요지

‘공공건설임대주택’으로 최초 취득하여 임대사업에 사용하던 임대주택을 공공주택 특별법§50의2②(1)에 따라 포괄승계로 매입하여 임대사업에 계속 사용하는 경우로서, 해당 포괄승계 후의 임대주택이 종부령§3①(1)의 요건을 모두 갖춘 경우에는 합산배제 임대주택에 해당하는 것임

회신

귀 질의의 경우, ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자에 해당하는 양수인이 기존 공공주택사업자에 해당하는 양도인이 같은 법 제1조의2에 따른 ⁠‘공공건설임대주택’으로 최초 취득하여 임대사업에 사용하던 임대주택을 같은 법 제50조의2제2항제1호에 따라 매입하여 임대사업에 계속 사용하는 경우로서, 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄승계한 후의 임대주택이 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제1호 및 본문의 요건을 모두 갖춘 경우에는 합산배제 임대주택에 해당하는 것입니다.
다만, 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄승계한 후의 임대주택이 건설임대주택으로서 ｢공공주택 특별법｣ 제1조의2에 따른 ⁠‘공공건설임대주택’에 해당하는지 여부는 해당 법령의 유권해석기관인 국토교통부 소관업무임을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

1. 사실관계

 -신청법인(이하 ⁠“양도인”이라 함)은 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자로서 같은 법 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택 ○○채를 최초로 건설하여 소유하고 있으며 ’22년 귀속분 종부세에 대해 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제1호에 따라 합산배제를 적용^*받고 있음

 * ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제1호 및 본문에 따른 요건을 충족한 것으로 전제함

 -위 공공건설임대주택 ｢공공주택 특별법｣ 제50조의1제2항제1호에 따라 ○○채를 다른 공공주택사업자(이하 ⁠“양수인”이라 함)에게 매각할 예정임

2. 질의내용

 -양수인이 양도인으로부터 ⁠‘공공건설임대주택’을 ｢공공주택 특별법｣ 제50조의1제2항제1호에 따라 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄승계하여 취득한 후 계속하여 임대하는 경우

 -｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항1호의 적용 여부를 판단함에 있어 포괄승계 후의 임대주택 유형이 계속하여 ⁠‘공공건설임대주택’에 해당하는지 여부

3. 관련 법령 및 해석 사례

□ 종합부동산세법

제8조【과세표준】

 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  1. ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

□ 종합부동산세법 시행령

제3조 【합산배제 임대주택】

 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

  1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 「공공주택 특별법」 제49조제4항에 따라 임대보증금 또는 임대료(이하 이 항에서 "임대료등"이라 한다)를 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

   가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것

   나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

   다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

□ 공공주택 특별법

제2조【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "공공주택"이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 ⁠「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

  가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 "공공임대주택"이라 한다)

  나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」 제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 "공공분양주택"이라 한다)

  1의2. "공공건설임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

제4조【공공주택사업자】

 ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.

  1. 국가 또는 지방자치단체

  2. ⁠「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사

  3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

  4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관

  5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인

  6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 ⁠「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사

제50조의2【공공임대주택의 매각제한】

 ① 공공주택사업자는 공공임대주택을 5년 이상의 범위에서 대통령령으로 정한 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

 ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간이 지나기 전에도 공공임대주택을 매각할 수 있다.

  1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우. 이 경우 해당 공공임대주택을 매입한 공공주택사업자는 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄적으로 승계한다.

  2. 임대의무기간의 2분의 1이 지나 공공주택사업자가 임차인과 합의한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우로서 임차인 등에게 분양전환하는 경우

□ 공공주택 특별법 시행령

제54조【공공임대주택의 임대의무기간】

 ① 법 제50조의2제1항에서 "대통령령으로 정한 임대의무기간"이란 그 공공임대주택의 임대개시일부터 다음 각 호의 기간을 말한다.

  1. 영구임대주택: 50년

  2. 국민임대주택: 30년

  3. 행복주택: 30년

  4. 통합공공임대주택: 30년

  5. 장기전세주택: 20년

  6. 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 6년 이상 10년 미만으로 정하여 신고한 주택: 6년

  7. 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택: 10년

  8. 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택: 5년

 ② 법 제50조의2제2항제2호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에도 임차인 등에게 분양전환할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.

  1. 공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.

  2. 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의3에 따라 분양전환하는 경우

  3. 주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 공공임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우로 한정한다)을 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3제1항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.

□ 종합부동산세과-37, 2010.8.18.

 ⁠「종합부동산세법」상 건설임대주택은 일정한 규모․공시가격․호수․임대기간 기준을 총족하는 ⁠「임대주택법」 제2조제2호에 따른 임대주택을 말하며, ⁠「임대주택법」에 따라 다른 임대사업자의 ⁠(공공)건설임대주택을 승계받은 경우 당해 임대주택은 ⁠(공공)건설임대주택에 해당함
 ⁠(공공)건설임대주택으로서 ⁠「임대주택법 시행령」 제13조제2항제3호에 따라 임차인에게 분양전환하는 경우에 임대의무기간을 충족하지 못하게 되는 때에도 ⁠「종합부동산세법 시행령」 제3조제7항제5호나목에 따라 임대개시일부터 임대의무기간 종료일까지 계속 임대하는 것으로 보는 것임

□ 사전-2021-법령해석재산-1643, 2021.11.30.

 귀 사전답변 신청의 경우, 내국법인이 양도인이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(이하 ⁠“민간임대주택법”) 제2조 제2호에 따른 ⁠‘민간건설임대주택’으로 최초 취득하여 임대사업에 사용하던 임대주택을 민간임대주택법 제43조 제2항에 따른 포괄양수 방식으로 승계하여 임대사업에 계속 사용하는 경우로서, 해당 포괄승계 후의 임대주택이 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조 제1항 제7호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 합산배제 임대주택에 해당하는 것입니다.

 다만, 해당 포괄승계 후의 임대주택이 건설임대주택으로서 민간임대주택법 제2조 제2호에 따른 ⁠‘민간건설임대주택’에 해당하는지 여부는 해당 법령의 유권해석기관인 국토교통부 소관업무임을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

□ 서면-2020-부동산-3474, 2021.2.25.

 귀 질의의 경우 민간건설임대주택을 비적격 물적분할을 통해 분할신설법인이 승계한 경우 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택에 해당하는지 여부는 해당 법률 유권 해석기관인 국토교통부 소관업무입니다.

□ 서면-2020-부동산-3129, 2020.11.20.

귀 질의의 경우 임대사업자가 건설임대주택사업자로부터 임대사업자로서의 지위를 승계했을 때 해당 주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택에 해당하는지 여부는 해당 법률 유권 해석기관인 국토교통부 소관업무입니다.

출처 : 국세청 2023. 03. 21. 서면-2022-부동산-4612[부동산납세과-762] | 국세법령정보시스템