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재개발 멸실주택 포함 일시적2주택 비과세 적용 불가
서면-2018-부동산-3365[부동산납세과-721] · 2019. 07. 09.Q질의내용
- 일시적 2주택 보유자가 관리처분계획 인가 전 멸실된 재개발주택을 함께 보유한 경우, 일시적 2주택 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2018-부동산-3365[부동산납세과-721] · 2019. 07. 09.
- 국세청 서면-2018-부동산-3365[부동산납세과-721] 회신에 따르면, 일시적2주택에 해당하는 2주택과 재개발사업 중 관리처분계획 인가 전 멸실된 주택을 함께 보유한 경우, 일시적2주택의 종전주택 양도시 소득세법 제89조 제1항 제3호의 비과세 규정이 적용되지 않는다고 명확히 답변하였습니다.
- 이는 관리처분계획 인가 전 멸실된 주택도 주택 수 산정 시 포함되기 때문에, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않는 것으로 보입니다.
- 관련 조세법령에서 주택 멸실 여부와 관리처분계획 인가 시점을 명확히 구분하고 있으며, 멸실과 무관하게 해당 지위를 보유하면 주택 수에 산입됩니다.
- 질문 사례와 같이 일시적2주택을 인정받으려면 종전주택 양도시점에 1세대 1주택 요건을 온전하게 충족해야 하며, 이 경우에는 멸실주택 보유로 인해 비과세 대상에서 제외된다는 점을 유념하셔야 합니다.
- 유사 예규(법규과-1946, 2007.04.24) 및 판례, 상담-1314(2006.12.20)도 동 취지로 회신한 바 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조 제1항 제3호: 1세대 1주택 보유 요건을 충족하면 양도소득세 비과세 규정.
- 소득세법 제89조 제2항: 관리처분계획 인가 등으로 취득한 입주지위를 함께 보유한 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정 적용 배제.
- 소득세법 제89조 제1항 제4호: 관리처분계획 인가와 관련된 조합원입주권 양도 시 비과세 요건 별도 규정.
- 서면인터넷방문상담5팀-1314: 관리처분계획 인가, 멸실 등 주택 및 조합원입주권의 인정 범위에 대해 명시.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
1세대가 일시적2주택에 해당하는 2주택과 재개발사업중인 관리처분계획인가 전 멸실된 주택을 보유하고 있는 경우 일시적2주택에 해당하는 종전주택 양도시「소득세법」제89조제1항제3호 규정은 적용되지 아니합니다.
회신
1세대가 일시적2주택에 해당하는 2주택과 재개발사업중인 관리처분계획인가 전 멸실된 주택을 보유하고 있는 경우 일시적2주택에 해당하는 종전주택 양도시「소득세법」제89조제1항제3호 규정은 적용되지 아니합니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-2016.00.00. ‘서울시 서대문구 재개발지역(북아현3구역)’내 소재 하는 A아파트 취득
-A아파트는관리처분계획인가전이며, 재난위험시설로 판정, 2015.10. 철거완료되어 멸실상태임
-상기 A아파트 제외하고 B, C 2주택을 보유하고 있음
○ 질의내용
일시적 2주택에 해당하는 B(C) 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 해당 여부
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
4. 제2항에 따른 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것
나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
5. 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법 제20조에 따라 지급받는 조정금
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○법규과-1946, 2007.04.24
귀 과세기준 자문의 경우, 1세대 2주택을 소유하던 거주자가 1주택(A)의 주택재개발정비사업중(사업시행인가일은 2005.9.16이고, 2005.12. 10.을 관리처분계획기준일로 하여 기존주택을 7,438,500원 그 부수토지를 41,625,000원 합계 49,063,500원으로 평가하여 분양기준금액으로 정함) 관리처분인가일전 당해주택(A)이 멸실(2006.5월)이 되고, 당해주택(A) 멸실후 관리처분인가일전 다른주택(B)을 양도(2006.10.10.)하는 경우 그 다른주택 (B)의 양도는 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정이 적용되지 아니하는 것입니다
○서면인터넷방문상담5팀-1314, 2006.12.20
「소득세법」제89조 제2항의 1세대 1주택의 비과세 판정시 “주택으로 간주하는 조합원 입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 2006.1.1. 이후에 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다] 또는 2006.1.1. 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1. 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 조합원입주권을 말하는 것임
출처 : 국세청 2019. 07. 09. 서면-2018-부동산-3365[부동산납세과-721] | 국세법령정보시스템
유권해석
재개발 멸실주택 포함 일시적2주택 비과세 적용 불가
서면-2018-부동산-3365[부동산납세과-721] · 2019. 07. 09.Q질의내용
- 일시적 2주택 보유자가 관리처분계획 인가 전 멸실된 재개발주택을 함께 보유한 경우, 일시적 2주택 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2018-부동산-3365[부동산납세과-721] · 2019. 07. 09.
