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LH 토지분양권 양도시 세율 적용 및 분양권 중과여부
사전-2022-법규재산-0862[법규과-3105] · 2022. 10. 28.Q질의내용
- LH(한국토지주택공사)로부터 분양받은 토지분양권을 양도할 때 중과세율이 적용되는 분양권에 해당하는지 여부는 어떻게 되나요?
S요약
R회신 내용 사전-2022-법규재산-0862[법규과-3105] · 2022. 10. 28.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2022-법규재산-0862[법규과-3105](2022.10.28)
- 한국토지주택공사로부터 분양받은 토지분양권은 분양권(주택분양권)이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리로 분류되므로, 중과세율이 적용되지 않고 일반 양도소득세율 적용대상으로 판단됩니다.
- 다만, 분양받은 택지의 부지공사 준공일 이후 잔금청산 및 대금의 거의 전부가 지급된 경우에 이를 양도하면 '토지의 양도'로 보아 세율 적용 방식이 달라질 수 있습니다.
- 관련 소득세법 및 시행령에 따르면 '분양권'은 주택분양권만 의미하고, 토지에 대한 분양권은 별도로 취급합니다.
- 따라서, LH로부터 토지분양권을 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않으며, 구체적 사실관계 및 대금지급 시점 등에 따라 세율 적용 방식이 상이할 수 있으니 유의하셔야 할 것으로 보입니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제88조: 분양권은 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 지위로 정의함.
- 소득세법 제94조: 부동산을 취득할 수 있는 권리, 토지 또는 건물의 양도 등 양도소득 범위를 규정함.
- 소득세법 제104조: 분양권은 주택에 대한 권리로서 양도소득세 중과세율 적용(과세표준의 60%~70%)이나, 적용 범위는 주택분양권임.
- 소득세법 시행령 제152조의4: 분양권의 범위를 '주택'에 한정하고, 토지분양권은 포함하지 않음.
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조: 준주거지역 등 토지의 용도지역 세분 기준을 규정함.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
한국토지주택공사로부터 분양받은 토지분양권을 양도시, 중과세율이 적용되는 분양권이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 세율 적용하는 것임
답변내용
「소득세법」 제104조제1항의 양도소득세 세율을 적용함에 있어, 한국토지주택공사로부터 분양받은 토지분양권은 분양권이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 세율을 적용하는 것입니다.
다만, 분양받은 택지의 부지공사 준공일 이후 잔금을 청산(사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 포함)하고 양도하는 경우에는 토지의 양도로 보는 것입니다. 끝.
1. 사실관계
○’17.12.28. 경기도 의정부 소재 택지개발토지 공동명의로 낙찰
- LH로부터 공급계약한 토지로서, 용도지역은 준주거지역임
○’22.6.22. 토지분양권 상태로 양도
- 프리미엄 ○.○억원이고, 본인지분은 ○○백만원임
2. 질의내용
○ 토지분양권 양도시 중과세율이 적용되는 분양권에 포함되는지 여부
3. 관련법령 및 관련 사례
□ 소득세법 제88조【정의】(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정된 것)
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
10. "분양권"이란 ｢주택법｣ 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.
□ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
나. 지상권
다. 전세권과 등기된 부동산임차권
□ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】(20.8.18. 법률 제17477호로 개정된 것)
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산
제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)
2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]
3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)
4. 삭제
(중간 생략)
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
(이하 생략)
□소득세법 시행령 제152조의4【분양권의 범위】(21.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것)
법 제88조제10호에서 "｢주택법｣ 등 대통령령으로 정하는 법률"이란 다음 각 호의 법률을 말한다.
1. ｢건축물의 분양에 관한 법률｣
2. ｢공공주택 특별법｣
3. ｢도시개발법｣
4. ｢도시 및 주거환경정비법｣
5. ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣
6. ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣
7. ｢주택법｣
8. ｢택지개발촉진법｣
□ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조 【용도지역의 세분】
① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장(이하 "대도시 시장"이라 한다)은 법 제36조제2항에 따라 도시ㆍ군관리계획결정으로 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 및 녹지지역을 다음 각 호와 같이 세분하여 지정할 수 있다
1. 주거지역
다. 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
출처 : 국세청 2022. 10. 28. 사전-2022-법규재산-0862[법규과-3105] | 국세법령정보시스템
유권해석
LH 토지분양권 양도시 세율 적용 및 분양권 중과여부
사전-2022-법규재산-0862[법규과-3105] · 2022. 10. 28.Q질의내용
- LH(한국토지주택공사)로부터 분양받은 토지분양권을 양도할 때 중과세율이 적용되는 분양권에 해당하는지 여부는 어떻게 되나요?
