가의 분양가액을 같은 법 시행규칙 제34조 제2항 제1호의 ⁠‘계약금액’으로 하여 계산하는 것이며(참조:법규과-2712, 2006.7.3.), 이 경우 각 사업연도 소득금액 계산시 분양되는 상가에 관련된 손금은 원칙적으로 개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의해 안분한 원가를 기초로 계산하는 것이나, 층별ㆍ위치별ㆍ용도별 분양금액이 다르고 각 호별 분양가액이 사전 공시방법 등에 의해 명백히 확인되는 경우에는 총분양원가에 당해 사업연도에 분양된 건물의 분양가액이 총분양예정가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것이며, 당해 법인의 선택에 따라 동 원가계산방법에 의한 손금 계상은 당해 건물의 분양이 완료될 때까지 계속 적용하여야 하는 것임

○ 서이46012-11875, 2003.10.27.

법인이 상가 등을 신축분양함에 있어 층별·위치별·용도별 분양금액을 달리하여 분양하는 경우 분양되는 상가 등에 대한 각 사업연도 소득금액 계산시 취득가액은 원칙적으로 개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의한 안분계산방법에 의하는 것이나, 각 층별·위치별·용도별 분양금액이 다르고 전체 분양가액이 구체적으로 산정되었음이 사전 공시방법 등에 의해 명백히 확인되는 경우에는 총취득가액에 당해 사업연도에 분양된 건물의 분양가액이 총분양예정가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것이며, 이 경우 동 원가계산방법은 당해 건물의 분양이 완료될 때까지 계속 적용하여야 한다.

○ 서이46012-11441, 2003.08.01.

법인이 건설 등의 계약기간이 1년 이상인 상가의 예약매출로 인한 익금과 손금을 「법인세법시행령」 제69조 제2항의 규정에 의한 ⁠“작업진행률”에 따라 각 사업연도의 소득금액에 산입함에 있어서,

당해 예약매출과 관련한 미분양 상가가 있는 경우에 당해 상가의 준공 전 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 예시와 같습니다.

- 익금(분양수익): 총분양예정가액 × 작업진행률 × 분양계약률 - 전기말 누적분양수익

- 손금(분양원가): 누적실제발생비용 × 분양계약률 - 전기말 누적분양원가

출처 : 국세청 2020. 10. 15. 서면-2020-법인-4134[법인세과-3557] | 국세법령정보시스템