- 국세청 서면-2018-부동산-3365[부동산납세과-721] 회신에 따르면, 일시적2주택에 해당하는 2주택과 재개발사업 중 관리처분계획 인가 전 멸실된 주택을 함께 보유한 경우, 일시적2주택의 종전주택 양도시 소득세법 제89조 제1항 제3호의 비과세 규정이 적용되지 않는다고 명확히 답변하였습니다.
- 이는 관리처분계획 인가 전 멸실된 주택도 주택 수 산정 시 포함되기 때문에, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않는 것으로 보입니다.
- 관련 조세법령에서 주택 멸실 여부와 관리처분계획 인가 시점을 명확히 구분하고 있으며, 멸실과 무관하게 해당 지위를 보유하면 주택 수에 산입됩니다.
- 질문 사례와 같이 일시적2주택을 인정받으려면 종전주택 양도시점에 1세대 1주택 요건을 온전하게 충족해야 하며, 이 경우에는 멸실주택 보유로 인해 비과세 대상에서 제외된다는 점을 유념하셔야 합니다.
- 유사 예규(법규과-1946, 2007.04.24) 및 판례, 상담-1314(2006.12.20)도 동 취지로 회신한 바 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조 제1항 제3호: 1세대 1주택 보유 요건을 충족하면 양도소득세 비과세 규정.
- 소득세법 제89조 제2항: 관리처분계획 인가 등으로 취득한 입주지위를 함께 보유한 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정 적용 배제.
- 소득세법 제89조 제1항 제4호: 관리처분계획 인가와 관련된 조합원입주권 양도 시 비과세 요건 별도 규정.
- 서면인터넷방문상담5팀-1314: 관리처분계획 인가, 멸실 등 주택 및 조합원입주권의 인정 범위에 대해 명시.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
1세대가 일시적2주택에 해당하는 2주택과 재개발사업중인 관리처분계획인가 전 멸실된 주택을 보유하고 있는 경우 일시적2주택에 해당하는 종전주택 양도시「소득세법」제89조제1항제3호 규정은 적용되지 아니합니다.
회신
1세대가 일시적2주택에 해당하는 2주택과 재개발사업중인 관리처분계획인가 전 멸실된 주택을 보유하고 있는 경우 일시적2주택에 해당하는 종전주택 양도시「소득세법」제89조제1항제3호 규정은 적용되지 아니합니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-2016.00.00. ‘서울시 서대문구 재개발지역(북아현3구역)’내 소재 하는 A아파트 취득
-A아파트는관리처분계획인가전이며, 재난위험시설로 판정, 2015.10. 철거완료되어 멸실상태임
-상기 A아파트 제외하고 B, C 2주택을 보유하고 있음
○ 질의내용
일시적 2주택에 해당하는 B(C) 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 해당 여부
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
4. 제2항에 따른 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것
나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
5. 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법 제20조에 따라 지급받는 조정금
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○법규과-1946, 2007.04.24
귀 과세기준 자문의 경우, 1세대 2주택을 소유하던 거주자가 1주택(A)의 주택재개발정비사업중(사업시행인가일은 2005.9.16이고, 2005.12. 10.을 관리처분계획기준일로 하여 기존주택을 7,438,500원 그 부수토지를 41,625,000원 합계 49,063,500원으로 평가하여 분양기준금액으로 정함) 관리처분인가일전 당해주택(A)이 멸실(2006.5월)이 되고, 당해주택(A) 멸실후 관리처분인가일전 다른주택(B)을 양도(2006.10.10.)하는 경우 그 다른주택 (B)의 양도는 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정이 적용되지 아니하는 것입니다
○서면인터넷방문상담5팀-1314, 2006.12.20
「소득세법」제89조 제2항의 1세대 1주택의 비과세 판정시 “주택으로 간주하는 조합원 입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 2006.1.1. 이후에 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다] 또는 2006.1.1. 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1. 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 조합원입주권을 말하는 것임
출처 : 국세청 2019. 07. 09. 서면-2018-부동산-3365[부동산납세과-721] | 국세법령정보시스템
