요지

선납잔금이 보증채무 이행범위에 해당하지 않는다는 법원 판결에 따라 보증회사가 수분양자들로부터 잔금(할인금액 포함)을 지급받고 소유권이전등기를 해주는 경우 할인금액은 부가가치세 과세대상임

​

답변내용

위 세법해석 사전답변 신청의 경우 기획재정부 해석(기획재정부 부가가치세제과-94, 2021.2.9.)을 참조하시기 바람

○ 기획재정부 부가가치세제과-94, 2021.2.9.
【질의】보증회사와 주택분양보증계약을 체결한 시행사가 수분양자들로부터 잔금을 할인선납 받은 후 부도발생하여 보증회사가 분양을 이행하는 경우로서
1) 선납잔금이 보증채무 이행범위에 해당하지 않는다는 법원 판결에 따라 보증회사가 수분양자들로부터 잔금(할인금액 포함)을 지급받고 소유권이전등기를 해주는 경우 부가가치세 과세 여부
 ⁠(제1안) 부가가치세 과세대상 아님
 ⁠(제2안) 잔금 전부에 대하여 부가가치세 과세
 ⁠(제3안) 할인금액에 대하여 부가가치세 과세
2) 질의1에서 과세대상인 경우 납세의무자가 누구인지
 ⁠(제1안) 보증회사가 납세의무자
 ⁠(제2안) 시행사가 납세의무자
【회신】위 질의의 경우 질의 1은 제3안(할인금액에 대하여 부가가치세 과세), 질의 2는 제1안(보증회사가 납세의무자)이 타당함

 ○ 신청공사의 주요 보증상품인 분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양이행 또는 수분양자가 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증임

 ○ AAA건설㈜(이하 ⁠“시행사”)는 PPP아파트를 신축‧분양한 시행사로 2006.10.27. 신청공사와 주택분양보증계약을 체결하는 한편

  - 해당 분양보증 이행 목적으로 위탁자 겸 수익자를 시행사로, 수탁자 겸 수익자를 신청공사로 하는 ⁠‘주택분양신탁계약’을 체결하였으며

  - 시행사가 부도, 파산 등 부득이한 사유로 사업을 계속할 수 없게 되는 경우 신청공사가 수분양자에 대한 보증책임을 부담하는 조건하에 시행사가 신청공사에 아파트 분양사업과 관련된 일체의 권리를 양도한다는 내용의 양도각서를 교부함

   * 주택분양보증약관 주요내용

 ○ 이후 시행사는 자금조달에 차질이 생겨 공사가 지연되자 2009.1월 잔금선납 및 할인, 공사기간 연장(2008.12월→2009.7월) 등을 내용으로 하는 입주예정자, 시행사, 시공사 3자간 운영합의서를 작성하였고

  - 이에 따라 000세대의 수분양자는 2009. 1월경부터 할인된 분양잔금을 선납함(신청공사는 시행사가 해당 선납잔금에 대하여 부가가치세 신고‧납부(일부체납)함을 전제로 질의)

 ○ 시행사와 시공사는 연장된 입주예정일(2009.7월)에도 공사를 완료하지 못하고 임시사용승인을 받지 못하게 되자 잔금선납 수분양자들에게 입주증을 발급하여 잔금선납 수분양자들은 2009.10월경 입주를 실시하였고

  - 신청공사는 보증계약에 따라 2010.3.12. 시행사 부도를 사유로 보증사고 처리(공정률 97%) 후 2010.6.18. 보증채무이행방법을 분양이행으로 결정하여 잔여공사를 진행함

 ○ 보증사고 발생 후 신청공사는 잔금선납 수분양자의 입주아파트에 대하여 처분금지가처분을 설정하거나 소유권을 이전받아 왔으며 잔금선납 수분양자를 피고로 하여 분양잔금 청구소송을 제기한 결과 아래와 같은 내용으로 신청공사가 승소(확정)함

  * 소송결과 요약

 ○ 소송 결과에 따라 신청공사는 수분양자들이 시행사에 선납한 잔금과 선납할인 약정에 따라 지급하지 않은 할인금을 수분양자들로부터 지급받고 가처분세대에 대하여 가처분등기를 말소하거나 비가처분세대에 대하여 소유권이전등기를 할 예정임

2. 질의내용

 ○ 보증회사와 주택분양보증계약을 체결한 시행사가 수분양자들로부터 잔금을 할인선납 받은 후 부도발생하여 보증회사가 분양을 이행하는 경우로서

  1) 선납잔금이 보증채무 이행범위에 해당하지 않는다는 법원 판결에 따라 보증회사가 수분양자들로부터 잔금(할인금액 포함)을 지급받고 소유권이전등기를 해주는 경우 부가가치세 과세 여부

  2) 질의1에서 과세대상인 경우 납세의무자가 누구인지

3. 관련법령 및 관련사례

○ 부가가치세법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   3. "사업자"란 사업 목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말한다.

