요지

휴양콘도미니엄 리모델링에 소요되는 비용 중 공유자가 소유하는 부분에 대한 금액을 공유자가 부담한다는 약정이 없고 시설이용약관에 필요시 부담한다고 되어 있어 질의법인이 비용을 부담하는 경우에는 자본적 지출에 해당함

회신

휴양콘도 미니엄업을 영위하는 질의법인이 ⁠「법인세법 시행령」제31조 제2항에 해당하는 리모델링을 하는 경우, 이에 대한 비용 처리는 아래의 유권해석 사례를 참고하시기 바랍니다. 만약 공유자로부터 리모델링 비용을 수취한 경우에는 해당 금액을 익금에 산입하는 것입니다.
관광진흥법 제3조제1항제2호나목에 의한 휴양콘도미니엄업을 영위하는 신청법인이 같은 법 제2조제5호의 공유자가 소유하는 부분을 포함하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조제1항제2호에 따라 휴양콘도미니엄을 리모델링함에 있어 해당 리모델링에 소요되는 비용 중 공유자가 소유하는 부분에 대한 금액을 공유자가 부담한다는 약정이 없어 신청법인이 부담하는 경우 그 금액은 해당 휴양콘도미니엄 건물에 대한 자본적 지출로 하여 신청법인이 법인세법 기본통칙 23-26…7 본문에 따라 감가상각 하는 것임

1. 사실관계

○㈜○○○○○리조트(이하 ⁠‘질의법인’이라 함)는 휴양콘도미니엄업을 영위하는 법인(’△△.△. 설립)으로 노후화된 시설에 대해 리모델링^* 공사를 할 예정

* 건축물의 노후화 억제, 기능 향상 등을 위해 대수선‧일부 증축하는 행위(건축법 §2①10)

○질의법인의 휴양콘도미니엄은 분양시 계약서 등에 ⁠‘공유자’가 소유하는 부분을 포함하여 리모델링 공사를 하는 경우 리모델링 비용을 공유자가 부담해야 한다는 약정은 없음

-시설이용 표준약관^*에 따라 공유자는 사용료 이외에 필요시 콘도의 수선으로 발생하는 비용을 부담할 수 있으며,

* 공정위 휴양콘도미니엄 시설이용 표준약관 제15조(운영위원회 설치) 제2항제5호

-콘도 및 콘도관련 시설의 용도변경‧증설, 개‧보수 및 철거하는 경우 ⁠‘운영위원회’와 사전 협의하여야 한다고 규정하고 있음

-공유자로 구성되어 있는 운영위원회 회의를 통해 리모델링 비용을 공유자가 분담한다는 내용을 결의한 사실이 없고 질의법인이 리모델링 비용을 공유자로부터 받은 사실이 없음

2. 질의내용

○휴양콘도미니엄업을 영위하는 법인이 공유자가 소유하는 부분을 포함하여 비용 전액 부담 후 리모델링 공사를 하는 경우 자본적 지출에 해당되는지 아니면 공유자가 부담해야 할 비용을 대신 부담한 것으로 보아 접대비에 해당되는지

-휴양콘도미니엄 리모델링 공사를 실시하고 공유자로부터 비용을 수취하는 경우 수수료로 보아 수입금액으로 계상해야 되는지 여부

3. 관련법령

○ 법인세법 제23조 【감가상각비의 손금불산입】

① 내국법인이 각 사업연도의 결산을 확정할 때 토지를 제외한 건물, 기계 및 장치, 특허권 등 대통령령으로 정하는 유형자산 및 무형자산(이하 이 조에서 "감가상각자산"이라 한다)에 대한 감가상각비를 손비로 계상한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "상각범위액"이라 한다)의 범위에서 그 계상한 감가상각비를 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하고, 그 계상한 금액 중 상각범위액을 초과하는 금액은 손금에 산입하지 아니한다.

④ 제1항을 적용할 때 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 손비로 계상한 경우에는 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 감가상각비로 계상한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

1. 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액

2. 감가상각자산에 대한 대통령령으로 정하는 자본적 지출에 해당하는 금액

○ 법인세법 시행령 제24조 【감가상각자산의 범위】

① 법 제23조제1항에서 "건물, 기계 및 장치, 특허권 등 대통령령으로 정하는 유형자산 및 무형자산"이란 다음 각 호의 유형자산 및 무형자산(제3항의 자산은 제외하며, 이하 "감가상각자산"이라 한다)을 말한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 유형자산

가. 건물(부속설비를 포함한다) 및 구축물(이하 "건축물"이라 한다)

