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장기임대주택 임대료 상한 적용 최초 계약 기준 해석

서면-2020-부동산-3300[부동산납세과-887] · 2020. 07. 24.

질의 및 요약

Q질의내용

소득세법시행령 제155조제20항제2호의 장기임대주택 임대료 상한 제한 기준이 되는 최초 임대차 계약은 무엇을 기준으로 판단합니까?

S요약

소득세법시행령 제155조제20항제2호에 따른 장기임대주택의 임대보증금 또는 임대료 상한 규정의 기준이 되는 최초의 계약은 해당 시행령 시행일 이후 최초로 체결한 표준임대차계약이 적용됩니다.

#장기임대주택 #임대료 상한 #최초 임대차계약 #표준임대차계약 #소득세법시행령 #부칙

핵심 정리

R회신 내용 서면-2020-부동산-3300[부동산납세과-887] · 2020. 07. 24.

국세청 서면-2020-부동산-3300[부동산납세과-887](2020.07.24) 회신에 따르면 이 기준은 시행령 시행일 이후 최초로 체결한 표준임대차계약으로 명확하게 규정되어 있습니다.
소득세법시행령 제155조제20항제2호에서는 장기임대주택의 임대료 증액 상한이 연 5%를 넘지 않아야 하며, 그 기준이 되는 최초의 임대차계약은 위 시행령이 시행된 이후 최초로 체결된 표준임대차계약임을 명시하였습니다.
소득세법시행령 부칙 제6조는 이 조항의 특례 및 요건은 시행일 이후 임대차계약부터 적용하도록 하고 있어, 임대사업자 등록 전 체결한 과거 계약은 해당 기준의 최초 계약에 해당하지 않음을 보여줍니다.
유사해석(기획재정부 재산세제과-527)에서도 최초 표준임대차계약을 최초 기준으로 해석하였습니다.
따라서 시점과 무관하게 시행령 시행 이후 첫 표준임대차계약서상 임대보증금 또는 임대료가 상한 기준의 출발점이 됩니다.

L관련 법령 해석

소득세법시행령 제155조 제20항 제2호: 장기임대주택 요건 중 임대보증금 또는 임대료 연 증가율이 5% 이내일 것 규정
소득세법시행령 부칙 제6조(2019.2.12. 개정): 장기임대주택의 임대차계약 관련 특례는 시행령 시행 후 체결하거나 갱신하는 임대차계약에 적용됨
소득세법시행령 제167조의3 제1항 제2호: 장기임대주택의 등록 및 임대 관련 규정 명시
소득세법시행령 제154조 제1항: 1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준 특례 규정
기획재정부 재산세제과-527(2018.6.18.): 준공공임대주택 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초 표준임대차계약 해석

사례 Q&A

1. 장기임대주택 최초 임대차계약 기준은 언제부터 적용되나요?

답변

장기임대주택의 임대보증금 또는 임대료 상한 기준이 되는 최초 임대차계약은 시행령 시행일 이후 최초로 체결한 표준임대차계약부터 적용됩니다.

근거

소득세법시행령 부칙 제6조 및 국세청 유권해석에 따라, 시행 이후 체결하는 계약에 한정하여 최초 임대차계약이 인정됩니다.

2. 임대사업자 등록 전에 체결한 임대차계약도 임대료 상한 기준이 되나요?

답변

임대사업자 등록 일자와 무관하게 시행령 시행일 이후 표준임대차계약만이 임대료 상한 기준의 최초 계약으로 인정됩니다.

근거

국세청 회신과 부칙 규정에 따라, 과거 체결된 임대차계약은 최초 계약의 기준이 되지 않습니다.

3. 표준임대차계약이 아닌 일반 임대차계약서로는 임대료 상한 기준이 인정됩니까?

답변

임대료 상한 기준의 최초 계약은 반드시 표준임대차계약 형태로 체결된 건에 한해 인정됩니다.

근거

유권해석과 관련 조문에서 최초 표준임대차계약서를 명확히 기준 계약으로 규정하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

「소득세법시행령」제155조제20항제2호의 장기임대주택의 임대보증금 또는 임대료 상한 규정의 기준이 되는 최초의 계약은 영 시행일 이후 최초로 체결한 표준임대차계약이 되는 것임

회신

귀 질의의 경우 ⁠「소득세법시행령」제155조제20항제2호의 장기임대주택의 임대보증금 또는 임대료 상한 규정의 기준이 되는 최초의 계약은 영 시행일 이후 최초로 체결한 표준임대차계약이 되는 것입니다.

1. 사실관계

- 1991.5월 대전 소재 A주택 취득

- 1996.4월 대전 소재 B주택 매매로 취득

- 2018.2월 B주택 임대차 계약 체결

- 2018.2월 B주택 단기 임대사업자 등록(세무서‧지자체)

- 2020.1월 B주택 임대차 계약 체결(표준임대차계약서)

2. 질의내용

○ ⁠「소득세법시행령」제155조제20항제2호(장기임대주택의 요건)에 따른 임대료 상한 규정의 제한이 되는 최초 임대차 계약은

3. 관련법령

○소득세법시행령 제155조(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)【1세대 1주택의 특례】

①∼⑲ ⁠(생 략)

⑳제167조의3제1항제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것

(이하생략)

○소득세법시행령 부칙

제6조(주택임대사업자 양도소득세 특례 요건에 관한 적용례) 제154조제1항제4호, 제155조제20항제2호 및 제167조의3제1항제2호(제167조의10제1항제2호가 적용되는 경우를 포함한다)의 개정규정은 이 영 시행 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 적용한다.

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.

「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.

출처 : 국세청 2020. 07. 24. 서면-2020-부동산-3300[부동산납세과-887] | 국세법령정보시스템

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