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상속 후 기존 보유 주택의 장기일반민간임대 합산배제 가능 여부

서면-2019-부동산-0667[부동산납세과-681]  ·  2019. 07. 02.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 상속으로 조정대상지역 내 1주택을 새로 취득한 경우, 기존에 보유한 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제 적용이 가능한가요?

S요약

1세대가 기존에 1주택을 보유한 상태에서 상속을 통해 조정대상지역 내 1주택을 새로 취득할 경우, 기존에 보유하던 주택을 장기일반민간 임대주택으로 등록하면 해당 주택은 종합부동산세 합산배제가 적용될 수 있음을 안내하고 있습니다. 상속으로 인한 추가 취득 주택은 합산배제 배제 요건에 포함되지 않는 것으로 판단됩니다.
#상속주택 #조정대상지역 #장기일반민간임대 #합산배제 #종합부동산세 #민간임대주택
핵심 정리

R회신 내용 서면-2019-부동산-0667[부동산납세과-681]  ·  2019. 07. 02.

  • 국세청 서면-2019-부동산-0667[부동산납세과-681](2019-07-02) 회신 기준
  • 1세대가 기존 1주택을 보유한 상태에서 상속을 통해 조정대상지역 내 1주택을 새로 취득하더라도, 기존 보유 주택을 장기일반민간 임대주택으로 등록할 경우 합산배제 적용이 가능합니다.
  • 시행령 제3조 제1항 제8호의 단서에서 말하는 ‘새로이 취득하는 주택’에는 상속받은 주택이 해당하지 않는다고 보았습니다.
  • 질의자의 사실관계(선 취득 주택을 거주, 이후 모친 사망으로 동일 단지 내 아파트 상속, 상속주택으로 이주)에 대해 기존 보유하던 주택의 합산배제가 가능하다고 유권해석하였습니다.
  • 합산배제 적용을 받으려면 종합부동산세법 및 시행령의 신고, 임대기간, 가격, 임대료 증가율 등 별도의 조건도 충족해야 함에 유의해야 합니다.

L관련 법령 해석

  • 종합부동산세법 제8조: 민간임대주택 등은 일정 요건 충족 시 과세표준 합산 대상에서 제외
  • 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호: 장기일반민간임대주택의 합산배제 요건 및 조정대상지역 취득 관련 단서
  • 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 단서: 조정대상지역 내 새로 취득한 주택 중 일정 요건 제외
  • 민간임대주택에 관한 특별법: 임대주택 정의 및 임대사업자 등록 요건
사례 Q&A
1. 상속으로 조정대상지역 내 주택을 새로 취득한 경우 기존 주택의 장기일반민간임대 합산배제가 가능한가?
답변
상속으로 조정대상지역 내 주택을 취득해도 기존 소유 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하면 합산배제 적용이 가능합니다.
근거
국세청 회신은 상속으로 인한 추가 취득은 시행령 단서의 배제대상에 해당하지 않는다고 해석하였습니다.
2. 장기일반민간임대주택 합산배제 요건에 상속주택이 포함되나?
답변
상속주택은 조정대상지역 내 새로이 취득한 주택으로 보지 않아 합산배제 제한 적용을 받지 않습니다.
근거
종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 단서의 ‘새로이 취득한 주택’에 상속주택은 해당하지 않는 것으로 해석되어 있습니다.
3. 장기일반민간임대 합산배제 시 충족해야 할 추가 요건은 무엇인가?
답변
공시가격, 임대기간(8년 이상), 임대료 연 증가율 5% 이내 등 요건을 모두 충족해야 합니다.
근거
종합부동산세법 및 시행령에는 임대주택 공시가격·임대기간·임대료 제한 등 세부 요건이 규정되어 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

1세대가 1주택을 보유한 상태에서 조정대상 지역 내 1주택을 새로이 취득하는 경우 기존 보유하고 있던 주택은 장기일반민간 임대주택 합산배제 적용 가능

회신

1세대가 1주택을 보유한 상태에서 상속을 통해 1주택을 새로이 취득하더라도 기존 보유하고 있던 주택을 ｢종합부동산세법 시행령｣제3조제1항제8호에 따라 장기일반민간 임대주택으로 등록 시 기존 보유하던 주택은 같은 호 단서조항의 새로이 취득하는 주택으로 보지 않고 합산배제 적용이 가능한 것입니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  -'99.5월 서울 ○○구 ○○동 소재 아파트(000호)를 취득하여 거주하던 중 ’18.11.24. 모친의 사망으로 같은 소재지 아파트 1채(001호)를 상속받음

  -’19.2.18. 상속받은 001호 아파트로 이사하여 현재 거주 중

○ 질의내용

  -당초 본인이 보유하고 있던 000호 아파트를 장기일반민간 임대주택 등록 시 합산배제 적용이 가능한지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 종합부동산세법 제8조【과세표준】

②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택(이하 생략)

③제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

○ 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】

①법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

  8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.

