요지

 ⁠(’22년 귀속분부터) 오피스텔을 일시 주거용으로 임대하고 있는 경우 종부법 §8②(2)에 따른합산배제 미분양주택에 해당함

회신

○ 기획재정부 재산세제과-1048, 2024.9.3.
(질의) 일시 주거용으로 임대*하고 있는 오피스텔이 ⁠「종합부동산세법」제8조제2항제2호에 따른 ⁠‘미분양주택’에 해당하는지
* ’21년 귀속분까지는 건축법§11에 따른 건축허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 주택 중 주택법§54에 따라 공급하지 않는 주택으로서 본인 또는 타인이 1년 이상 거주한 주택은 합산배제 대상에서 제외(종부칙§4(2) 단서)

(제1안) 합산배제 미분양주택에 해당함
 ⁠(제2안) 합산배제 미분양주택에 해당하지 않음

(회신) 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다.

1. 사실관계

 ○ ’17.6.8. 서울시 성북구 소재에 ⁠「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 ’19.3.26. 업무시설(오피스텔) 69호(3-10층), 도시형생활주택 11호(2층), 근린시설 3호(1층)을 건축하여 사용승인을 받음

   * ’17.6.10. ⁠“건설업”, ⁠“주택신축판매업” 사업자등록

  ** 2층∼10층까지 건축허가와는 별개로 주거용으로 사용할 수 있는 상태로 설계·건축

 - ’19년4월 이후 본래의 목적대로 분양을 실시하였으나 그 중 6호(이하 ⁠“쟁점 오피스텔”)가 분양 후 취소되어 주거용으로 1년이상 임대 중이며 쟁점 오피스텔에 대하여 ’19년부터 주택분 재산세 및 종합부동산세 부과

  * 2022.7.27. 종부칙§4 개정으로 미분양주택의 거주요건에 대한 단서조항이 삭제되어 시행일이 속하는 연도에 납세의무가 성립되는 2022년 과세연도부터 미분양주택에 본인 및 타인이 1년 이상 거주하더라도 합산배제 적용 대상

2. 질의내용

신축 판매용 오피스텔이 분양되지 않아 일시 주거용으로 임대^*하고 있는 건축물이 종부법 §8②(2)에 따른 ⁠‘주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택’에 해당하는지 여부

  * ’21년 귀속분까지는 건축법§11에 따른 건축허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 주택 중 주택법§54에 따라 공급하지 않는 주택으로서 본인 또는 타인이 1년 이상 거주한 주택은 합산배제 대상에서 제외(종부칙§4(2) 단서)

3. 관련법령

□ 종합부동산세법 제2조 【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

  3. "주택"이라 함은 「지방세법」 제104조제3호에 의한 주택을 말한다.

□ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】

 ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

□ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

□ 종합부동산세법 시행령 제4조【합산배제 사원용주택등】

① 법 제8조제2항제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.

  3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택

  가. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자

  나. ⁠「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자

□ 종합부동산세법 시행규칙 제4조【합산배제 미분양 주택의 범위】(2022.7.27. 기획재정부령 제927호로 개정되기 전의 것)

영 제4조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

  1. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

  2. 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다.

  가. 「주택법」 제54조에 따라 공급하지 아니한 주택

  나. 자기 또는 임대계약 등 권원(權原)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택

□ 종합부동산세법 시행규칙 제4조【합산배제 미분양 주택의 범위】(2022.7.27. 기획재정부령 제927호로 개정된 것)

영 제4조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다. 개정 2022.7.27.>

  1. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택

  2. 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택

□ 지방세법 제104조【정의】

 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  3. "주택"이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

□ 지방세법 제106조【과세대상의 구분 등】

  ③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

 ☜ 지방세법 시행령 제119조(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것)에서 이관되어짐

□ 지방세관계법 운영예규 법-104-2[오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 재산세 과세방법]

오피스텔은 「건축법」 상 일반 업무시설에 해당하므로 일반적으로 건축물로 과세하나, 현황과세의 원칙에 따라 주거용(주민등록, 취학여부, 임대주택 등록 여부 등)으로 사용하는 경우에 한해 주택으로 과세한다. 이 경우 해당 건물부분과 그 부속토지부분을 각각 구분하여 산출한 시가표준액의 합을 주택의 시가표준액으로 보아 이 금액에 주택분 공정시장가액 비율을 적용한 금액을 과세표준으로 한다.

□ 주택법 제54조【주택의 공급】

① 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 제49조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다.

□ 건축법 제15조【사업계획의 승인】

  ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

□ 주택법 시행령 제27조【사업계획의 승인】

 ① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.

 2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). ⁠(이하 생략)

□ 주택법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. ⁠“주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

  2. ⁠“단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

  3. ⁠“공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

  4. ⁠“준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

□ 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】

법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

   1. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제2호라목에 따른 기숙사

   2. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설

   3. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 ｢노인복지법｣ 제32조제1항제3호의 노인복지주택

   4. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

□ 건축법 시행령 [별표1]【용도별 건축물의 종류】

  14. 업무시설

  가. 공공업무시설: 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

  나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

   1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것

   2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

출처 : 국세청 2024. 09. 20. 서면-2022-법규재산-5430 | 국세법령정보시스템