나. 차량 및 운반구, 공구, 기구 및 비품

다. 선박 및 항공기

라. 기계 및 장치

마. 동물 및 식물

바. 그 밖에 가목부터 마목까지의 자산과 유사한 유형자산

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 무형자산

가. 영업권(합병 또는 분할로 인하여 합병법인등이 계상한 영업권은 제외한다), 디자인권, 실용신안권, 상표권

나. 특허권, 어업권, ⁠「해저광물자원 개발법」에 의한 채취권, 유료도로관리권, 수리권, 전기가스공급시설이용권, 공업용수도시설이용권, 수도시설이용권, 열공급시설이용권

다. 광업권, 전신전화전용시설이용권, 전용측선이용권, 하수종말처리장시설관리권, 수도시설관리권

라. 댐사용권

마. 삭제

바. 개발비:상업적인 생산 또는 사용전에 재료·장치·제품·공정·시스템 또는 용역을 창출하거나 현저히 개선하기 위한 계획 또는 설계를 위하여 연구결과 또는 관련지식을 적용하는데 발생하는 비용으로서 당해 법인이 개발비로 계상한 것(「산업기술연구조합 육성법」에 의한 산업기술연구조합의 조합원이 동 조합에 연구개발 및 연구시설 취득 등을 위하여 지출하는 금액을 포함한다)

사. 사용수익기부자산가액: 금전 외의 자산을 국가 또는 지방자치단체, 법 제24조제3항제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 법인 또는 이 영 제39조제1항제1호에 따른 법인에게 기부한 후 그 자산을 사용하거나 그 자산으로부터 수익을 얻는 경우 해당 자산의 장부가액

아. 「전파법」 제14조의 규정에 의한 주파수이용권 및 「공항시설법」 제26조의 규정에 의한 공항시설관리권

자. 「항만법」 제16조에 따른 항만시설관리권

○ 법인세법 시행령 제31조 【즉시상각의의제】

① 삭제

② 법 제23조제4항제2호에서 "대통령령으로 정하는 자본적 지출"이란 법인이 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것에 대한 지출을 포함한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물·기계·설비 등의 복구

5. 그 밖에 개량·확장·증설 등 제1호부터 제4호까지의 지출과 유사한 성질의 것

③ 법인이 각 사업연도에 지출한 수선비가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 그 수선비를 해당 사업연도의 손비로 계상한 경우에는 제2항에도 불구하고 자본적 지출에 포함하지 않는다.

1. 개별자산별로 수선비로 지출한 금액이 600만원 미만인 경우

2. 개별자산별로 수선비로 지출한 금액이 직전 사업연도종료일 현재 재무상태표상의 자산가액(취득가액에서 감가상각누계액상당액을 차감한 금액을 말한다)의 100분의 5에 미달하는 경우

3. 3년 미만의 기간마다 주기적인 수선을 위하여 지출하는 경우

○ 법인세법기본통칙 23-26…7【개축하는 건축물 등에 대한 감가상각】

기존 건축물에 대한 개량, 확장, 증설 등에 해당하는 자본적 지출액은 기존 건축물의 내용연수를 적용하여 감가상각한다. 다만, 기존 건축물의 수선이 「건축법 시행령」 제2조에서 규정하는 신축, 개축, 재축에 해당하는 경우에는 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 당기비용으로 처리하고 그외 새로이 지출한 금액은 신규 취득자산의 장부가액으로 보아 새로이 내용연수를 적용하여 감가상각한다.

○ 법인세법 기본통칙 23-31…1【고정자산에 대한 자본적 지출의 범위】

영 제31조 제2항 제5호에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다.

1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다.

2. 토지구획정리사업의 결과 무상분할양도하게 된 체비지를 대신하여 지급하는 금액은 토지에 대한 자본적 지출로 한다.

3. 도시계획에 의한 도로공사로 인하여 공사비로 지출된 수익자부담금은 토지에 대한 자본적 지출로 한다.

4. 공장 등의 시설을 신축 또는 증축함에 있어서 배수시설을 하게 됨으로써 공공하수도의 개축이 불가피하게 되어 그 공사비를 부담할 경우 그 공사비는 배수시설에 대한 자본적 지출로 한다.

5. 설치중인 기계장치의 시운전을 위하여 지출된 비용에서 시운전 기간 중 생산된 시제품을 처분하여 회수된 금액을 공제한 잔액은 기계장치의 자본적 지출로 한다. ⁠(중략)

○법인세법 기본통칙 23-31…2 【고정자산에 대한 수익적 지출의 범위】

규칙 제17조 제6호에 규정하는 수익적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다.

1.～4. ⁠(생략)

5. 23-31…1 제1호 이외의 사유로서 기존건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 수익적 지출로 한다.

○법인세법 기본통칙 23-28…2 【감가상각이 완료된 자산에 대한 자본적지출액의 처리】

감가상각이 완료된 고정자산에 대하여 자본적지출이 발생한 경우에는 당초 신고한 내용연수에 의한 상각률에 따라 이를 상각한다.

