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공동주택가격 미공시 주택의 기준시가 산정방법
서면-2018-부동산-3003[부동산납세과-209] · 2019. 02. 28.Q질의내용
- 신축 아파트 등 공동주택의 공시가격이 없는 경우, 임대사업자 등록 등에서 기준시가는 어떻게 산정하나요?
S요약
R회신 내용 서면-2018-부동산-3003[부동산납세과-209] · 2019. 02. 28.
- 국세청 서면-2018-부동산-3003[부동산납세과-209](2019-02-28), 서면-2017-법령해석재산-3499(2018-07-30) 유권회신에 따르면 해당 사항에 대하여 안내하였습니다.
- 공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여 소득세법 시행령 제164조 제11항이 정하는 방법에 따라 평가한 가액을 기준시가로 삼게 됨을 명확히 하였습니다.
- 기준시가 산정에는 유사 공동주택의 거래가격, 임대료, 건축비 추정액 등이 종합적으로 반영됩니다.
- 시장·군수가 산정한 가액이나, 감정평가업자의 평가액도 필요시 평가 참고자료가 될 수 있음을 법령상 근거로 제시하였습니다.
- 위 해석내용은 임대사업자 등록 시 등 기준시가 산정이 필요한 다양한 실무 상황에 동일하게 적용됨을 함의합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제99조(기준시가의 산정): 공동주택가격이 없는 경우, 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 기준시가를 산정
- 소득세법 시행령 제164조 제11항: 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우, 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료, 건설비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 관할세무서장이 평가한 가액을 기준시가로 함
- 지방세법 제4조 제1항 단서: 시장·군수가 산정한 가액도 평가 시 참작 가능
- 부동산 가격공시에 관한 법률: 공동주택가격은 이 법에 따라 공시되며, 공시되지 않은 경우 인근가격 등을 참조함
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것임
회신
귀 질의의 경우 기존 해석사례인 “서면-2017-법령해석재산-3499”을 참고하시기 바랍니다.
○서면-2017-법령해석재산-3499, 2018.07.30.
「소득세법」제99조제1항제1호라목에 따른「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2017. 07월 A아파트 준공
- 2017. 10월 A아파트 전세계약 체결
- 2017. 11월 A아파트 준공공임대주택 등록
2. 질의내용
○ 신축된 아파트로서 공동주택가격이 공시되기 전에 임대사업자등록을 하는 경우 등록기준이 되는 기준시가의 산정방법
3. 관련법령
○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】
① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
가. ∼ 다. 생략
라. 주택
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】
⑪ 법 제99조제1항제1호라목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은「지방세법」제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조제6항에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액
2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면-2017-법령해석재산-3499, 2018.07.30.
[요 지]
공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것임
[답 변]
「소득세법」제99조제1항제1호라목에 따른「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것입니다.
출처 : 국세청 2019. 02. 28. 서면-2018-부동산-3003[부동산납세과-209] | 국세법령정보시스템
유권해석
공동주택가격 미공시 주택의 기준시가 산정방법
서면-2018-부동산-3003[부동산납세과-209] · 2019. 02. 28.Q질의내용
- 신축 아파트 등 공동주택의 공시가격이 없는 경우, 임대사업자 등록 등에서 기준시가는 어떻게 산정하나요?
S요약
R회신 내용 서면-2018-부동산-3003[부동산납세과-209] · 2019. 02. 28.
- 국세청 서면-2018-부동산-3003[부동산납세과-209](2019-02-28), 서면-2017-법령해석재산-3499(2018-07-30) 유권회신에 따르면 해당 사항에 대하여 안내하였습니다.
- 공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여 소득세법 시행령 제164조 제11항이 정하는 방법에 따라 평가한 가액을 기준시가로 삼게 됨을 명확히 하였습니다.
- 기준시가 산정에는 유사 공동주택의 거래가격, 임대료, 건축비 추정액 등이 종합적으로 반영됩니다.
- 시장·군수가 산정한 가액이나, 감정평가업자의 평가액도 필요시 평가 참고자료가 될 수 있음을 법령상 근거로 제시하였습니다.
- 위 해석내용은 임대사업자 등록 시 등 기준시가 산정이 필요한 다양한 실무 상황에 동일하게 적용됨을 함의합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제99조(기준시가의 산정): 공동주택가격이 없는 경우, 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 기준시가를 산정
- 소득세법 시행령 제164조 제11항: 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우, 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료, 건설비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 관할세무서장이 평가한 가액을 기준시가로 함
- 지방세법 제4조 제1항 단서: 시장·군수가 산정한 가액도 평가 시 참작 가능
- 부동산 가격공시에 관한 법률: 공동주택가격은 이 법에 따라 공시되며, 공시되지 않은 경우 인근가격 등을 참조함
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것임
회신
귀 질의의 경우 기존 해석사례인 “서면-2017-법령해석재산-3499”을 참고하시기 바랍니다.
○서면-2017-법령해석재산-3499, 2018.07.30.
「소득세법」제99조제1항제1호라목에 따른「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2017. 07월 A아파트 준공
- 2017. 10월 A아파트 전세계약 체결
- 2017. 11월 A아파트 준공공임대주택 등록
2. 질의내용
○ 신축된 아파트로서 공동주택가격이 공시되기 전에 임대사업자등록을 하는 경우 등록기준이 되는 기준시가의 산정방법
3. 관련법령
○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】
① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
가. ∼ 다. 생략
라. 주택
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】
⑪ 법 제99조제1항제1호라목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은「지방세법」제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조제6항에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액
2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면-2017-법령해석재산-3499, 2018.07.30.
[요 지]
공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것임
[답 변]
「소득세법」제99조제1항제1호라목에 따른「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것입니다.
출처 : 국세청 2019. 02. 28. 서면-2018-부동산-3003[부동산납세과-209] | 국세법령정보시스템