  가.해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

  나.8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

  다.임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

출처 : 국세청 2019. 07. 02. 서면-2019-부동산-0667[부동산납세과-681] | 국세법령정보시스템

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상속 후 기존 보유 주택의 장기일반민간임대 합산배제 가능 여부

서면-2019-부동산-0667[부동산납세과-681]  ·  2019. 07. 02.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 상속으로 조정대상지역 내 1주택을 새로 취득한 경우, 기존에 보유한 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제 적용이 가능한가요?

S요약

1세대가 기존에 1주택을 보유한 상태에서 상속을 통해 조정대상지역 내 1주택을 새로 취득할 경우, 기존에 보유하던 주택을 장기일반민간 임대주택으로 등록하면 해당 주택은 종합부동산세 합산배제가 적용될 수 있음을 안내하고 있습니다. 상속으로 인한 추가 취득 주택은 합산배제 배제 요건에 포함되지 않는 것으로 판단됩니다.
#상속주택 #조정대상지역 #장기일반민간임대 #합산배제 #종합부동산세
핵심 정리

R회신 내용 서면-2019-부동산-0667[부동산납세과-681]  ·  2019. 07. 02.

  • 국세청 서면-2019-부동산-0667[부동산납세과-681](2019-07-02) 회신 기준
  • 1세대가 기존 1주택을 보유한 상태에서 상속을 통해 조정대상지역 내 1주택을 새로 취득하더라도, 기존 보유 주택을 장기일반민간 임대주택으로 등록할 경우 합산배제 적용이 가능합니다.
  • 시행령 제3조 제1항 제8호의 단서에서 말하는 ‘새로이 취득하는 주택’에는 상속받은 주택이 해당하지 않는다고 보았습니다.
  • 질의자의 사실관계(선 취득 주택을 거주, 이후 모친 사망으로 동일 단지 내 아파트 상속, 상속주택으로 이주)에 대해 기존 보유하던 주택의 합산배제가 가능하다고 유권해석하였습니다.
  • 합산배제 적용을 받으려면 종합부동산세법 및 시행령의 신고, 임대기간, 가격, 임대료 증가율 등 별도의 조건도 충족해야 함에 유의해야 합니다.

L관련 법령 해석

  • 종합부동산세법 제8조: 민간임대주택 등은 일정 요건 충족 시 과세표준 합산 대상에서 제외
  • 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호: 장기일반민간임대주택의 합산배제 요건 및 조정대상지역 취득 관련 단서
  • 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 단서: 조정대상지역 내 새로 취득한 주택 중 일정 요건 제외
  • 민간임대주택에 관한 특별법: 임대주택 정의 및 임대사업자 등록 요건
사례 Q&A
1. 상속으로 조정대상지역 내 주택을 새로 취득한 경우 기존 주택의 장기일반민간임대 합산배제가 가능한가?
답변
상속으로 조정대상지역 내 주택을 취득해도 기존 소유 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하면 합산배제 적용이 가능합니다.
근거
국세청 회신은 상속으로 인한 추가 취득은 시행령 단서의 배제대상에 해당하지 않는다고 해석하였습니다.
2. 장기일반민간임대주택 합산배제 요건에 상속주택이 포함되나?
답변
상속주택은 조정대상지역 내 새로이 취득한 주택으로 보지 않아 합산배제 제한 적용을 받지 않습니다.
근거
종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 단서의 ‘새로이 취득한 주택’에 상속주택은 해당하지 않는 것으로 해석되어 있습니다.
3. 장기일반민간임대 합산배제 시 충족해야 할 추가 요건은 무엇인가?
답변
공시가격, 임대기간(8년 이상), 임대료 연 증가율 5% 이내 등 요건을 모두 충족해야 합니다.
근거
종합부동산세법 및 시행령에는 임대주택 공시가격·임대기간·임대료 제한 등 세부 요건이 규정되어 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

1세대가 1주택을 보유한 상태에서 조정대상 지역 내 1주택을 새로이 취득하는 경우 기존 보유하고 있던 주택은 장기일반민간 임대주택 합산배제 적용 가능

회신

1세대가 1주택을 보유한 상태에서 상속을 통해 1주택을 새로이 취득하더라도 기존 보유하고 있던 주택을 ｢종합부동산세법 시행령｣제3조제1항제8호에 따라 장기일반민간 임대주택으로 등록 시 기존 보유하던 주택은 같은 호 단서조항의 새로이 취득하는 주택으로 보지 않고 합산배제 적용이 가능한 것입니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  -'99.5월 서울 ○○구 ○○동 소재 아파트(000호)를 취득하여 거주하던 중 ’18.11.24. 모친의 사망으로 같은 소재지 아파트 1채(001호)를 상속받음

  -’19.2.18. 상속받은 001호 아파트로 이사하여 현재 거주 중

○ 질의내용

  -당초 본인이 보유하고 있던 000호 아파트를 장기일반민간 임대주택 등록 시 합산배제 적용이 가능한지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 종합부동산세법 제8조【과세표준】

②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택(이하 생략)

③제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

○ 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】

①법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

  8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.

  가.해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

  나.8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

  다.임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

출처 : 국세청 2019. 07. 02. 서면-2019-부동산-0667[부동산납세과-681] | 국세법령정보시스템