요지
분양시설과 임대시설을 건설하기 위하여 시공사와 단위면적을 기준으로 도급금액을 산정하는 건설도급계약을 체결하고 그 시공사로부터 각 시설의 공사원가를 구분하지 않고 총 공사원가만 제공받는 경우 각 시설의 취득가액은 면적비율에 따라 안분하여 산정하는 것임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이 내국법인이 분양시설과 임대시설 등 상가건물을 건설하기 위하여 시공회사와 단위 면적을 기준으로 도급금액을 산정하는 건설도급계약을 체결하고 그 시공회사로부터 분양시설 및 임대시설별 공사원가를 구분하지 않고 총 공사원가를 제공받는 경우 분양시설과 임대시설의 취득가액은 면적비율에 따라 안분하여 산정하는 것입니다. 끝.
1. 사실관계
○A법인은 ｢조세특례제한법｣ 제104조의31에 따른 프로젝트금융투자회사로
-도급인 B법인이 C법인과 ’19.**.**. 체결한 건물 연면적 300,910㎡의 분양시설 및 임대시설 등 상가건물 신축 도급계약의 도급인 자격을 B법인으로부터 ’19.**.**. 승계함
○쟁점 도급계약의 건설대상은 아래와 같으며, 1평당 3.85백만원의 도급단가를 적용하여 총 3,580억원(VAT 별도)을 도급금액으로 함
(단위: ㎡, %)
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구 분 |
판매시설 |
업무시설 |
이마트 |
판매시설 |
영화관 등 |
기타 |
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위치(층) |
B1,1-2F |
5-21F |
B1 |
B1, 1-2F |
3F |
4-5F |
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연면적 |
55,981 |
110,453 |
23,008 |
42,791 |
42,814 |
25,863 |
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면적비율 |
18.6 |
36.7 |
7.7 |
14.2 |
14.2 |
8.6 |
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운영방식 |
분양시설
(면적비율 55.3%) |
임대시설
(면적비율 44.7%) |
○C법인은 당해 건설도급공사와 관련하여 A법인에게 상가건물의 총 공사원가는 제공할 수 있으나,
-분양시설 및 임대시설 등의 건설자재 종류 및 냉․난방 시설 등의 규모가 아래와 같이 각각 달라
-상가건물의 층별 및 시설별로 투입된 공사원가를 구분하여 분양시설 및 임대시설 각각의 공사원가는 제공할 수 없다는 입장임
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구분 |
상업시설 |
업무시설 |
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건축 |
내부마감 |
‣기본 마감 없음
-바닥 몰탈, 천정 노출
-대(大) 공간, 벽체 조성구간 적음 |
‣기본 마감 있음
-바닥재, 구획벽체 조성 및
벽체 마감, 천정재
-빌트인 가구, 개별 화장실 |
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외부마감 |
‣커튼월 및 일부 루버
*커튼월: 비내력 외주벽
* 루버: 창에 설치하는 채광조절장치 |
‣커튼월 및 일부 루버
‣유닛별 발코니, 세라믹
타일, 일부 루버 |
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냉난방 및
공조시설 |
‣전용부･공용부 냉난방 및 공조
통합운영
‣전체 면적 중 화장실, 주방 등
위생설비 면적이 적음 |
‣공용부 이외 유닛 내부
냉난방 및 공조 유닛별 운영
‣화장실, 탕비실 등 위생설비
유닛별 설치 |
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전기시설 |
‣전등, 통신 등 전체공간 설치
‣설비항목 단순 및 동력이 낮음 |
‣전등, 통신 등 유닛별설치
‣설비항목에 비례한 동력 |
○쟁점 도급계약의 도급단가 등 주요발췌 내용은 아래와 같음
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공사도급계약서 >
(주요내용 발췌) |
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1.공사명 : ◎◎ 복합시설 신축공사 2.공사장소: 서울시 강동구
3. 공사기간: 착공 후 41개월
4. 도급금액: 삼천구백삼십팔억원(￦393,800,000,000)
도급인과 수급인은 이 계약서 및 첨부의 계약조건, 견적기준 및 제외공사, 마감수준표에 의하여 공사도급계약을 체결하고 그 증거로 이 계약서 및 관련문서를 2부 작성하여 각 1부씩 보관한다. |
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[별첨] 계약조건
제2조 (공사의 목적물)
1. 공사규모
(가) 대지면적: 35,916.00㎡(10,864.59평)
(나) 건축연면적: 307,384.98㎡(92,983.96평) / 용적률 399.82%
- 업무시설: 116,525.38㎡(13,248.93평)
- 문화및집회시설및 부속판매시설: 45,031.35㎡(13,621.98평)
- 판매시설(이케아): 61,478.64㎡(18,597.29평)
- 판매시설(몰): 67,338.29㎡(20,369.83평)
- 기타 판매시설: 17,011.32㎡(5,145.92평)
(다)건립규모: 지하6층, 지상22층 업무, 문화 및 집회시설 1개동 및 부대시설
2. 본조 제1항의 공사규모는 도급인(‘갑’)이 2019.8.12. 제시한 설계도면 기준이며 추후 변경사항은 “갑”과 수급인(“을”)이 협의, 조정하여 관할청의 승인을 득하기로 한다.
