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‘노인요양공동생활가정’으로 사용하고 있는 건축법상 연립주택을 ‘노유자시설’로 용도변경하는 경우 해당 건물이 주택인지 여부는 사실판단할 사항임
1. 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 규정은 양도당시 주택인 경우에 적용하는 것입니다.
2. ‘노인요양공동생활가정’으로 사용하고 있는 건축법상 연립주택을 ‘노유자시설’로 용도변경하는 경우 해당 건물이 주택인지 여부는 그 구조․기능이나 시설 등이 주거용에 적합한지 여부를 고려하여 사실판단할 사항입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2013.07.25. 서울시 동작구 ○○동에 있는 건축법상 공동주택(연립빌라)1층을 취득하여 건축물 용도변경 없이 ‘노인요양공동생활가정’을 지금까지 운영하고 있음
․ 위 공동주택을 취득한날 부터 3년이 경과하여 양도하고자 하는데 양도하기 전에 해당 건축물을 노유자시설로 용도변경하여 매도하려고 함
○ 질의내용
2016.4.25. 현재 건축법상 주택으로 되어있는 시설을 노유자시설로 용도변경하여 매도할 시 용도변경후의 상기건축물을 주택으로 보는지 아니면 기타주택으로 보는 것인지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. ~ 2. 생략
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
② 생략
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
(이하 이 조 생략)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 부동산납세과-803 , 2014.10.22
「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 주택을 말하는 것입니다. 따라서 귀 질의와 같이 양도당시 주택이 아닌 음식점으로 사용하는 건물을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없는 것입니다.
○ 부동산거래관리과-44 , 2011.01.18
건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물의 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보는 것으로, 귀 질의의 경우 어린이집으로 사용되고 있는 건물이 주택에 해당하는지는 사실판단하여「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것입니다.
○ 재산세과-722 , 2009.11.12
건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물의 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보는 것으로, 귀 질의의 경우 어린이집으로 사용되고 있는 건물이 주택에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다.
○ 심사-양도-2015-0045 , 2015.04.27
건물이「소득세법」제89조제3호, 같은 법 시행령 제154조제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다(대법원2004두14960, 2005.4.28. 판결 참조)”.
이 건의 경우, 가정보육시설은 개인이 가정 또는 그에 준하는 곳에서 설치․운영하는 보육시설로서 가정보육시설이 설치된 건축물은 건축법상 그 용도가 근린생활시설이나 복지시설이 아닌 주택으로 분류되며, 청구인이 제출한 쟁점아파트에 대한 공사 시공업체의 견적서, 세금계산서 사본 등에 의하면, 공사한 품목이 장판·벽지·유아용세면기·유아용변기·어린이보호용 매트 등으로 주거용인 쟁점아파트의 구조를 바꿀 수 있을 만한 공사내역이 아닌 것이 확인되고, 현재 쟁점아파트의 모습은 주거에 사용해도 무방할 정도로 주거용 아파트로서의 구조·기능·시설 등이 갖추어져 있는바, 언제든지 그 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용할 수 있는 것으로 보여 1세대 1주택 판정 시 쟁점아파트가 주택 수에 포함되지 않는다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다(대법원2004두14960, 2005.04.28., 국심2014서3752, 2014.12.23. 같은 뜻).
○ 대법원2004두14960, 2005.04.28.
주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 구 소득세법(2002. 12. 18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제89조 제3호, 같은법시행령(2001. 12. 31. 대통령령 제17456호로 개정되기 전의 것) 제154조 제1항에 정한 '주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조・기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지・관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다.
○ 조심2014서3752 , 2014.12.23
이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 「소득세법」제89조 제1항 제3호에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조・기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지・관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임)인바,
청구인이 제시한 근거자료 등으로 보아 쟁점아파트가 가정보육시설인 어린이집으로 사용되고 있음을 알 수 있으나, 그 구조가 주거에 적합한 시설을 갖추고 있으면서 전용 또는 주거겸용으로 가정보육시설을 운영하는 경우에 해당하여 언제든지 그 용도나 구조의 변경 없이 주거용으로 사용할 수 있으며, 또 제3자에게 주택으로 양도할 수 있다고 보이는 점, 관계 법령에 의하면 가정보육시설은 개인이 가정 또는 그에 준하는 곳에서 설치・운영하는 보육시설로서 가정보육시설이 설치된 건축물은 「건축법」상 그 용도가 근린생활시설이나 복지시설이 아닌 주택으로 분류되는 점 등에 비추어 쟁점아파트는 「소득세법」이 정한 주택으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.
○ 조심-2015-부-4942 , 2016.03.16
이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 인가를 받아 어린이집으로 사용하는 쟁점아파트를 주택으로 보아 청구인의 보유주택수에 산입한 것은 부당하다고 주장하나, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조・기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지・관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임)인바, 쟁점아파트는 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지・관리되고 있어 청구인이나 제3자가 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물로 보이고 건축법령에서 공동주택에 공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집을 포함한다고 규정하고 있으므로 쟁점아파트를 주택으로 보는 것이 타당해 보이는 점, 쟁점아파트가「소득세법 시행령」제167조의3에서 규정하는 장기가정어린이집에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점외아파트의 양도가 1세대 3주택자의 양도에 해당한다고 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
출처 : 국세청 2016. 08. 11. 서면-2016-부동산-3658[부동산납세과-1219] | 국세법령정보시스템