○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】

  다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가‧지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단‧재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

   1. 사업자

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

  ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】

  ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

   1. 역무를 제공하는 것

   2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것

○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】

  ⑦ 위탁매매 또는 대리인에 의한 매매를 할 때에는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 수탁자 또는 대리인에게 재화를 공급하거나 수탁자 또는 대리인으로부터 재화를 공급받은 것으로 본다.

  ⑧ 신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때에는 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 위탁자(이하 "위탁자"라 한다)가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다. 다만, 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 경우로서 수탁자가 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우에는 수탁자가 재화를 공급하는 것으로 본다.

  ⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

   1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

   4. 신탁재산의 소유권 이전으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

    가. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

    나. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

○ 부가가치세법 시행령 제22조【재화의 공급으로 보지 아니하는 담보 제공】

  법 제10조제9항제1호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 질권, 저당권 또는 양도담보의 목적으로 동산, 부동산 및 부동산상의 권리를 제공하는 것을 말한다.

○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】

  ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

   2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우:재화가 이용가능하게 되는 때

   3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우:재화의 공급이 확정되는 때

  ② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 재화를 공급하는 경우 등의 재화의 공급시기는 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 시행령 제28조【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】

  ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날 이후에 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날을 그 재화의 공급시기로 본다.

   3. 기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우

○ 부가가치세법 제17조【재화 및 용역의 공급시기의 특례】

  ① 사업자가 제15조 또는 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기(이하 이 조에서 "재화 또는 용역의 공급시기"라 한다)가 되기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 그 받은 대가에 대하여 제32조에 따른 세금계산서 또는 제36조에 따른 영수증을 발급하면 그 세금계산서 등을 발급하는 때를 각각 그 재화 또는 용역의 공급시기로 본다.

○ 부가가치세법 제36조【영수증 등】

  ① 제32조에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 제15조 및 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기에 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공급을 받은 자에게 세금계산서를 발급하는 대신 영수증을 발급하여야 한다.

   2. 일반과세자 중 주로 사업자가 아닌 자에게 재화 또는 용역을 공급하는 사업자로서 대통령령으로 정하는 사업자

○ 부가가치세법 시행령 제73조【영수증 등 】

  ① 법 제36조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 사업자"란 다음 각 호의 사업을 하는 사업자를 말한다.

   14. 주로 사업자가 아닌 소비자에게 재화 또는 용역을 공급하는 사업으로서 기획재정부령으로 정하는 사업

○ 부가가치세법 시행규칙 제53조【영수증을 발급하는 소비자 대상 사업의 범위】

  영 제73조제1항제14호에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 사업을 말한다.

   3. 주거용 건물공급업(주거용 건물을 자영건설하는 경우를 포함한다)

○ 주택도시기금법 제16조【설립】

  이 법의 목적을 달성하기 위한 각종 보증업무 및 정책사업 수행과 기금의 효율적 운용‧관리를 위하여 주택도시보증공사를 설립한다.

○ 주택도시기금법 제26조【업무】

  ① 공사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.

   2. 분양보증, 임대보증금보증, 하자보수보증, 그 밖에 대통령령으로 정하는 보증업무

   3. 제2호에 따른 보증을 이행하기 위한 주택의 건설 및 하자보수 등에 관한 업무와 구상권 행사를 위한 업무

  ② 공사는 제1항제1호 및 제2호에 따른 업무의 수행을 위하여 부동산(건축 중인 건물을 포함한다)에 관한 권리를 신탁받을 수 있다. 이 경우 공사의 신탁의 인수에 관하여는 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣을 적용하지 아니한다.

○ 주택도시기금법 시행령 제21조【보증의 종류와 보증료】

  ① 법 제26조제1항제2호에 따라 공사가 할 수 있는 보증의 종류는 다음 각 호와 같다.

   1. 분양보증 : 사업주체(｢주택법 시행령｣ 제16조에 따른 공동사업주체를 포함한다)가 ｢주택법｣ 제15조제1항 본문 또는 같은 조 제3항에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 같은 법 시행령 제27조제4항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 30세대 이상의 주택과 주택 외의 시설을 하나의 건축물로 건축하는 경우에 하는 다음 각 목의 보증

    가. 주택분양보증 : 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양(｢주택법｣ 제49조에 따른 사용검사 또는 ｢건축법｣ 제22조에 따른 사용승인과 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(해당 주택의 감리자가 확인한 실행공정률이 100분의 80 미만이고, 입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우로 한정한다. 이하 나목에서 같다)을 책임지는 보증

○ 주택공급에 관한 규칙15조【입주자모집 시기】

  ① 사업주체(영 제16조에 따라 토지소유자 및 등록사업자가 공동사업주체인 경우에는 등록사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다.

   2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관으로부터 ｢주택도시기금법 시행령｣ 제21조제1항제1호에 따른 분양보증(이하 "분양보증"이라 한다)을 받을 것

    가. ｢주택도시기금법｣ 제16조에 따른 주택도시보증공사

출처 : 국세청 2021. 02. 19. 사전-2019-법령해석부가-0646[법령해석과-568] | 국세법령정보시스템