S요약
R회신 내용 사전-2022-법규재산-0862[법규과-3105] · 2022. 10. 28.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2022-법규재산-0862[법규과-3105](2022.10.28)
- 한국토지주택공사로부터 분양받은 토지분양권은 분양권(주택분양권)이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리로 분류되므로, 중과세율이 적용되지 않고 일반 양도소득세율 적용대상으로 판단됩니다.
- 다만, 분양받은 택지의 부지공사 준공일 이후 잔금청산 및 대금의 거의 전부가 지급된 경우에 이를 양도하면 '토지의 양도'로 보아 세율 적용 방식이 달라질 수 있습니다.
- 관련 소득세법 및 시행령에 따르면 '분양권'은 주택분양권만 의미하고, 토지에 대한 분양권은 별도로 취급합니다.
- 따라서, LH로부터 토지분양권을 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않으며, 구체적 사실관계 및 대금지급 시점 등에 따라 세율 적용 방식이 상이할 수 있으니 유의하셔야 할 것으로 보입니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제88조: 분양권은 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 지위로 정의함.
- 소득세법 제94조: 부동산을 취득할 수 있는 권리, 토지 또는 건물의 양도 등 양도소득 범위를 규정함.
- 소득세법 제104조: 분양권은 주택에 대한 권리로서 양도소득세 중과세율 적용(과세표준의 60%~70%)이나, 적용 범위는 주택분양권임.
- 소득세법 시행령 제152조의4: 분양권의 범위를 '주택'에 한정하고, 토지분양권은 포함하지 않음.
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조: 준주거지역 등 토지의 용도지역 세분 기준을 규정함.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
한국토지주택공사로부터 분양받은 토지분양권을 양도시, 중과세율이 적용되는 분양권이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 세율 적용하는 것임
답변내용
「소득세법」 제104조제1항의 양도소득세 세율을 적용함에 있어, 한국토지주택공사로부터 분양받은 토지분양권은 분양권이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 세율을 적용하는 것입니다.
다만, 분양받은 택지의 부지공사 준공일 이후 잔금을 청산(사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 포함)하고 양도하는 경우에는 토지의 양도로 보는 것입니다. 끝.
1. 사실관계
○’17.12.28. 경기도 의정부 소재 택지개발토지 공동명의로 낙찰
- LH로부터 공급계약한 토지로서, 용도지역은 준주거지역임
○’22.6.22. 토지분양권 상태로 양도
- 프리미엄 ○.○억원이고, 본인지분은 ○○백만원임
2. 질의내용
○ 토지분양권 양도시 중과세율이 적용되는 분양권에 포함되는지 여부
3. 관련법령 및 관련 사례
□ 소득세법 제88조【정의】(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정된 것)
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
10. "분양권"이란 ｢주택법｣ 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.
□ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
나. 지상권
다. 전세권과 등기된 부동산임차권
□ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】(20.8.18. 법률 제17477호로 개정된 것)
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산
제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)
2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]
3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)
4. 삭제
(중간 생략)
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
(이하 생략)
□소득세법 시행령 제152조의4【분양권의 범위】(21.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것)
법 제88조제10호에서 "｢주택법｣ 등 대통령령으로 정하는 법률"이란 다음 각 호의 법률을 말한다.
1. ｢건축물의 분양에 관한 법률｣
2. ｢공공주택 특별법｣
3. ｢도시개발법｣
4. ｢도시 및 주거환경정비법｣
5. ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣
6. ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣
7. ｢주택법｣
8. ｢택지개발촉진법｣
□ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조 【용도지역의 세분】
① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장(이하 "대도시 시장"이라 한다)은 법 제36조제2항에 따라 도시ㆍ군관리계획결정으로 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 및 녹지지역을 다음 각 호와 같이 세분하여 지정할 수 있다
1. 주거지역
다. 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
출처 : 국세청 2022. 10. 28. 사전-2022-법규재산-0862[법규과-3105] | 국세법령정보시스템
