요지

사업소득금액 계산시 필요경비는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액임

회신

소득세법 제99조에 따른 기준시가 9억원을 초과하는 주택을 소유한 1주택자가 보증금만 받고 주택임대시 해당주택에서 발생한 비용은 소득세법 제27조에 따른 사업소득의 필요경비에 해당하지 아니함

1. 사실관계

 ○ 질의인은 소득세법 제99조에 따른 기준시가 9억원을 초과하는 주택을 소유한 1주택자로 보증금만 받고 임대 중이며 해당주택에서 비용(재산세 등)이 발생하고 있음

2. 질의내용

 ○ 보증금만 있는 주택에서 발생한 비용이 소득법§27에 따른 필요경비에 해당하는지

3. 관련법령 및 해석사례 등

○ 소득세법 제12조【비과세소득】

 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.

  2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득

   나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다)

○ 소득세법 제19조【사업소득】

 ② 사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 "결손금"이라 한다.

○ 소득세법 제27조【사업소득의 필요경비의 계산】

 ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

 ② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

○ 소득세법 시행령 제55조【사업소득의 필요경비의 계산】

 ① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

  7. 사업용 자산에 대한 비용

   가. 사업용 자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비

   나. 관리비와 유지비

   다. 사업용 자산에 대한 임차료

   라. 사업용 자산의 손해보험료

  8. 사업과 관련이 있는 제세공과금

○ 서면-2015-소득-0155, 2015.05.07

 귀 질의의 경우 폐업일 이후 지급한 임차료는 필요경비에 산입하지 않는 것입니다.

○ 서면-2015-소득-0291, 2015.01.29

 사업용건물의 이전을 위하여 지급한 분양대금을 시행사의 부도 등으로 회수하지 못하더라도 수익에 대응하는 비용에 해당하지 않으므로 필요경비에 산입할 수 없음

○ 소득세과-1067, 2009.07.10.

 당해연도에 사업을 개시한 주택임대사업자가 소유하는 주택이 ｢지방세법｣ 제190조에 따른 재산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 사업용자산에 해당되지 않는 경우에는 ｢소득세법｣ 제33조제1항제5호에 따라 당해 주택에 대한 재산세 및 종합부동산세를 해당연도의 부동산임대소득금액의 계산에 있어 필요경비에 산입하지 아니하는 것입니다.

출처 : 국세청 2019. 10. 25. 서면-2019-소득-3825[소득세과-1441] | 국세법령정보시스템