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분양권 승계취득 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부

서면-2024-부동산-0300[부동산납세과-1142]  ·  2025. 06. 26.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 분양권을 승계취득한 유주택세대가 분양권 완성 시 조정대상지역에 해당하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건이 적용되는지요?

S요약

분양권을 승계취득한 유주택세대가 분양권에 의해 조정대상지역 내 주택을 완성하는 경우, 분양권 계약금 지급일 현재 주택을 보유하고 있다면 1세대1주택 비과세 적용 시 거주요건이 요구됩니다. 조정대상지역 지정 이전 매매계약과 계약금 지급이 이루어져도, 당일 주택을 소유하고 있었다면 거주요건 제한을 적용받습니다.
#분양권 승계 #1세대1주택 #비과세 #거주요건 #조정대상지역 #계약금 지급일
핵심 정리

R회신 내용 서면-2024-부동산-0300[부동산납세과-1142]  ·  2025. 06. 26.

  • 국세청 서면-2024-부동산-0300[부동산납세과-1142] 회신에 따른 답변입니다.
  • 분양권 승계취득 시 계약금 지급일에 주택을 보유하고 있던 경우, 1세대1주택 비과세 적용 시 조정대상지역 내 주택에 대한 거주요건을 충족해야 한다고 안내하고 있습니다.
  • 계약금 지급일을 기준으로 무주택이 아닌 경우 거주기간 제한을 적용받게 됨을 명확히 하였습니다.
  • 조정대상지역 지정 이전에 분양권을 취득하였더라도, 계약금 지급일에 이미 주택을 보유하였다면 거주요건을 배제할 수 없다고 판단합니다.
  • 관련 회신 및 사례(서면-2019-부동산-0377, 서면-2022-부동산-0430 등) 등에서도 계약금 지급일 현재의 주택 보유 여부가 거주요건 적용의 기준임을 확인하고 있습니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 조정대상지역 내에서 주택을 양도할 경우 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주기간 요건 적용
  • 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호: 조정대상지역 공고 전 매매계약 체결·계약금 지급 및 계약금 지급일 현재 무주택이어야 거주요건 배제 가능
  • 소득세법 시행령 부칙: 각종 특례요건, 거주요건 면제 사유의 적용범위 명확화
사례 Q&A
1. 분양권 승계취득 시 1세대1주택 비과세 거주요건 필수인가요?
답변
계약금 지급일 현재 주택을 보유하고 있다면 조정대상지역 내 완공 주택 양도 시 거주요건이 요구됩니다.
근거
국세청 서면-2024-부동산-0300 회신에 따르면 계약금 지급일 주택 보유 시 거주기간 제한이 적용됩니다.
2. 조정대상지역 공고 전 분양권 매매계약 체결해도 거주요건 면제인가요?
답변
계약금 지급일 기준 무주택 세대여야 거주요건이 면제됩니다. 유주택이면 거주요건을 충족해야 합니다.
근거
소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호는 계약금 지급일 무주택 조건 충족 시 거주요건을 면제한다고 규정하고 있습니다.
3. 분양권 승계계약 잔금일에 무주택이면 거주요건이 면제되나요?
답변
잔금일이 아닌 계약금 지급일에 무주택이어야 거주요건이 면제됩니다.
근거
관련 사례(서면-2021-법규재산-6441 등) 및 국세청 유권해석은 계약금 지급일의 주택 보유 상태가 기준임을 명확히 하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

유주택세대가 분양권을 승계취득한 경우로써 분양권에 기한 주택의 완성 당시 해당 지역이 조정대상지역인 경우 비과세 적용시 거주요건이 있음

회신

귀 서면질의의 경우, 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 분양권에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우로서, 그 계약금 지급일 현재 주택을 보유한 경우에는 ⁠「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 적용 시 거주기간의 제한을 받는 것입니다.

1. 사실관계

2.질의요지

 - 분양권 승계취득 계약일 기준 유주택이나 분양권 잔금일 기준 무주택(비조정)인 경우로써, 조정대상지역에서 완성(취득)된 주택 양도 시 거주요건 여부

3. 관련법령

○소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
(1∼4호 생략)

 5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

4. 관련사례

○ 서면-2019-부동산-0377, 2019.08.26.

