요지

건물철거비용과 건물취득가액의 경우 당초 토지와 건물의 취득이 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에 토지의 양도차익에서 공제할 필요경비로 인정함

답변내용

귀 사전답변 신청의 경우, 토지 공동소유자의 ⁠‘건물등철거’ 소송, 공유물분할 청구소송 및 가압류가처분취소소송으로 인해 지출된 소송비용은 ⁠「소득세법」제97조에 따른 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는 것입니다.
한편, 토지의 양도소득세 계산 시 철거된 건물의 취득가액과 건물철거비용이 토지의 필요경비에 산입되는지 여부에 대하여는 기존 해석사례(부동산거래관리과-96, 2013.03.07.)를 참고하시기 바랍니다.

건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 철거된 건물의 취득가액과 철거비용은 양도자산의 필요경비로 산입하는 것이나, 이는 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에 적용하는 것임

1. 사실관계

 ○ 질의자는 20XX년 父로부터 토지^1),2)(1/3)와 건물을 상속³⁾받아 취득

  1) 父, A, B가 1/3씩 보유

  2) 父가 20XX년부터 다른 공유자(A, B)들의 승낙 하에 토지에 건물을 신축하여 사용함

   3) 질의자는 상속세 신고 시 토지와 건물을 기준시가로 신고하였음

 ○ 공유자 중 1인(A)이 20XX년 질의자에게 ⁠‘건물등철거소송’(이하 ⁠“건물철거소송”)을 제기

 ○ 건물철거소송에 따라 20XX.XX월 건물이 철거됨

 ○ 법원은 질의자의 토지에 대하여 A의 토지 사용료 채권을 피보전권리로 하여 20X.X.XX. 가압류 결정, 공유물분할청구를 피보전권리로 하여 20XX.XX.XX. 가처분 결정

 ○ 20XX.XX.X. 가압류 등기 말소, 20XX.XX.XX. 가처분 등기 말소

 ○ 20XX.XX.X. 질의자가 나머지 공유자(B)에게 토지 지분을 매도함

2. 질의내용

 ○ 건물철거소송에 따른 소송비용, 건물철거비용 및 건물의 취득가액과 건물철거 이후의 공유물분할소송비용, 가압류가처분취소소송비용이 토지의 양도차익에서 공제할 필요경비에 해당하는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

   가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

   나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

□ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

 ① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

  1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

  2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

 ③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

  1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

  2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

  3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)

 ⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

  1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

   가. ⁠「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

   나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

   다. 공증비용, 인지대 및 소개비

   라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

   마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

  2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

□ 민법 제262조 【물건의 공유】

 ① 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.

 ② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.

□ 민법 제263조 【공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익】

공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

□ 민법 제264조 【공유물의 처분, 변경】

공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

□ 민법 제268조 【공유물의 분할청구】

 ① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.

□ 민법 제269조 【분할의 방법】

 ① 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.

 ② 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.

□ 민사집행법 제276조 【가압류의 목적】

 ① 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.

 ② 제1항의 채권이 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다.

□ 민사집행법 제277조 【보전의 필요】

가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다.

□ 민사집행법 제288조 【사정변경 등에 따른 가압류취소】

 ① 채무자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 가압류가 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있다. 제3호에 해당하는 경우에는 이해관계인도 신청할 수 있다.

  1. 가압류이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때

  2. 법원이 정한 담보를 제공한 때

  3. 가압류가 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때

 ② 제1항의 규정에 의한 신청에 대한 재판은 가압류를 명한 법원이 한다. 다만, 본안이 이미 계속된 때에는 본안법원이 한다.

 ③ 제1항의 규정에 의한 신청에 대한 재판에는 제286조제1항 내지 제4항ㆍ제6항 및 제7항을 준용한다.

□ 민사집행법 제300조 【가처분의 목적】

 ① 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.

 ② 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.

□ 민사집행법 제307조 【가처분의 취소】

 ① 특별한 사정이 있는 때에는 담보를 제공하게 하고 가처분을 취소할 수 있다.

 ② 제1항의 경우에는 제284조, 제285조 및 제286조제1항 내지 제4항ㆍ제6항ㆍ제7항의 규정을 준용한다.

출처 : 국세청 2022. 02. 16. 사전-2021-법규재산-1899[법규과-568] | 국세법령정보시스템