제4조 (공사도급금액 내역)
1. 공사도급단가는 건축연면적 평당 삼백필십오만원(@￦3,850,000)으로 한다.
2.공사도급금액은 제2조의 건축연면적에 대하여 전항의 공사도급단가를 적용하여 산출한 금액 삼천오백팔십억원(￦358,000,000,000)과 해당 VAT 세액 삼백오십팔억원(￦35,800,000,000)을 합한 일금 삼천구백삼십팔억원(￦393,800,000,000)으로 한다.
공사도급금액 산출내역
공사도급금액 합계 ￦393,800,000,000
공사비: 92,983.96평×@￦3,850,000 ≒ ￦358,000,000,000
VAT :92,983.96평×@￦3,850,000×10% ≒ ￦35,800,000,000
3.공사도급금액은 제2조제2항에 따라 면적증감이 있거나 견적기준 등이 변경될 경우 제17조의 규정에 따라 정산하기로 한다. 단, 공사도급금액에 포함되지 않은 분양경비는 실제 집행한 금액을 기준으로 정산하기로 한다.
4.도급범위: 직접공사비(업무시설, 문화 및 집회시설, 판매시설의 건축공사비, 단지 내 토목공사비, 단지 내 도로 및 조경공사비, 설비 및 전기공사비 등), 하자보증수수료, 공사시공 관련 민원처리 |
2. 질의요지
○내국법인이 분양시설과 임대시설을 건설하는 도급계약을 체결하고 시공사로부터 각 시설의 공사원가를 구분하지 않고 총 공사원가만 제공받는 경우 각 개별시설의 취득가액 산정방법
(갑설) 총 공사원가를 개별시설의 면적비율에 따라 안분함
(을설) 총 공사원가를 개별시설의 감정평가액 비율에 따라 안분함
3. 관련 법령
○법인세법 제41조【자산의 취득가액】
①내국법인이 매입·제작·교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 구분에 따른 금액으로 한다.
1.타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다) : 매입가액에 부대비용을 더한 금액
2.자기가 제조·생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산 : 제작원가(制作原價)에 부대비용을 더한 금액
3.그 밖의 자산 : 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액
②제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○법인세법 시행령 제72조【자산의 취득가액 등】
①(생략)
②법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
1.타인으로부터 매입한 자산 : 매입가액에 취득세(농어촌특별세와 지방교육세를 포함한다), 등록면허세, 그 밖의 부대비용을 가산한 금액
[법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 호에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 법 제52조 제2항에 따른 시가에 비례하여 안분계산한다]
2.자기가 제조·생산·건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산：원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액
3.~6.(생략)
7. 그 밖의 방법으로 취득한 자산：취득당시의 시가
○법인세법 시행령 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】
①법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설·제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 “건설등”이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 “작업진행률”이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만,(단서생략)
○ 법인세법 시행규칙 제34조 【작업진행률의 계산 등】
①영 제69조제1항 본문에서 "건설등을 완료한 정도"란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.
1.건설의 경우 : 다음 산식을 적용하여 계산한 비율. 다만, 건설의 수익실현이 건설의 작업시간·작업일수 또는 기성공사의 면적이나 물량 등(이하 이 조에서 “작업시간등”이라 한다)과 비례관계가 있고, 전체 작업시간등에서 이미 투입되었거나 완성된 부분이 차지하는 비율을 객관적으로 산정할 수 있는 건설의 경우에는 그 비율로 할 수 있다.
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작업진행률 |
= |
해당 사업연도말까지 발생한 총공사비누적액 |
|
|
총공사예정비 |
2.제1호 외의 경우 : 제1호를 준용하여 계산한 비율
②제1항에 따른 총공사예정비는 기업회계기준을 적용하여 계약 당시에 추정한 공사원가에 해당 사업연도말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 공사원가로 한다.
③영 제69조제1항 본문에 따라 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 각 호의 산식에 의한다.
1.익금: 계약금액×작업진행률-직전 사업연도말까지 익금에 산입한 금액
2.손금:당해 사업연도에 발생된 총비용
출처 :
국세청 2021. 08. 02. 서면-2021-법령해석법인-0700[법령해석과-2672] | 국세법령정보시스템