○ 관광진흥법 제2조 【정의】

5. "공유자"란 단독 소유나 공유(共有)의 형식으로 관광사업의 일부 시설을 관광사업자(제15조제1항 및 제2항에 따른 사업계획의 승인을 받은 자를 포함한다)로부터 분양받은 자를 말한다.

○ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 【공용부분의 변경】

①공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.

2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우

○ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제38조 【의결 방법】

①관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.

○ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 【공용부분의 관리】

①공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.

③제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다.

○ 법인세법 제19조 【손금의 범위】

② 제1항의 규정에 의한 손비는 이 법 및 다른 법률에 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다. ⁠(1998. 12. 28 개정)

○ 법인세법 제25조 【접대비의 손금불산입】

⑤ 제1항 내지 제3항에서 ⁠“접대비”라 함은 접대비 및 교제비ㆍ사례금 기타 명목여하에 불구하고 이에 유사한 성질의 비용으로서 법인이 업무와 관련하여 지출한 금액을 말한다. ⁠(2001. 12. 31 개정)

4. 관련예규 등

○재법인-298, 2009.3.27.

｢관광진흥법｣ 제3조제1항제2호나목에 의한 휴양콘도미너엄업을 영위하는 신청법인이 같은 법 제2조제5호의 공유자(이하 ⁠“공유자”라 함)가 소유하는 부분을 포함하여 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제15조제1항제2호에 따라 휴양콘도미니엄을 리모델링함에 있어

해당 리모델링에 소요되는 비용 중 공유자가 소유하는 부분에 대한 금액을 공유자가 부담한다는 약정이 없이 신청법인이 부담하는 경우 그 금액은 해당 휴양콘도미니엄 건물에 대한 자본적 지출로 하여 신청법인이 ｢법인세법 기본통칙｣ 23-26…7 본문에 따라 감가상각하는 것임

○ 법규과-0755, 2010.04.29

리조트사업을 영위하는 법인이 기존 건축물의 노후화로 「건축법」 제2조제1항제10호에 따른 리모델링을 하면서 기존 건축물의 일부분이 철거되거나 폐기되는 경우,

해당 철거 또는 폐기되는 건축물 일부분의 장부가액 및 철거비용은 「법인세법 시행령」 제31조제2항에 따른 자본적지출에 해당하므로 당기 비용으로 손금산입할 수 없는 것임.

또한, 해당 리모델링에 따른 공사비용은 주기적으로 발생되는 비용이 아닌 대규모의 일시적인 비용으로서,

기존 건축물의 내용연수를 연장시키고 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키는 자본적지출에 해당하므로 기존 자산의 장부가액에 포함하여 기존 자산의 내용연수 및 상각률을 적용하여 감가상각하는 것임

○ 법규부가 2008-0084. 2009.03.31.

1)위 사전답변 신청의 사실관계에 대한 기획재정부 법인세제과-298(2009. 3. 27.)호에 따른 답변임

2)「관광진흥법」제3조제1항제2호나목에 의한 휴양콘도미니엄업을 영위하는 신청법인이 같은 법 제2조제5호의 공유자(이하 ⁠“공유자”라 함)가 소유하는 부분을 포함하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항제2호에 따라 휴양콘도미니엄을 리모델링함에 있어

해당 리모델링에 소요되는 비용 중 공유자가 소유하는 부분에 대한 금액을 공유자가 부담한다는 약정이 없어 신청법인이 부담하는 경우 그 금액은 해당 휴양콘도미니엄 건물에 대한 자본적 지출로 하여 신청법인이「법인세법 기본통칙」23-26…7 본문에 따라 감가상각 하는 것임

○ 국심2000서1145, 2000.12.11.

진열장 및 실내장식물은 청구법인의 상호, 로고, 상표, 제품명, 광고문 또는 관련사진이 부착되어 있어 청구법인의 상품 전시 외의 다른 용도로 이용가능성이 없는 것으로 보이며, 진열장 및 전시용 시설물은 잠재적 고객의 구매의욕 촉진 및 홍보 및 상품 이미지 제고목적으로 설치된 것으로 보아 그 설치장소가 총판(대리점)이라 하더라도 청구법인이 직접 불특정다수인을 상대로 광고·선전한 것으로 보는 것이 타당하다(같은 뜻 : 국심 95서 2337, 1996. 1. 6)할 것이다.

또한, 쟁점진열장 및 실내장식물의 광고효과는 총판 등 대리점의 매출 증대효과뿐 아니라 청구법인의 매출 증대효과도 있다고 보아야 하는 점에서 총판 등 대리점이 매출(광고수입)로 계상하고 세금계산서를 교부하였고 청구법인이 이를 수취하여 광고선전비로 계상한 쟁점금액을 부인하기는 어려운 것으로 보이므로 전액 손금 용인되는 광고선전비로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.

출처 : 국세청 2021. 04. 02. 서면-2020-법인-5710[법인세과-743] | 국세법령정보시스템