요지

별도세대로부터 상속받은 주택이 ⁠“1+1 조합원입주권으로 전환된 상태에서 상속개시 당시 보유한 일반주택을 양도하는 경우에는 상속주택 특례가 배제되는 것이며, ’1+1조합원입주권‘이 신축주택으로 완공된 경우 선순위 상속주택은 소득령§155② 각 호에 따라 선순위 상속주택을 판정하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, ⁠「소득세법 시행령」제155조제2항(이하 ⁠“상속주택 특례”)에 따른 상속주택 1개와 일반주택 1개를 소유한 1세대가 당해 상속주택이「도시 및 주거환경정비법」(이하 ⁠“도시정비법”)제74조에 의한 관리처분계획인가로 인하여 ⁠“1+1 조합원입주권”(1개의 주택이 ⁠「도시정비법」제76조제1항제7호라목에 의해 2개의 조합원입주권으로 전환된 경우)으로 전환됨에 따라 1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 1주택을 양도하는 경우 해당 주택에 대하여는 상속주택특례를 적용할 수 없는 것이며,
“1+1 조합원입주권”이 2개의 주택으로 완공된 후 후순위 상속주택을 먼저 양도하고, 양도일 현재 ⁠「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 일반주택과 선순위상속주택을 보유한 상태에서 일반주택을 양도하는 경우 상속주택 특례가 적용되는 것입니다.
이 경우, 2개의 신축주택 중 ⁠「소득세법 시행령」제155조제2항에서 정하는 각 호의 순위에 따른 1주택을 선순위 상속주택으로 보아 상속주택 특례를 적용하는 것이며, ⁠「소득세법 시행령」제155조제2항 각 호에 따라 선순위상속주택을 판정할 수 없을 때에는, 납세자가 선택하는 주택을 상속주택 특례 대상주택으로 보아 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ ’91.7월 A주택 취득

 ○ ’11.10월 별도 세대원으로부터 B주택 상속

  ＊ 소득령§155②에 따른 상속주택임을 전제

 ○ ’20.7월 B주택 관리처분계획인가

  - 1+1 조합원입주권 취득

 ○ 향후 A주택 양도 예정

2. 질의내용

 ○(질의1) 별도세대원으로부터 상속받은 주택이 재건축사업으로 ⁠「1+1 조합원입주권」으로 전환된 경우로서, 상속개시 당시 보유한 일반주택(A)를 양도하는 경우 소득령§155②의 특례(이하 ⁠“상속주택 특례”)를 적용받을 수 있는지 여부

 ○(질의2) ⁠「1+1조합원입주권」이 주택으로 완공된 이후 1주택을 먼저 양도(과세) 후 일반주택(A)를 양도하는 경우 상속주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부

 ○(질의3) ⁠(질의2)에서 상속주택 특례가 가능하다면, ⁠「1+1 조합원입주권」이 2주택으로 완공된 경우 선순위 상속주택 판정방법

3. 관련법령 및 관련 사례

□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

  4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

  가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

  나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

 ⑨ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

□ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).

  1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

  2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

  3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

  4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

□ 서면인터넷방문상담4팀-2283, 2005.11.23.

 소득세법시행령 제155조 제2항에 의거 피상속인과 동일세대원이 아닌 상속인이 상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서' 일반주택“이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하여 1세대1주택 비과세 여부를 판정하는 것이며, 이에 상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 그 새로운 주택은 상속받은 주택으로 보고 당해 법령을 적용하는 것입니다.

□사전-2015-법령해석재산-0439, 2016.05.04.

1.「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 종전주택을 당해 조합에 제공하고 종전주택의 평가액과 신축건물 분양가액의 차이에 따른 청산금을 수령한 경우 그 청산금의 1세대1주택 비과세 적용 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하는 것이며, 1세대가 양도일 현재 다른 일반주택을 보유하고 있는 경우에는 「소득세법 시행령」제154조 제1항 규정을 적용할 수 없는 것입니다.

2. 같은 영 제155조 제2항 규정에 따른 상속주택 1개와 일반주택 1개를 소유한 1세대가 당해 상속주택이「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 의한 관리처분계획인가로 인하여 조합원입주권으로 전환됨에 따라 1주택과 1조합원입주권을 소유하다가 1주택을 양도하는 경우 해당 주택에 대하여는「소득세법시행령」제154조 제1항 규정을 적용할 수 있는 것입니다.

□부동산거래관리과-227, 2011.3.14.

  상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택(피상속인이 상속개시당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 선순위 1주택에 한함)과 그 밖의 주택(이하 ⁠“일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항에 따른 비과세 여부를 판정하는 것이나, 일반주택 양도일 현재 상속주택을 2개 소유하고 있는 경우에는 그러하지 아니합니다.

□ 서면-2017-법령해석재산-2944, 2018.05.11.

 국내 주택을 소유하지 않은 1세대가 별도세대인 이혼한 피상속인들로부터 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제2항에 따른 상속주택을 각각 1주택씩 상속받아 2주택을 소유하고 있는 경우로서, 상속받은 2주택 중 먼저 상속받은 1주택을 양도하는 경우에는 해당 양도하는 상속주택을 일반주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

출처 : 국세청 2023. 07. 26. 서면-2022-법규재산-4203[법규과-1949] | 국세법령정보시스템