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공동주택 신축 공통매입세액 안분시 공유면적 제외 여부

서면-2019-부가-2604[부가가치세과-1044] · 2020. 06. 12.

질의 및 요약

Q질의내용

공동주택(아파트, 상가 등) 신축 시 공통매입세액을 안분할 때 예정사용면적 산정에서 공유면적은 포함하지 않아야 하는지요?

S요약

공동주택 신축 시 공통매입세액의 안분 계산에서 총예정사용면적과 면세사업등 관련 예정사용면적 산정시 공유면적은 각각 포함하지 않는다고 국세청은 해석하였습니다. 이는 실무적으로 건물의 전용면적 또는 분양면적 선택에 혼동이 있을 수 있으나, 공유 공간은 안분 계산에서 제외해야 함을 명확히 한 것입니다.

#공통매입세액 #공유면적 #공동주택 #예정사용면적 #부가가치세 #세금계산서

핵심 정리

R회신 내용 서면-2019-부가-2604[부가가치세과-1044] · 2020. 06. 12.

국세청 서면-2019-부가-2604[부가가치세과-1044](2020-06-12) 회신에 따르면, 공동주택 신축 관련 공통매입세액 안분 시 공유면적은 총예정사용면적과 면세사업등 관련 예정사용면적에 포함하지 않는다고 하였습니다.
이는 부가가치세법 시행령 제81조 제4항 제3호에서 건물·구축물 신축의 경우 예정사용면적을 기준으로 안분하되, 과세사업과 면세사업에 공통 사용되는 공유면적은 산정에서 제외함을 명시한 것입니다.
즉, 안분 계산 시 오로지 전용면적(각 용도별 실사용 면적)만을 예정사용면적으로 삼아야 하며, 분양면적이나 총연면적(공유면적 포함 기준)은 적용되지 않습니다.
국세청 유권해석은 시행사나 건설사가 세금계산서 및 계산서 발행 시 공유면적을 안분의 기준면적에 포함하는 것은 적법하지 않다는 점을 분명히 하였습니다.

L관련 법령 해석

부가가치세법 제40조: 과세사업과 면세사업등 겸영 시 공통매입세액 계산은 실지귀속, 또는 대통령령으로 정한 기준에 따라 안분
부가가치세법 시행령 제81조: 공통매입세액 안분 기준과 그 계산식, 면세사업등 비율 산정 방식 제시
부가가치세법 시행령 제81조 제4항: 총예정사용면적에 따른 안분 방식과 그 적용순서 명시
부가가치세법 시행령 제81조 제4항 제3호: 건물 신축·취득 후 예정사용면적 구분 가능 시 총예정사용면적 대비 면세사업관련 예정사용면적 비율로 안분
공통으로 사용되는 공유면적은 총예정사용면적 및 면세사업등에 관련된 예정사용면적에 포함하지 아니함

사례 Q&A

1. 공동주택 신축 공통매입세액 안분 계산에서 공유면적은 어떻게 처리하나요?

답변

공동주택 신축에서 공통매입세액의 안분 기준이 되는 예정사용면적 산정 시 공유면적은 포함하지 않습니다.

근거

국세청 서면-2019-부가-2604 회신 및 부가가치세법 시행령 제81조 제4항 제3호에 따라 공유면적은 산정에서 제외됩니다.

2. 부가가치세 공통매입세액 안분시 전용면적과 분양면적 중 어떤 기준을 써야 하나요?

답변

공통매입세액 안분시 전용면적(공유면적 제외) 기준을 사용하는 것이 맞다고 판단됩니다.

근거

분양면적이나 총연면적에는 공유면적이 포함되나, 국세청 유권해석에 따라 오직 전용면적만을 사용해야 합니다.

3. 공유면적이란 무엇이며, 예정사용면적 산정에서 왜 제외되나요?

답변

공유면적은 과세·면세사업 모두가 사용하는 공통 공간(계단, 엘리베이터 등)을 말하며, 안분산정시 특정사업 귀속이 불가해 제외됩니다.

