요지

수탁자가 위탁자의 채무이행을 담보하기 위해 위탁자가 분양 중인 오피스텔을 신탁재산으로 하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 그 채무이행을 위하여 해당 오피스텔을 처분하는 경우로서 위탁자가 주택임대사업으로 전환하여 상시주거용으로 임대하던 오피스텔을 처분하는 경우 면세되는 것이나 일시적‧잠정적으로 임대하던 오피스텔을 처분하는 경우에는 과세되는 것임

답변내용

신탁업을 영위하는 은행(이하 ⁠“수탁자”)이 2022.1.1. 전 부동산 시행사인 위탁자(이하 ⁠“위탁자”)의 채무이행을 담보하기 위해 위탁자가 분양 중인 오피스텔을 신탁재산으로 하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 그 채무이행을 위하여 해당 오피스텔을 처분하는 경우 ｢부가가치세법｣(2020.12.22. 법률 제17653호로 개정된 것) 부칙 제5조에 따라 수탁자가 납세의무자가 되는 것으로 이 경우 신탁기간 중 위탁자가 분양사업을 포기하고 주택임대사업으로 전환하여 상시주거용으로 임대하던 오피스텔을 처분하는 경우에는 ｢부가가치세법｣ 제14조제2항에 따라 부가가치세가 면제되는 것이나, 분양이 되지 않아 일시적‧잠정적으로 임대하던 오피스텔을 처분하는 경우에는 같은 법 제9조에 따라 부가가치세가 과세되는 것이며, 귀 질의가 어느 경우에 해당하는지는 사실판단할 사항임

 ○ AA은행(이하“수탁자”)은 신탁업을 겸영업무로 영위하고 있으며 ’17.12월 ㈜BBB(이하 ⁠“위탁자”)와 부동산담보신탁계약을 체결함

 ○ 해당 신탁계약은 우선수익자에 대한 위탁자의 대출금 채무를 담보할 목적으로 체결된 것으로 위탁자가 시행사로서 분양하고 있는 건물의 오피스텔 9개 호실을 신탁재산으로 하여 수탁자에게 소유권이전등기 함

 ○ 신탁계약에 따르면 수탁자는 등기부상 소유권관리와 우선수익자의 요청에 따른 처분 업무만을 수행하고 실질적인 관리업무, 보존행위 등은 위탁자가 자기 책임으로 수행하며

  - 신탁기간 중 위탁자는 우선수익자와 수탁자의 동의를 얻어 신탁재산을 분양 또는 임대할 수 있고 위탁자가 임의로 임대한 경우 위탁자가 민형사상 책임을 부담하는 것으로 약정함

 ○ 신탁기간 중 3개 호실은 분양되어 신탁계약이 해지되었고 6개 호실은 위탁자의 채무불이행에 따라 우선수익자가 요청하여 수탁자가 공매 공고한 결과 2개 호실(이하 ⁠“본건 오피스텔”)이 낙찰되어 ’21.1월 수탁자와 낙찰자가 매매계약을 체결하였으며

  - 수탁자가 건물분에 대한 부가가치세를 요구하자 낙찰자는 본건 오피스텔이 상시주거용으로 임대되어 면세대상에 해당한다며 본건 오피스텔 임차인^*의 임대차계약서 및 전입세대열람서류를 수탁자에게 제출함

   * 위탁자와 임대차계약을 체결한 임차인들로 ’19.7월과 ’20.4월 각각 전입신고

2. 질의내용

 ○ 부동산담보신탁의 위탁자가 신탁재산인 오피스텔을 우선수익자 및 수탁자 동의 없이 상시주거용으로 무단 임대한 경우로서 위탁자의 채무불이행으로 수탁자가 해당 오피스텔을 처분한 경우 부가가치세 과세대상인지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】

  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가‧지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단‧재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

   1. 사업자

  ② 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 신탁재산(이하 "신탁재산"이라 한다)과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 수탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제8조, 제10조제9항제4호, 제52조의2 및 제58조의2에서 "수탁자"라 한다)가 신탁재산별로 각각 별도의 납세의무자로서 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

  ③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 위탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제10조제9항제4호 및 제52조의2에서 "위탁자"라 한다)가 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

   1. 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 위탁자 명의로 공급하는 경우

   2. 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배‧통제하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

○ 부가가치세법 부칙

  제1조(시행일) 이 법은 2021년 1월 1일부터 시행한다. 다만, ⁠(중략) 제3조, ⁠(중략) 및 제58조의2의 개정규정은 2022년 1월 1일부터 시행한다.

  제5조(종전 신탁의 납세의무자에 관한 특례) 2022년 1월 1일 전에 설정한 신탁의 경우 다음 각 호의 구분에 따른 자를 제3조제2항 및 제3항의 개정규정에 따른 납세의무자로 본다.

   1. 다음 각 목의 처분을 하는 경우 : 수탁자

    가. 수탁자가 위탁자로부터 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 체결한 경우로서 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우

   2. 제1호 외의 경우 : 위탁자

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

  ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】

  ② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

   1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

  ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

   12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】

  ① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

○ 조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등】

  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

   4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

○ 조세특례제한법 시행령 제106조【부가가치세 면제 등】

  ④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

   1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택

○ 조세특례제한법 시행령 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】

  ③ 법 제55조의2제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

○ 주택법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

   4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

   6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(｢수도권정비계획법｣ 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다.

○ 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】

  법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

   4. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

○ 건축법 시행령 별표1 ⁠[용도별 건축물의 종류]

   14. 업무시설

    나. 일반업무시설 : 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

     2) 오피스텔(업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

출처 : 국세청 2021. 02. 09. 사전-2021-법령해석부가-0148[법령해석과-491] | 국세법령정보시스템