귀 질의의 경우 「소득세법 시행령」부칙제2조제2항제2호의 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일은 계약금을 완납한 경우를 말하는 것입니다.

○ 기획재정부 재산세제과-735, 2019.10.30.

【질의】주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부

   (제1안) 거주요건을 적용함

   (제2안) 거주요건을 적용하지 않음

【회신】제2안이 타당함.

  A주택분양권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도

 - 2015.05. 서울시 성동구 소재 A주택분양권 취득

 - 2015.11. 서울시 성동구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급

A승계조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도

 - 2015.07.06. 부산시 연제구 소재 A조합원입주권 승계 취득

 - 2016.09.23. 부산시 해운대구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급

A원조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도

 - 2005.03.11. 협의분할에 의한 상속으로 광주광역시 소재 A주택 취득

 - 2015.10.05. A주택 관리처분계획인가로 A조합원입주권 취득

 - 2017.04.17. 서울시 서초구 소재 B분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급

 - 2017.07.31. 서울시 마포구 소재 C분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급

○ 서면-2022-부동산-0430, 2022.03.11.

귀 질의의 사실관계와 같이 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 1차 계약금을 지급하였으나 2017년 8월 3일 이후에 계약금을 완납한 사실이 증빙서류에 확인되는 주택은 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항의 거주요건을 적용하는 것입니다.

○ 서면-2021-법규재산-6441, 2023.03.29.

귀 서면질의의 사실관계와 같이, 무주택세대가 「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합에 조합원 가입계약을 하고 같은 법 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받은 조합원의 신규주택을 취득할 수 있는 권리(A)에 대하여, 조정대상지역 공고 이전 ⁠「매매계약」을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우, 「소득세법 시행령」제154조제1항제5호에 따라 1세대1주택 비과세의 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.

또한, 조정대상지역 공고 이전에 분양권(B)에 대한 ⁠「매매계약」을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우로서, 그 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에도 「소득세법 시행령」제154조제1항제5호에 따라 1세대1주택 비과세의 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.

출처 : 국세청 2025. 06. 26. 서면-2024-부동산-0300[부동산납세과-1142] | 국세법령정보시스템

유권해석

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분양권 승계취득 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부

서면-2024-부동산-0300[부동산납세과-1142]  ·  2025. 06. 26.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 분양권을 승계취득한 유주택세대가 분양권 완성 시 조정대상지역에 해당하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건이 적용되는지요?

S요약

분양권을 승계취득한 유주택세대가 분양권에 의해 조정대상지역 내 주택을 완성하는 경우, 분양권 계약금 지급일 현재 주택을 보유하고 있다면 1세대1주택 비과세 적용 시 거주요건이 요구됩니다. 조정대상지역 지정 이전 매매계약과 계약금 지급이 이루어져도, 당일 주택을 소유하고 있었다면 거주요건 제한을 적용받습니다.
#분양권 승계 #1세대1주택 #비과세 #거주요건 #조정대상지역
핵심 정리

R회신 내용 서면-2024-부동산-0300[부동산납세과-1142]  ·  2025. 06. 26.