근거

부가가치세법 시행령 및 국세청 2020년 해석에서 면적 산정 시 공유면적은 포함하지 말 것을 명확히 밝힘.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

공통매입세액을 안분 계산함에 있어 총예정사용면적에 대한 면세사업등에 관련된 예정사용면적의 비율을 계산하는 경우 공통으로 사용되는 공유면적은 총예정사용면적 및 면세사업등에 관련된 예정사용면적에 포함하지 아니하는 것임

회신

｢부가가치세법 시행령｣ 제81조제4항제3호에 따라 공통매입세액을 안분 계산함에 있어 총예정사용면적에 대한 면세사업등에 관련된 예정사용면적의 비율을 계산하는 때에는 과세사업과 면세사업등에 공통으로 사용되는 건물의 면적(공유면적)은 총예정사용면적 및 면세사업등에 관련된 예정사용면적에 포함하지 아니하는 것입니다.

1. 사실관계

○ 질의법인은 공동주택 건설을 추진하는 시행사로서 건설업체와 도급계약을 체결하여 공동주택(아파트, 상가 등)을 신축하고 있음

- 부가가치세법 시행령 제81조 제4항에 따라 공통매입세액에 대하여 총예정사용면적에 대한 면세사업 등에 관련된 예정사용면적의 기준으로 건설업체에 세금계산서와 계산서 발행을 요청

- 이에 따라 건설업체는 상가부분은 총예정사용면적 계산 시 공유면적을 포함한 면적으로 계산하고, 아파트 부분은 공유면적을 제외한 전용면적 기준으로 세금계산서 및 계산서를 발행한다고 함

2. 질의내용

○ 공동주택(아파트, 상가 등) 신축 관련 공통매입세액을 안분계산하는 경우 예정사용면적의 계산은 어떤 방법으로 해야 하는지

① 전용면적기준

② 전용면적+주거공용면적 = 분양면적기준

③ 전용면적+주거공용면적+기타공용면적(주차장 등) = 총연면적(계약면적) 기준

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제40조 【공통매입세액의 안분】

사업자가 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우에 과세사업과 면세사업등에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속(實地歸屬)에 따라 하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)은 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등 대통령령으로 정하는 기준(이하 "공통매입세액 안분기준"이라 한다)을 적용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분(按分)하여 계산한다.

○ 부가가치세법 시행령 제81조 【공통매입세액 안분 계산】

① 법 제40조에 따라 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우로서 실지귀속(實地歸屬)을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)이 있는 경우 면세사업등에 관련된 매입세액은 인원 수 등에 따르는 등 기획재정부령으로 정하는 경우를 제외하고 다음 계산식에 따라 안분하여 계산한다. 다만, 예정신고를 할 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액(면세사업등에 대한 공급가액과 사업자가 해당 면세사업등과 관련하여 받았으나 법 제29조의 과세표준에 포함되지 아니하는 국고보조금과 공공보조금 및 이와 유사한 금액의 합계액을 말한다. 이하 이 조부터 제83조까지의 규정에서 같다)의 비율에 따라 안분하여 계산하고, 확정신고를 할 때에 정산한다.

면세사업등에 관련된 매입세액 = 공통매입세액 ×	면세공급가액
	총공급가액

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 재화 또는 용역의 매입세액은 공제되는 매입세액으로 한다.

1. 해당 과세기간의 총공급가액 중 면세공급가액이 5퍼센트 미만인 경우의 공통매입세액. 다만, 공통매입세액이 5백만원 이상인 경우는 제외한다.

2. 해당 과세기간 중의 공통매입세액이 5만원 미만인 경우의 매입세액

3. 제63조제3항제3호가 적용되는 재화에 대한 매입세액

④ 제1항을 적용할 때 해당 과세기간 중 과세사업과 면세사업등의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에 해당 과세기간에 대한 안분 계산은 다음 각 호의 순서에 따른다. 다만, 건물 또는 구축물을 신축하거나 취득하여 과세사업과 면세사업등에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 제3호를 제1호 및 제2호에 우선하여 적용한다.

1. 총매입가액(공통매입가액은 제외한다)에 대한 면세사업등에 관련된 매입가액의 비율

2. 총예정공급가액에 대한 면세사업등에 관련된 예정공급가액의 비율

3. 총예정사용면적에 대한 면세사업등에 관련된 예정사용면적의 비율

출처 : 국세청 2020. 06. 12. 서면-2019-부가-2604[부가가치세과-1044] | 국세법령정보시스템

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