요지

실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 ｢소득세법｣ 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 임대차계약서상 임차인이 부담하여야할 원상복구비용을 법적 지급의무 없이 대신 지급한 비용은 필요경비로 공제할 수 없는 것임

답변내용

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 ｢소득세법｣ 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 임대차계약서상 임차인이 부담하여야할 원상복구비용을 법적 지급의무 없이 대신 지급한 비용은 필요경비로 공제할 수 없는 것입니다. 이 경우, 법적 지급의무가 있는지 여부는 임대차계약서 등 구체적 사실관계를 종합하여 사실판단할 사항입니다.

1. 사실관계

 ○신청인은 2012년 단독주택을 취득 후 2013년 8월 해당 주택을 철거 후 3층 건물로 신축함

  - 신축 당시 1층은 근린생활시설, 2․3층은 주택 용도였으나 2013년 12월경 3층은 사무실로 용도를 변경함

 ○2018년 11월경 1․2층은 카페로 3층은 사무실로 사용하는 임대차계약을 체결함. 당시 2층은 주택으로 되어 있어 임대차계약 후 용도를 근린생활시설로 변경하였고, 임차인은 2층 주택 내부를 철거하고 1․2층을 카페로 인테리어 후 사용함

 ○ 임차인들이 2019년 9월부터 3기에 달하는 월세를 미납하여 임대인인 신청인은 임차인들에게 지급명령을 신청하였고, 지급명령 결정 이후 미납된 월세를 받게 됨

 ○ 임차인들은 2019년 12월경 임의로 퇴거하였고 임대차계약서에 명시되어 있는 원상복구의 의무를 이행하지 않았음

  - 임대인인 신청인은 내용증명을 보내 원상복구할 것을 요구하였으나 임차인들은 원상복구를 하지 않았고 임대인인 신청인이 임차인들을 대신하여 원상복구 공사를 함

 ○ 임차인들은 원상복구는 하지 않고 보증금을 돌려달라고 임대인인 신청인의 건물에 보증금에 해당하는 금액을 가압류 설정함

 ○ 이후 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하게 되었는데 새로운 임차인이 1․2층을 카페로 사용하겠다고 하여 새로운 임차인이 1․2층을 다시 공사하여 카페로 영업함

 ○ 2021년 7월경 임대인은 건물 매도를 위해 가압류 금액을 법원에 공탁하고 가압류 해제 후 건물을 매도함

2. 질의내용

 ○임차인이 부담해야할 건물 원상복구비용을 대신 부담한 경우, 양도소득세 필요경비로 볼 수 있는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

   가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

   나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 ⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

 ① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

  1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 ｢부가가치세법｣ 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

  2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용․화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

  3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

  4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 ⁠“합병법인”이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(｢법인세법｣ 제16조제1항제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

  5. 제1호를 적용할 때 분할법인 또는 소멸한 분할합병의 상대방 법인의 주주가 분할신설법인 또는 분할합병의 상대방 법인으로부터 분할 또는 분할합병으로 인하여 취득하는 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 분할 또는 분할합병 당시의 해당 주주가 보유하던 분할법인 또는 소멸한 분할합병의 상대방 법인의 주식을 취득하는 데 소요된 총금액(｢법인세법｣ 제16조제1항제6호의 금액은 더하고 같은 호의 분할대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 분할로 인하여 취득하는 주식 수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

 ③ 법 제97조제1항제2호에서 ⁠“자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취․보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

  1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

  2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

  2의2. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

  3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해․노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)

  3의2. ｢개발이익환수에 관한 법률｣에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

  3의3. ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률｣에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

  4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

 ⑤ 법 제97조제1항제3호에서 ⁠“대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취․보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

  1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

   가. ｢증권거래세법｣에 따라 납부한 증권거래세

   나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

   다. 공증비용, 인지대 및 소개비

   라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

   마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

  2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 ⁠“금융기관등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

 ⑩ 법 제97조제1항제1호가목은 다음 각 호에 따라 적용한다.

  1. ｢상속세 및 증여세법｣ 제3조의2제2항, 제33조부터 제39조까지, 제39조의, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속재산가액이나 증여재산가액(같은 법 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증․감액을 취득가액에 더하거나 뺀다.

  2. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 ｢법인세법｣ 제2조제12호에 따른 특수관계인(외국법인을 포함한다)으로부터 취득한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 거주자의 상여․배당 등으로 처분된 금액이 있으면 그 상여․배당 등으로 처분된 금액을 취득가액에 더한다.

○ 소득세법 시행령 제67조【즉시상각의제】

 ② 제1항에서 ⁠“자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.

  1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

  2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

  3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

  4. 재해 등으로 인하여 건물․기계․설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

  5. 기타 개량․확장․증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

○ 소득세법 시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산등】

 ① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

  1. ｢하천법｣ㆍ｢댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률｣ 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

  2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

  3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

  4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

  5. 사방사업에 소요된 비용

  6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

 ② 영 제163조제5항제1호마목에서 "기획재정부령으로 정하는 비용"이란 법 제94조제1항제3호에 따른 주식등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다.

  1. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제58조에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용

  가. 위탁매매수수료

  나. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제6조제8항에 따른 투자일임업을 영위하는 같은 법 제8조제3항의 투자중개업자가 투자중개업무와 투자일임업무를 결합한 자산관리계좌를 운용해 부과하는 투자일임수수료 중 다음의 요건을 모두 갖춘 위탁매매수수료에 상당하는 비용

    1) 전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것

    2) 주식등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 않을 것

    3) 부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것

  2. ｢농어촌특별세법｣ 제5조제1항제5호에 따라 납부한 농어촌특별세

 ③ 영 제163조제5항제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 금융기관"이란 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자, ｢은행법｣에 따른 인가를 받아 설립된 은행 및 ｢농업협동조합법｣에 따른 농협은행을 말한다.

 ④ 영 제163조제11항제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 방법"이란 ｢부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제3조제1항에 따라 신고(｢주택법｣ 제80조의2에 따른 주택 거래신고를 포함한다)한 실제거래가격을 관할 세무서장이 확인하는 방법을 말한다.

출처 : 국세청 2021. 11. 29. 사전-2021-법령해석재산-1368[법령해석과-4171] | 국세법령정보시스템