요지

「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 또는 ⁠「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자 지정 사실이 없는 공동사업자는 ⁠「조세특례제한법」제96조에 따른 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 적용받을 수 없는 것임

회신

귀 서면질의 신청의 경우, ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 또는 ⁠「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자 지정 사실이 없는 공동사업자는 ⁠「조세특례제한법」제96조에 따른 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 적용받을 수 없는 것입니다

1. 사실관계

○질의인은 @@시 @@구 소재 토지 소유자로, 질의인의 부친이 해당 토지 지상에 다가구주택을 신축하고 부친 명의로 소유권 보존등기함

○질의인과 부친은 ’○○.○.○.부터 공동사업약정 체결 후, 위 주택에 대한 주거용 건물 임대업을 공동으로 영위하고 있고

-부친은 단독으로 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자로 등록한 후 ⁠「조세특례제한법」제96조에 따른 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 적용받고 있음

2. 질의내용

 ○「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하지 않은 공동사업자가 다른 공동사업자가 위 임대사업자등록을 하였음을 이유로 ⁠「조세특례제한법」제96조에 따른 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 적용받을 수 있는지 여부

3. 관련법령

○조세특례제한법 제96조【소형주택 임대사업자에 대한 세액감면】

 ① 대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 ⁠“임대주택”이라 한다)을 1호 이상 임대하는 경우에는 2025년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다.

  1. 임대주택을 1호 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 100분의 30[임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 ⁠“장기일반민간임대주택등”이라 한다)의 경우에는 100분의 75]에 상당하는 세액

  2. 임대주택을 2호 이상 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 100분의 20(장기일반민간임대주택등의 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액

 ② 제1항에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받은 내국인이 대통령령으로 정하는 바에 따라 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등의 경우에는 10년) 이상 임대하지 아니하는 경우 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액을 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 해당하여 등록이 말소되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 ③ 제1항에 따라 감면받은 소득세액 또는 법인세액을 제2항에 따라 납부하는 경우에는 제63조제3항의 이자 상당 가산액에 관한 규정을 준용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

 ④ 제1항에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 세액의 감면을 신청하여야 한다.

 ⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 임대주택의 수, 세액감면의 신청, 감면받은 소득세액 또는 법인세액을 납부하는 경우의 이자상당액 계산방법 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○조세특례제한법 시행령 제96조【소형주택 임대사업자에 대한 세액감면】

 ① 법 제96조제1항에서 ⁠“대통령령으로 정하는 내국인”이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 내국인을 말한다.

  1. 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 하였을 것

  2. ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정되었을 것

 ② 법 제96조제1항에서 ⁠“대통령령으로 정하는 임대주택”이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 임대주택(이하 이 조에서 ⁠“임대주택”이라 한다)을 말한다.

  1. 제1항에 따른 내국인이 임대주택으로 등록한 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택일 것

   가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택. 다만, 종전의 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다.

   나. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항에 따라 장기일반민간임대주택으로 보는 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 포함한다). 다만 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.

    1) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위해 등록한 사항을 변경 신고한 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

    2) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택

   다. 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택. 다만, 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제1항에 따라 등록 신청한 단기민간임대주택은 제외한다.

   라. 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2 및 제1호의3에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택

  2. 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한다)의 주택(주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 다음 각 목에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외한다)일 것

   가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역의 토지: 5배

   나. 그 밖의 토지: 10배

  3. 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일(임대 개시 후 제1항제1호 및 제2호의 요건을 충족하는 경우 그 요건을 모두 충족한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 당시 6억원을 초과하지 않을 것

  4. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 ⁠“임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

출처 : 국세청 2023. 06. 08. 서면-2022-법규소득-5389[법규과-1462] | 국세법령정보시스템