요지

임차인의 사망으로 주택 임차권이 상속인 등에게 승계되어 계속 임대하는 경우에도 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖춰 해당 주택을 양도하는 경우 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례 규정을 적용할 수 있는 것임

회신

1. 귀 질의 1의 경우, 임차인의 사망으로 주택 임차권이 상속인 등에게 승계되어 계속 임대하는 경우에도 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖춰 해당 주택을 양도하는 경우 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례 규정을 적용할 수 있는 것입니다.

2. 귀 질의 2의 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제4항 적용 시 같은 영 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하는 경우 해당 주택은 거주기간의 제한을 받지 아니하는 것입니다.

1. 사실관계

2. 질의내용

 1) 임차인이 사망하여 임차인의 나머지 세대원(자녀)과 묵시적 갱신으로 연장하는 경우 상생임대주택 특례 가능한지 여부

 2) 1주택을 보유하고 있는 60세 이상 직계존속 세대와 합가한 경우 상생임대주택 특례 가능한지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

①1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

 1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람

 2. 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우

 3. 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호가목3), 같은 호 나목2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)으로서 기획재정부령으로 정하는 사람

○ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

①국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

 1.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것

 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.

⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.

4. 유사사례

○ 서면-2022-법규재산-3253(2022.09.29)

[답변내용]

「소득세법 시행령」 제155조의3 에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례규정을 적용함에 있어, 1주택의 소유자가 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 각호의 요건을 모두 갖춘 해당주택을 법인에게 임대하고 그 법인이 당해 임대주택을 상시 주거용도의 사택으로 사용하는 경우 당해 임대주택에 대하여 동 규정을 적용할 수 있는 것입니다.

○ 서면-2022-부동산-4350(2023.02.16.)

[답변내용]

귀 질의의 경우, 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 C주택을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조제20항제1호를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다.

○ 서면-2022-부동산-4214(2023.05.15)

[답변내용]

 귀 서면질의의 경우, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 "종전주택")을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 요건을 모두 충족하고 같은 영 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용 받을 수 있는 것입니다.

○ 서면-2022-법규재산-4863(2023.03.08.)

[답변내용]

 1세대가 1주택을 취득한 날에 해당주택에 대한 임대차계약을 체결하고 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항제2호에 따른 임대기간 요건을 충족하는 경우, 그 임대차계약이 전 소유자와 임차인간 임대차계약을 체결한 후 신 소유자와 같은 내용의 임대차계약을 체결하여 임대차계약 기간이 시작되는 경우가 아니라면 같은 항 제1호에 따른 ｢직전 임대차계약｣에 해당하는 것입니다

○ 기획재정부 재산세제과-1440(2022.11.17)

[요 지]

주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 소득령§155의3의 ⁠“직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것임

○ 사전-2022-법규재산-0184(2022.03.25)

[답변내용]

「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호가목을 적용하는 경우로서, 해당 규정에 따른 기간 중에 세대 구성원 중 일부가 사망한 경우에는 그 나머지 세대원을 대상으로 해당 규정을 적용하는 것입니다.

○ 재산세과-2247(2008.8.14.)

[답변내용]

 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항 제2호의 규정을 적용함에 있어, 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(동법 시행규칙 제75조의 2에서 규정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 1년 이상 거주하여야 하는 것으로, 이와 관련하여 세대원 중 ⁠「같은 령」 제154조 제2항의 규정에 의한 1세대 구성요건을 갖춘 자가 별도의 세대를 구성한 경우에도 나머지 세대원이 완공된 주택에서 1년 이상 거주할 경우에는 대체주택 비과세 특례 규정이 적용됩니다.

○ 기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)

[요 지]

“직전 임대차계약” 또는 ⁠“상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대기간(이하 ⁠“종전 임대기간”) 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정함)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것임

출처 : 국세청 2023. 06. 05. 서면-2022-부동산-4485[부동산납세과-1479] | 국세법령정보시스템