  • 국세청 서면-2024-부동산-0300[부동산납세과-1142] 회신에 따른 답변입니다.
  • 분양권 승계취득 시 계약금 지급일에 주택을 보유하고 있던 경우, 1세대1주택 비과세 적용 시 조정대상지역 내 주택에 대한 거주요건을 충족해야 한다고 안내하고 있습니다.
  • 계약금 지급일을 기준으로 무주택이 아닌 경우 거주기간 제한을 적용받게 됨을 명확히 하였습니다.
  • 조정대상지역 지정 이전에 분양권을 취득하였더라도, 계약금 지급일에 이미 주택을 보유하였다면 거주요건을 배제할 수 없다고 판단합니다.
  • 관련 회신 및 사례(서면-2019-부동산-0377, 서면-2022-부동산-0430 등) 등에서도 계약금 지급일 현재의 주택 보유 여부가 거주요건 적용의 기준임을 확인하고 있습니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 조정대상지역 내에서 주택을 양도할 경우 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주기간 요건 적용
  • 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호: 조정대상지역 공고 전 매매계약 체결·계약금 지급 및 계약금 지급일 현재 무주택이어야 거주요건 배제 가능
  • 소득세법 시행령 부칙: 각종 특례요건, 거주요건 면제 사유의 적용범위 명확화
사례 Q&A
1. 분양권 승계취득 시 1세대1주택 비과세 거주요건 필수인가요?
답변
계약금 지급일 현재 주택을 보유하고 있다면 조정대상지역 내 완공 주택 양도 시 거주요건이 요구됩니다.
근거
국세청 서면-2024-부동산-0300 회신에 따르면 계약금 지급일 주택 보유 시 거주기간 제한이 적용됩니다.
2. 조정대상지역 공고 전 분양권 매매계약 체결해도 거주요건 면제인가요?
답변
계약금 지급일 기준 무주택 세대여야 거주요건이 면제됩니다. 유주택이면 거주요건을 충족해야 합니다.
근거
소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호는 계약금 지급일 무주택 조건 충족 시 거주요건을 면제한다고 규정하고 있습니다.
3. 분양권 승계계약 잔금일에 무주택이면 거주요건이 면제되나요?
답변
잔금일이 아닌 계약금 지급일에 무주택이어야 거주요건이 면제됩니다.
근거
관련 사례(서면-2021-법규재산-6441 등) 및 국세청 유권해석은 계약금 지급일의 주택 보유 상태가 기준임을 명확히 하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

유주택세대가 분양권을 승계취득한 경우로써 분양권에 기한 주택의 완성 당시 해당 지역이 조정대상지역인 경우 비과세 적용시 거주요건이 있음

회신

귀 서면질의의 경우, 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 분양권에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우로서, 그 계약금 지급일 현재 주택을 보유한 경우에는 ⁠「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 적용 시 거주기간의 제한을 받는 것입니다.

1. 사실관계

2.질의요지

 - 분양권 승계취득 계약일 기준 유주택이나 분양권 잔금일 기준 무주택(비조정)인 경우로써, 조정대상지역에서 완성(취득)된 주택 양도 시 거주요건 여부

3. 관련법령

○소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
(1∼4호 생략)

 5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

4. 관련사례

○ 서면-2019-부동산-0377, 2019.08.26.

귀 질의의 경우 「소득세법 시행령」부칙제2조제2항제2호의 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일은 계약금을 완납한 경우를 말하는 것입니다.

○ 기획재정부 재산세제과-735, 2019.10.30.

【질의】주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부

   (제1안) 거주요건을 적용함

   (제2안) 거주요건을 적용하지 않음

【회신】제2안이 타당함.

  A주택분양권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도

 - 2015.05. 서울시 성동구 소재 A주택분양권 취득

 - 2015.11. 서울시 성동구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급

A승계조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도

 - 2015.07.06. 부산시 연제구 소재 A조합원입주권 승계 취득

 - 2016.09.23. 부산시 해운대구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급

A원조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도

 - 2005.03.11. 협의분할에 의한 상속으로 광주광역시 소재 A주택 취득

 - 2015.10.05. A주택 관리처분계획인가로 A조합원입주권 취득

 - 2017.04.17. 서울시 서초구 소재 B분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급

 - 2017.07.31. 서울시 마포구 소재 C분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급

○ 서면-2022-부동산-0430, 2022.03.11.

귀 질의의 사실관계와 같이 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 1차 계약금을 지급하였으나 2017년 8월 3일 이후에 계약금을 완납한 사실이 증빙서류에 확인되는 주택은 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항의 거주요건을 적용하는 것입니다.

○ 서면-2021-법규재산-6441, 2023.03.29.

귀 서면질의의 사실관계와 같이, 무주택세대가 「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합에 조합원 가입계약을 하고 같은 법 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받은 조합원의 신규주택을 취득할 수 있는 권리(A)에 대하여, 조정대상지역 공고 이전 ⁠「매매계약」을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우, 「소득세법 시행령」제154조제1항제5호에 따라 1세대1주택 비과세의 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.

또한, 조정대상지역 공고 이전에 분양권(B)에 대한 ⁠「매매계약」을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우로서, 그 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에도 「소득세법 시행령」제154조제1항제5호에 따라 1세대1주택 비과세의 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.

출처 : 국세청 2025. 06. 26. 서면-2024-부동산-0300[부동산납세과-1142] | 국세법령정보시스템