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장기임대주택 자진·자동말소 후 5년 내 거주주택 양도시 특례 적용 여부

재산세제과-151 · 2022. 01. 24.

질의 및 요약

Q질의내용

장기임대주택이 자진 또는 자동말소된 이후 5년 이내에 임대사업자 등록이나 임대료 증액상한 등의 요건을 지키지 않아도 거주주택을 양도할 때 소득세법 시행령 제155조 제20항의 특례를 적용받을 수 있는지 여부

S요약

장기임대주택이 자진 또는 자동말소된 후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우, 임대사업자 등록 유지, 임대료 증액상한 준수, 임대상태 유지 등 특례요건 미충족에도 불구하고 소득세법 시행령 제155조 제20항의 특례를 적용할 수 있음을 명확히 하고 있습니다.

#장기임대주택 #자진말소 #자동말소 #5년 이내 #거주주택 양도 #소득세법 시행령 제155조

핵심 정리

R회신 내용 재산세제과-151 · 2022. 01. 24.

회신 주체·출처: 기획재정부 재산세제과-151(2022.01.24.)
기획재정부의 회신에 따르면, 장기임대주택이 자진말소 또는 자동말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는, 임대사업자 등록 유지 또는 임대료 증액상한(5%) 준수, 임대상태 유지 등 특례요건을 더 이상 충족하지 않아도 소득세법 시행령 제155조 제20항의 특례 적용이 가능하다고 안내하였습니다.
이는 소득세법 시행령 제155조 제23항 및 동법 시행령 제155조 제20항의 입법 취지에 따른 것으로, 장기임대주택 등록이 자진 또는 자동말소된 시점 이후에는 특례 적용을 위한 나머지 요건 준수가 필수적이지 않음을 명확히 하였습니다.
각 사안(임대상태 미유지, 임대료 증액상한 미준수, 세무서 사업자등록 미유지)에 대해 모두 특례 적용이 타당하다는 회신을 제공하였습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 시행령 제155조 제20항: 장기임대주택 자동·자진말소 5년 내 거주주택 양도 특례에 관한 규정
소득세법 시행령 제155조 제23항: 장기임대주택이 자진·자동말소된 경우 특례 적용에 관한 추가 규정
소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목: 장기임대주택 등록 요건 및 관리 기준에 관한 조항

사례 Q&A

1. 장기임대주택 자진말소 후 얼마 기간 내에 거주주택을 팔면 특례가 적용되나요?

답변

장기임대주택이 자진 또는 자동말소된 후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 특례 적용이 가능합니다.

근거

기획재정부 회신 및 소득세법 시행령 제155조 제23항에 근거합니다.

2. 장기임대주택 자동말소 후 임대사업자 등록이나 임대료 증액상한 요건을 반드시 지켜야 하나요?

답변

자동말소 후에는 임대사업자 등록 유지나 임대료 증액상한 요건을 더 이상 지키지 않아도 특례 적용이 가능합니다.

근거

기획재정부 재산세제과-151(2022.01.24.) 회신에서 명시적으로 인정하고 있습니다.

3. 장기임대주택 임대를 중단하고 실거주 상태에서 거주주택을 팔아도 양도세 특례가 적용되나요?

답변

임대하지 않고 실거주 상태로 전환한 뒤에도, 5년 이내 거주주택 양도 시 특례 적용이 가능합니다.

근거

회신에 따르면 임대 미유지 상태여도 적용 가능함을 확인할 수 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능

회신

[질의내용]
소득세법 시행령 제155조제23항에 따라 장기임대주택이 자진말소 또는 자동말소 후 5년 이내
○(질의1) 장기임대주택에 전입․거주하여 장기임대주택을 임대하고 있지 않는 상태에서 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳(이하 ⁠“쟁점특례”)이 적용 가능한지 여부
⁠(제1안) 쟁점특례 적용 불가능
⁠(제2안) 쟁점특례 적용 가능
○(질의2) 거주주택 양도일까지 장기임대주택의 임대료 증액상한(5%)을 준수하지 않아도 쟁점특례가 적용 가능한지 여부
⁠(제1안) 쟁점특례 적용 불가능
⁠(제2안) 쟁점특례 적용 가능
○(질의3) 거주주택 양도일까지 장기임대주택의 세무서 사업자등록을 유지하지 않은 경우 쟁점특례가 적용가능한지 여부
⁠(제1안) 쟁점특례 적용 불가능
⁠(제2안) 쟁점특례 적용 가능

[회신]
귀 질의에 대하여 쟁점 1,2,3 모두 각각 제2안이 타당합니다.

1. 사실관계

’12년

’17년

‘21.1월

21.1월.이후.

21.1월 이후

▴

甲 용인 소재 A주택 취득

(2년이상 거주)

甲 용인소재 B주택 취득 임대사업자 등록

B주택 임대사업자등록 자동말소

甲 B주택 전입하여 거주예정

甲 A주택 양도예정

- 甲은 ’12년 용인 소재 A아파트 취득하여 2년 이상 거주

- 甲은 ’17년 용인 소재 B주택 취득하여 단기임대사업자 등록

- ’21.1월 B임대주택 임대주택등록 자동말소되어 거주예정

- 甲은 B임대주택에 전입하여 거주한 후, A주택을 양도할 예정

* B주택은 자동말소전까지 소득령§167의3①(2)가목 및 소득령§155⑳ 장기임대주택요건을 충족한 것으로 전제

2. 질의내용

소득세법 시행령 제155조제23항에 따라 장기임대주택이 자진말소 또는 자동말소 후 5년 이내

○ ⁠(질의1) 장기임대주택에 전입․거주하여 장기임대주택을 임대하고 있지 않는 상태에서 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳(이하 ⁠“쟁점특례”)이 적용 가능한지 여부

○ ⁠(질의2) 거주주택 양도일까지 장기임대주택의 임대료 증액상한(5%)을 준수하지 않아도 쟁점특례가 적용 가능한지 여부

○ ⁠(질의3) 거주주택 양도일까지 장기임대주택의 세무서 사업자등록을 유지하지 않고 쟁점특례가 적용가능한지 여부

출처 : 기획재정부 2022. 01. 24. 재산세제과-151 | 국세법령정보시스템

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